주택개발사업 자금조달시장의 현황과 변화방향

우선 가장 핵심적인 변화는 분양공사의 매출액 인식기준과 PF 개발사업의 우발부채 산정기준 변화에 따른 변화이다. 국제회계기준의 도입으로 인해 자체사업의 매출액 인식시점을 준공물 인도시점으로 하며, 도급공사의 경우 진행률에 따라 매출액을 산정하게 된다. 또한, PF 우발부채 산정 기준을 강화, 부채전환 가능성이 50% 이상이면 부채로 계상토록 되어 있어 우발채무에 대한 관리가 매우 중요하게 되었다. 건설업의 수익인식 기준변경과 관련해서는 현재까지도 많은 논의가 진행중이다. 특히, 매출액 인식의 문제는 매우 민감한 부문이 된다. 매출액이 완공 후에 인식될 경우 시공사의 재무제표 악화에 큰 영향을 미칠 것이기 때문이다. 특히, 향후 시공사의 자체공사가 증가할 경우 영향력은 더욱 커질 것이다. 이와 관련하여 매출액 인식시점을 진행기준에 따라 인식 주장하는 업계의 의견과 인도기준으로 인식하자는 주장이 여전히 타협점을 찾지 못하고 있는 상황이다. 또한 시행사와 연결하여 재무제표를 작성하는 문제 역시 매우 중요한 안건이다. PF 자산유동화증권(이하 PF ABS, Asset-Backed Security)과 PF 자산유동화기업어음(이하 PF ABCP, Asset-Backed Commercial Paper)은 대주단이 대출을 통해 발생시킨 대출채권을 유동화시킨 것이다. 자산유동화를 활용한 부동산개발 PF사업의 구조는 앞서 설명한 PF 대출의 구조와 기본적으로 유사하며, 다만 대출기관(대주)이 시행사로부터 얻은 대출채권을 증권이나 기업어음방식으로 유동화한다는 점에서 차이가 있다. 앞서 언급한 바와 같이 부동산 개발사업의 1차적인 상환재원은 분양대금이나 2차적으로 차주에 대해 신용보강을 한 시공사가 책임을 지게 된다. 따라서 일반적으로 부동산 PF ABS의 신용등급은 시공사의 신용등급과 연계되는 경우가 대부분이다 PF ABS의 구조를 보면, ABS의 기초자산은 시행사에게 대출을 실행해준 금융기관이 보유하고 있는 대출채권이다. 대출기관은 대출채권을 SPC에 양도함으로써 SPC가 대주의 지위를 가지게 되며 대출채권에 수반되는 제반의 권리를 이양받게 된다. 대출기관 입장에서는 대출채권의 매각에 따른 부외효과를 얻을 수 있고, 위험부담 없이 수수료를 수입으로 얻는 이점이 있다. PF ABCP는 ABS와 기업어음(이하 CP)의 구조를 결합시킨 방식으로 SPC가 매출채권, 리스채권, 회사채 등 자산을 담보로 발행하는 기업어음이다. 기초자산으로는 매출채권, 대출채권, 회사채, ABS 및 MBS 등 다양한 자산이 활용되며 발행목적도 자금조달수단, 조달비용 절감, 장단기 금리차를 활용한 재정이익 기회 등으로 다양하다. 부동산 개발을 통한 현금유입은 통상 3~4년 정도에 걸쳐 진행되나 ABCP는 만기가 3개월 내외로 짧은 것이 일반적이다. 따라서 장기간동안 자금을 활용하기 위해 약 8~10회 정도의 차환발행(revolving)되는 구조를 갖게 되며 차환발행이 어려운 상황을 대비하여 시공사의 연대보증, 채무인수, 금융권의 매입약정 등의 각종 유동성 보강장치가 필요하게 된다. 