행복주택 성과지표 개선방안에 대한 연구

본 연구에서는 국토교통부의 주요 사업인 행복주택사업의 성과지표의 적절성을 평가하고 문제점을 파악하여 지표의 개선안을 제시하고자 하였다. 이를 위하여 연구방법으로 문헌연구와 FGI분석을 활용하였다. 연구결과와 정책과제를 정리하면 다음과 같다.첫째, 입주자 모집실적은 행복주택 공급량을 보여주는 성과지표이다. 그런데 현장 상황이 적절하게 피드백 되지 않은 채 과도한 공급목표량이 설정되는 경향이 있다. 기존 LH가주도하는 대규모 공급보다는 지자체에서 지역 토지시장과 임대수요를 고려하여 필요한 곳에 필요한 수량만을 공급하는 스마트 전략이 요구되는 바, 현재 물량 중심의 입주자 모집실적 지표와 함께 지역의 수요와 공급계층의 수요를 고려한 청약경쟁률과 입주율을 성과지표로 함께 고려할 것을 제안한다. 둘째, 질적 평가지표인 입주자 만족도에 대해 산출 근거가공개되지 않아 신뢰성의 문제가 제기되었다. 향후 행복주택 입주자 전용 만족도 검사도구의 개발과 적용을 통해 행복주택사업이 청년층의 주거복지에 얼마나 기여했는가를 질적으로 측정하는 것이 필요하다. 셋째, 행복주택 임대료 결정과정과 사업특성을 고려할 때 주거비 절감률은 적절한 성과지표가 아니라고 판단된다. 이에 임시적으로 정책대상 계층의 임대료 지불능력을 고려하여 임대보증금 이자지원 집행률을 성과지표로 고려할 것을 제안하나 추후 적절한 주거의 질 향상과 주거비 부담저감의 상충적 특성을 고려한 적절한 지표의개발이 필요할 것으로 보인다. 이외 지역적 수요에 맞는 행복주택이 지자체에 의하여 공급되고 관리될 수 있도록 융자기금의 증액과 입주자 선정기준의 다각적 검토가 필요하다. 국토부의 행복주택은 청년층을 대상으로 주변 시세보다 저렴한 임대주택을 공급하여 주거안정을 지원하는 사업으로 2018년부터 기재부의 핵심사업평가제도의 대상이다. 본 연구에서는 행복주택의 정책 자료와 경험적 자료, FGI 분석을 통해서 평가지표의 문제점을 도출하고 개선안을 제안하였다. 본 연구의 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 중기 성과지표인 행복주택입주자모집실적은 행복주택이 얼마나 공급되었는가를 보여주는 지표로 주거복지 로드맵 상 공공임대주택의 공급목표량과 연계되어 있다. 즉 2018-22년 5개년 동안 매년 3만5천호의 행복주택 공급 목표량 달성을 위한 지표이다. 다행히 2018년은 목표치를 초과 달성한 3만7천호를 공급하였으나, 행복주택의 주요 재정인 주택도시기금의 운용 상황을 살펴보면 추후 LH 보유 토지소진에 따른 후보지 확보의 어려움과 사업인가 지연으로 공급목표량 달성이 점차 어려워 질 수 있음이 감지된다. 상황이 이럼에도 불구하고 2020년도 행복주택 입주자모집실적 목표량을 11만4천호로 설정되었는데, 이제까지 행복주택의 현장 상황을 고려할 때 과연 달성이 가능한 공급목표량인지 의문이 제기된다. 더구나 이는 사업현장에 대한 모니터링 결과가 차년도 목표설정에 전혀 반영되고 있지 않은 것이므로 핵심사업평가제도 의의를 무색하게 하는 것이다. 또한 입주자모집실적은 공급목표에만 초점이 맞추어져 있기에 지역별로 주택시장이 차이가 고려되지 않고 있다. 서울을 포함한 수도권에서는 행복주택이 절대적으로 더 많이 공급되어야 하나 지방의 경우는 사정이 다르다. 지방의 청약경쟁률은 지역별, 단지별, 주택규모별, 공급계층별로 상당한 차이가 있었으며 심지어 미달사태가 발생하여 추후 공실 위험이 예상되는 곳도 있다는 것이 확인된다. 이에 청년인구 감소와 지역경제 침체라는 이중고를 겪고 있는 지방에 공급량 목표달성의 잣대로 입주자모집실적 지표가 적용되는 것은 바람직하지 않다. 행복주택사업은 청년계층의 주거복지를 위하여 국가의 세금이 들어가는 사업이기에 재정적으로 부채가 누적될 수밖에 없다. 따라서 향후에는 LH가 주도적으로 사업을 시행하기보다 지자체에서 지역 토지시장과 임대수요를 고려하여 필요한 곳에 필요한 수량만을 공급하는 스마트한 전략을 추구할 필요가 있다. 