주택개발사업 자금조달시장의 현황과 변화방향

현재의 주택개발사업 구조는 외환위기를 기점으로 자리잡기 시작했다. 국내 자산시장의 대외개방과 함께 국내에서도 수요자와 공급자에게 다양한 방식으로 금융이 제공되는 기반이 마련되었기 때문이다. 리츠(REITs), 부동산 펀드, 자산담보부증권(ABS, Asset-backed Securities) 등 부동산 개발과 관련된 다양한 자금조달 수단이 마련되었으며, 시공사가 토지를 매입하고 공사비를 조달하는 시공사 자체 사업의 형태가 시행과 시공이 분리되는 형태로 전환되었다. 이러한 시장의 환경변화는 프로젝트파이낸싱이 부동산 시장에 적극 활용되는 기반으로 작용했다. 이론적인 프로젝트파이낸싱 방식은 프로젝트로부터 미래에 발생하게 될 수익을 상환재원으로 자금을 조달하는 방식이나 국내 부동산개발 PF는 시공사가 채무인수, 연대보증 등 신용보강을 통해 사업의 위험을 대부분 부담하는 구조를 가지고 있다. 이로 인해 프로젝트파이낸싱의 가장 큰 장점인 위험의 분담, 다양한 사업주체의 사업성 검증 등이 희석되는 구조를 가지게 된다. 따라서 프로젝트파이낸스 기법은 해당사업과 기업과의 재무적인 절연을 통해 부외금융(off-balance sheet)이 가능하게 하고, 사업참여자들이 위험과 수익을 배분하는 구조를 가지고 있다. 주택개발사업은 외환위기로 큰 변화를 겪은 이후또한번 변곡점에 도달한 것으로 보인다. 국내 주택 개발사업은 외환위기 이전 시공사의 자체사업 방식에서 시행과 시공이 분리된 현재의 사업구조 방식으로 변화되어 왔다. 이 과정에서 부족한 시행사의 자본력을 보완하기 위해 시공사가 신용보강을 하는 구조의 독특한 프로젝트파이낸스(Project Finance) 형태를 가지게 되었다. 그러나 2007년 이후 미분양아파트 적체로 인한 건설사 및 금융권의 끊임없는 부실에 대한 위험은 또 다른 형태의 사업구조로의 변화에 대한 압박으로 작용하고 있다. 부동산개발 사업의 프로젝트파이낸스(이하 부동산개발 PF) 시장은 외환위기 이후 지속적으로 성장해 왔다. 프로젝트파이낸스는 2000년 이전에는 주로 SOC 민간투자사업위주로 이루어졌으나 은행권의 부동산 투자신탁이 본격적으로 시작된 2000년 이후에는 아파트, 오피스텔을 포함한 부동산 전반으로 적용 범위가 넓어지고 있다. 특히, 대규모로 공급이 이루어지는 주택시장의 특징과 주택시장의 호황이 맞물리면서 아파트 개발사업의 주된 사업방식으로 활용되어 왔다. 국내의 부동산 개발사업에 관련한 PF 대출은 시행사와 대출기관, 시공사 등의 역할 분담을 통해 이루어진다. 시행사들은 기본적으로 사업초기 토지매입 작업을 담당하게 된다. 이후에도 사업구조의 설정, 분양 등 전반적인 개발사업에 관여하게 되나, 시공사가 선정되어 신용보강을 한 후에는 사업의 주도권을 시공사가 가지게 되므로 역할이 크게 약해진다. 시행사는 지주와 계약을 체결한 후 사업인·허가를 진행함과 동시에 사업을 진행할 시공사와 금융기관을 찾게 된다. 이 과정에서 시공사는 사업성이 있다고 판단되면 금융기관에 프로젝트 사업에 관한 신용보강을 해주고 대출을 진행한다. 사업이 정상적으로 진행될 경우 금융권에 원리금을 상환하고 사업이윤을 시행사와 시공사가 분배하여 가지게 되나, 사업 진행에 차질이 생길 경우 전반적인 사업 위험은 신용보강 행위를 한 시공사에 귀속된다. 시행사 역시 사업 손실에 책임을 지나 총사업비 대비 투자비용이 매우 미미한 경우가 대부분이다. 국내에서 실시되고 있는 PF 대출은 차주인 시행사에 대한 지급보증이나 채무인수와 같은 신용보강을 전제로 하고 있어 원론적 의미의 프로젝트파이낸싱이라 보기는 어려우며, 우리나라의 개발사업 실정에 맞게 변형된 형태로 실행되고 있다고 할 수 있다. 