부동산 시장의 침체로 인해 PF 사업장 부실 문제가 지속되면서 금융당국은 은행 및 저축은행의 부동산 PF 리스크관리를 강화하고 있다. 2010년 9월 29일 금융감독원과 은행연합회는 부동산PF 대출에 대한 리스크관리를 강화하기 위하여“부동산PF 리스크관리 모범규준(개정안)”에 합의하였으며, 다음날인 9월 30일에는 상호저축은행의 PF대출 리스크관리 모범규준을 마련하여 2010년 10월 1일부터 시행에 들어갔다. 은행의‘부동산PF 리스크관리 모범규준’개정안의 주요 내용은 사업성 평가 및 건전성 분류에 대한 세부원칙 마련이다. 분기별 PF사업장을 대상으로 사업성 평가를 실시해‘양호-보통-악화우려’등 세 단계로 구분하고 이에 따라 충당금을 적립하도록 하는 것이다. 한편 상호저축은행‘PF대출 리스크관리 모범규준’에는 좀 더 강화된 규제의 내용을 담고 있다. 주요 내용은 사업타당성 심사기준 마련 및 외부전문가 자문 의무화, PF대출 사후관리 강화 등이다. 특히, 당해 PF사업에 소요되는 사업자금의 20% 이상을 자기자본으로 조달할 수 있는 차주(시행사)에 대해서만 PF대출을 취급토록 하는 자기자본 조달 의무화는 시장에 매우 큰 영향을 미치는 내용이다. 보도된 내용을 중심으로 살펴보면 우선 부실 최소화를 위해 사업 초기 자본의 투입을 강제할 계획이다. PF대출 제도 개선안에 따르면 부동산 PF 시행사는 사업규모 1,000억원 미만에 대해 자기자본의 10% 이상, 1,000억~2,000억원 미만은 자기자본의 20% 이상, 2,000억원 이상은 자기자본의 30% 이상을 의무적으로 투입해야 한다. 시공사가 시행사의 지분 20~40%를 의무적으로 매입해 사업위험을 부담하도록 하고 있다. 특히 일정 규모 이상 사업장에 대해서는 시공사 자격을 제한하거나 공동 시공을 의무화하는 부분도 논의되는 것으로 알려지고 있다. 건전한 PF사업 활성화를 위한 대책도 포함되었다. 시공사의 신용보강 없이도 PF사업의 진행이 가능하도록 하기 위해 대한주택보증 및 주택금융공사의 PF 보증상품을 보완해 지원할 계획도 포함되어 있다. 또 오피스텔과 아파트형 공장 등 비주거용 부동산 개발사업과 토지매입자금(브리지론)에 대한 보증상품을 개발하고 분양손실보험 등을 신규 도입해 PF 사업자의 부담을 덜어줄 예정이다. 외환위기 이후 주택개발사업의 주요한 자금수단으로 활용되어온 현재의 부동산개발 PF사업구조는 자본력이 있는 시행사의 부재로 인해 시공사에게 의존되어 온 것이 사실이다. 그러나 2007년 이후 미분양 아파트의 적체로 인해 사업위험의 대부분을 부담해온 시공사가 부실화되고 이로 인해 금융권의 부실로 확대되면서 구조변화의 필요성에 직면해 있다. 또한 국제회계기준 도입으로 인해 기존의 우발부채가 고스란히 드러나게 될 가능성이 높아져 지급보증에 대한 부담이 커지게 된다. 이로 인해 기존의 개발사업구조 방식은 한계점에 도달하게 되었다. 따라서 현재의 개발사업구조의 변화는 불가피한 것으로 보인다. 개발사업의 구조가 변하기 위해서는 우선적으로 사업초기 자본을 조달할 수 있는 구조로 체질개선이 이루어져야 한다. 이를 위해 사업 시행사의 자본력이 강화되어야 한다. 기존과 같이 자본력이 부족한 영세한 형태의 시행사로는 사업구조의 변화가 어렵다. 