이에 현재 물량 중심의 ‘입주자모집실적’이라는 성과지표는 공급목표의 적절성과 공급계획물량의 실현가능성을 담보할 수 있도록 매년 사업진행을 모니터링 하여 차년도와 중기 목표치 설정에 반영되도록 할 필요가 있다. 그리고 지역의 임대수요에 얼마나 대응하고 있느냐를 반영할 수 있는 지표가 추가되어야 할 것이다. 주택은 지역마다, 사업장마다, 규모에 따라 공급계층별로 수요의 차이가 있으며 이것은 청약경쟁률에 반영되고 중장기적으로 입주율에 반영될 수 있다는 사실을 인지하여 행복주택 성과지표로써 입주자모집실적과 함께 청약경쟁률, 입주율도 함께 고려할 것을 제안한다. 둘째, 입주자 만족도는 행복주택 입주자를 대상으로 해당사업이 청년계층의 주거복지에 얼마나 기여했는가를 측정할 수 있는 질적 성과지표라 할 수 있다. 국토부에 의하면 행복임대주택 입주자들의 주거만족도는 상당히 높으며, 본 FGI 분석에서도 입주자들의 만족도 수준은 상당히 높은 것으로 나타났다. 그런데 국토부에서 만족도를 조사하는 설문지 또는 조사도구 및 결과 수치의 근거가 공개되지 않아서 입주자들이 어떤 부분에서 만족도를 느끼는지 또는 불만족을 느끼는지를 알 수 없으며 결과도 신뢰하기 어렵다. 입주자의 연령과 지역 및 공공임대주택의 유형에 따라서 만족도가 다르다는 고려할 때 행복주택은 기존 공공임대주택과 구분하여 입주자 만족도를 조사할 필요가 있다. 국토부에서는 다양한 주택 거주자를 대상으로 조사하는 ‘주거실태조사’에서 주거만족도를 주택과 주변 주거환경으로 구분하여 세분화하여 설문하고 있으나, 공공임대주택 거주자의 주거만족도를 특화하여 평가하고 있다고 보기는 어렵다. 더욱이 영구, 국민, 50년 공공임대주택 거주자들의 평균연령이 53세로 상당이 높아서 공원 옆이나 노인복지시설 근처 입지 등이 주거만족도에 긍정적 영향을 주고 있는 것으로 나타난 점을 고려할 때, 청년계층이 주 수혜자인 행복주택의 입주자들의 만족도는 타 유형의 공공임대주택 거주자와 구별하여 조사할 필요가 있다. 행복주택 입주자 전용 만족도 검사도구의 개발과 적용은 청년주거를 지원하는 행복주택사업의 의의를 부각할 수 있는 지표로써 가치가 있다고 판단된다. 세 번째, 연간지표인 평균 주거비 절감률은 행복주택으로 인하여 입주자들의 주거비가 얼마나 절감되었는지를 보여주는 지표이다. 그런데 행복주택 임대료는 주변 임대시세와 공급대상에 따라 결정되기 때문에 평균주거비 절감률이 적절한 지표인지에 대한 의문이 제기된다. 다시 말해서 기준이 되는 임대시세는 행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준에 의하여 해당 행복주택이 있는 지역의 유사주택을 조사하여 결정되며, 공공주택 특별법 시행규칙에 의거하여 공급대상별로 임대료 계수가 적용되어 임대료가 결정되고 있다. 따라서 만약 행복주택 평균주거비 절감률이 40이라면 성과목표 달성치를 크게 초과하여 달성하였다고 평가하기 보다는 주거급여자를 주요 공급대상으로 행복주택이 공급되었으며, 사업의 지속가능성도 떨어지고 있다는 것을 의미한다. 이에 주거비 절감률 지표보다는 단기적으로 정책대상계층의 임대료 지불능력이 다르다는 점을 고려하여 임대보증금 이자지원 집행률을 성과지표로 고려할 것을 제안한다. 그러나 임대보증금 이자지원 집행률 또한 현재 특정 지역에만 사용할 수 있다는 한계가 존재하기 때문에 추후 보다 적절한 지표 개발이 요망된다. 이외 지역적 수요에 맞는 행복주택이 지자체에 의하여 공급되고 관리될 수 있도록 융자기금의 증액과 입주자 선정기준의 다각적 검토가 필요하다. 성과지표의 개발 목적은 해당 사업의 진행과정을 모호한 시각이 아닌 객관적 지표를 통해 평가하고 관리함으로써 정책목표를 효율적으로 달성하도록 함에 있다. 행복주택사업이 ‘청년계층의 주거복지 향상’이라는 본래 목적에 충실할 수 있도록 성과지표는 사업수행 현장과 정책 대상자들에게 나타나는 문제점들을 객관적으로 평가하여야 하고 그 결과는 주기적으로 반영되어야 할 것이다.