그러나 2007년 이후 이어진 주택경기 침체와 건설업체 도산으로 인해 부동산개발 PF에 대한 우려의 시선이 확대되기 시작했다. 이후 시장의 주요 관심사는 지속적으로 증가하기 시작하는 미분양아파트 적체에 집중되었다. 특히, 미분양아파트 적체가 2009년 3월에 16만 5천호까지 급증하면서 시장의 우려감은 최고조에 달하였다. 이러한 상황에서 정부의 대책은 PF부실 확대에 따른 경제 전반의 충격을 완화하기 위한 미분양 아파트 해소 대책에 집중되었으며, 시공사 역시 미분양아파트를 줄이기 위해 노력을 지속하였다. 2010년 11월 기준으로 미분양아파트는 9만 5천호 수준까지 하락하였다. 이 기간 동안 시공사들의 공급은 급격하게 감소하였으며, 건설산업의 전반적인 위험은 어느 정도 감소하였으나 여전히 미분양 아파트 적체로 인한 부담감이 상존하고 있는 상태이다. 미분양아파트는 2009년 3월 16만 5천 호 수준까지 증가한 후 점진적으로 감소하는 추세를 보이고 있다. 2007년 이후 시공사 침체의 주요 원인으로 지적되며, 사회적으로 큰 이슈로 부각되었으나, 이후 시공사의 주택공급이 급감하며 2010년 11월에 9만 5천 호 수준까지 감소하면서 어느 정도 큰 고비는 넘고 있는 상황이다. 그러나 대형평형의 비중이 높은 데다 그간 공급이 크게 위축되어 온 점을 감안하면 미분양아파트 적체 문제가 완전히 해결되었다고 보기는 어렵다. 또한 미분양아파트 감소분 중 상당수는 대한주택보증의 환매 조건부 매입, 리츠나 펀드 등을 통한 유동화를 통해 소화되었다. 그러나 이는 완전히 매각이 이루어진 상태는 아니며, 추후에 다시 매입해야하는 점을 감안하면 여전히 미분양아파트 적체에 따른 건설사의 부담은 높은 상태이다. 대형 개발 사업의 진행 지연은 미분양아파트 적체와 더불어 주택경기 위축으로 인한 건설경기의 어려움을 보여주는 단면이라 할 수 있다. 글로벌 금융위기 이후 국내 대형개발 PF사업 지연이 사회적 문제로 대두되고 있다. 기존에 사업을 주도하던 대형 시공사들마저 리스크 관리 차원에서 PF사업 규모를 축소하고 있으며 최근 경제자유구역 축소, LH공사 개발사업 축소 등 지속적으로 사업진행에 악재가 발생하고 있는 상황이다. 대형개발사업은 현재 시공사와 금융권, 그리고 공공기관간의 이해관계가 매우 첨예하게 대립하고 있는 사업장도 많아 해결이 쉽지 않은 상황이다. 그러나 주택경기 호황기에 추정된 수익성과 현재 상황 간에 괴리가 발생한 만큼 참여자들 간의 이해관계 조율이 불가피해 보인다. 사업의 지연이 장기화될수록 손실이 더욱 커진다는 점을 감안하면, 추진되어야 할 사업장과 정리가 불가피한 사업장에 대한 판단이 매우 중요한 시점이라고 할 수 있다. 넷째, 사업부지에 대한 담보권 확보 역시 심각하게 고민되어야 한다. 현재 개발사업이 지나치게 시공사에 의존하는 문제는 투자자의 사업담보권을 확보하기 어려운 부분도 큰 영향을 미치기 때문이다. 해당 사업의 진행에 문제가 없다 하더라도 시공사 부도가 발생할 경우 대한주택보증의 분양보증으로 인해 사업에 대한 권리를 상실하기 때문이다. 이는 결과적으로 해당부지의 사업성보다 시공사의 부실화 가능성이 PF대출의 주요한 기준이 되는 원인이 되기도 한다. 마지막으로 정책의 일관성도 매우 중요한 항목이 된다. 앞서 언급한 바와 같이 프로젝트파이낸스는 해당 사업의 사업성이 매우 중요하다. 그러나 정책의 일관성 문제로 인해 사업성이 크게 영향을 받는다면 이 역시 PF 개발사업의 사업성 분석에 큰 걸림돌이 될 것이기 때문이다.