이와 같은 맥락에서 PFV 활성화 및 메자닌파이낸싱, 리츠의 활용 등 사업초기자본을 확보할 수 있는 다양한 방안이 마련되어야 한다. 현재 주택개발시장은 과거에 비해서 변화의 조짐이 나타나고 있다. 프로젝트파이낸스 도입 초기 거의 모든 사업에서 지급보증과 연대책임을 강조하였으나 금융조달 구조가 조금씩 변하고 있기 때문이다. 이자지급보증이나 분양보증 등 다양한 구조들이 만들어지고 있으며 신용디폴트스왑(CDS, Credit Default Swap)이나 자기자본투입(PI, Princlple Investment) 등 금융권이 리스크를 부담하는 조달구조들이 증가하고 있다. 또한 시공사 역시 과거와 달리 지급보증 등의 신용보강 방식은 기피하고 있는 상황이며, 금융권 역시 주택개발사업에 대한 이해도가 크게 증가해 있는 상황이다. 이러한 상황은 점진적으로 상호간의 위험을 분담하는 사업구조로 진행됨을 의미한다고 할 수 있다. 물론 최근 주택시장의 회복, 시공사 유동성문제의 해소 등 선결과제가 많은 상황으로 진행 속도는 여전히 미지수이다. 그러나 분명한 것은 주택개발사업의 안정성을 위해서 개발사업 참여자들이 수익과 위험을 서로 분담하는 구조로 변화하는 노력은 지속적으로 이루어져야 한다는 것이다. 지난해 하반기에 인가 받은 리츠의 형태를 보면 기존의 구조조정리츠 위주에서 벗어나 자기관리 개발전문 리츠의 증가가 두드러지게 나타난다. 특히 개발전문 자기관리 리츠는 이전에 2개사에 불과하였으나 지난해 하반기에만 5개사가 증가하였다. 개발전문 리츠의 증가는 PF를 통한 자금조달 위축으로 시행사들이 리츠 설립을 신청한 것으로 판단된다. 개발전문리츠의 경우 기존 PF와 달리 자기자본과 공모를 이용하여 시공사의 보증이 없이 사업이 가능하기 때문이다. 지난해 개발전문자기관리 리츠인 골든나래와 자기관리 리츠인 다산의 상장으로 사업자들과 투자자들의 관심이 크게 증대되어 있는 상황이다. 골든나래 개발전문 자기 리츠는 2008년에 설립후 인가를 받았으며, 작년 5월에 국내 최초로 유가증권으로 상장되었다. 2010년 4월에 자본금 145억 원으로 시작하여 지난해 11월에는 2차례의 공모를 통해 자본금 규모를 268억 원 수준까지 높였다. 그리고 거제 주상복합사업을 1차사업으로 하여 지난해 11월에 분양한 상태이다. 둘째, 사업성에 대한 분석 능력을 좀 더 강화할 필요가 있다. 현재와 같이 시공사에 의존한 구조에서는 산업 전반적인 사업성 분석 능력의 강화에 어려움이 있다. 특히나 주택시장이 만성적인 공급구조에서 벗어나고 시장별 차별화 특성이 강화되는 현재 주택시장의 상황에 비추어 볼 때 이는 매우 필수적인 항목이 될 것이다. 앞으로 분양사업에서 발생하는 리스크는 더욱 커질 것이기 때문이다. 셋째, PF대출과 관련된 다양한 신용보강 수단이 강구되어야 할 것이다. 현재 대한주택보증과 한국주택금융공사에서 하고 있는 PF보증에 대한 개선도 주요한 방법이 될 수 있다. 현재의 PF대출 상품은 시장의 니즈와 부합하지 못하는 측면이 많아 활성화되지 못하고 있기 때문이다. 물론 건설사지원 측면에서 접근하는 것은 문제가 있다. 전반적인 PF 개발사업의 선진화를 유도한다는 측면에서 합리적으로 접근되어야 할 것이다.