주택 임대차시장의 구조적 변화와 전망

1987년 1월부터 2011년 3월 현재까지의 연간 전국 주택 매매가격 상승률 변화에서 알 수 있듯이 매매가격 변화율은 연간 기준으로 1988년 8월에 최고 21.9%까지 상승한 적도 있으며 1998년 11월에 최저 -13.1%까지 하락한 적도 있었다. 이처럼 매매가격은 진폭은 다를지라도 상승과 하락을 반복하며 지속적으로 변화해 온 것이 사실이다. 그런데 매매가격이 지속적으로 상승과 반복을 지속적으로 해왔음에도 불구하고 최근들어 주택 임대차시장을 보는 시각에서 전세계약의 감소가 대두된 이유는 무엇인지에 대한 검토가 필요할 것이다. 아마도 그것은 최근의 주택가격 상승률의 변화 움직임에서 그 이유를 찾을 수 있을 것이다. 1987년 1월부터 2011년 3월까지의 25년간의 주택 매매가격 상승률은 평균적으로 연간 4.1% 상승을 한 것으로 나타나고 있다. 하지만 2009년 이후로 최근까지의 주택가격 상승률은 25년간 평균에 미치지 못하는 수준으로 안정 추세를 유지하고 있다. 2000년 이후로 주택 매매가격 상승률이 연간 4.1% 미만인 시기는 2009년 이전까지는 단 한 차례도 없었다. 다시 말해 2009년부터(엄격히 보면 2008년 12월) 최근 2011년 3월 현재까지 연간 전국 주택 매매가격 상승률 기준으로 4.1%를 넘은 적이 없다. 실제 2009년부터 2011년 3월 현재까지 주택 매매가격 변화율은 2009년 7월에 -1.1% 하락에서 2010년 4월 3.3% 상승을 기록하고, 최근 2011년 3월 3.5% 상승한 변동폭(-1.1~3.5%) 안에서 움직이고 있다. 2009년 이후로 최근의 이러한 변화는 주택 임대인 입장에서는 상당히 민감한 문제일 수 있다. 전세와 보증부월세 형태 중에서 하나의 임대주택 유형을 선택하여 주택 임대차시장에 공급해야 하기 때문이다. 통상 주택 임대차 계약이 2년이라고 가정한다면 최근 2년간 지속된 25년간의 평균 연간 상승률인 4.1% 이하 수준의 매매가격의 안정세는 주택 임대차시장에서 임대인의 임대주택 공급의 변화(전세에서 보증부월세로의 전환)를 모색하게 하는 중요한 계기가 되었을 것이다. 이처럼 2년간 지속된 안정적인 주택 매매가격 변화 흐름은 주택 임대인의 임대주택 공급에 있어서 전세에서 월세로의 공급으로의 패러다임의 변화를 유도하였을 것으로 판단할 수 있다. 또한 주택 임대인의 전세에서 월세로의 공급 전환의 변화는 주택 매매가격 상승률과 다른 비교 수익률로도 추가적으로 설명될 수 있을 것이다. 앞에서 살펴본 바와 같이 1987년 1월부터 2011년 3월까지 25년간 주택 매매가격 상승률은 평균적으로 연간 4.1% 상승하였지만 2009년 이후로 최근까지의 주택가격 상승은 25년간 평균에 미치지 못하는 수준으로 안정 추세를 유지하고 있다. 이러한 최근 2년간의 주택 매매가격 상승률 변화의 안정 추세는 정기 예금 금리 또는 AA- 회사채 금리 수준 이하이다. 이러한 25년간 평균 주택가격 상승률에 미치지 못하는 안정 기조는 2000년 이후 2년 이상 연속으로 한 번도 나타나지 않다가 2009년 이후부터 이러한 기조가 실제 지속되고 있다. 최근 2년간 실제로 이런 주택가격의 안정 추세를 경험한 주택 임대인은 전세 형태의 주택 임대차 계약을 보증부월세 등으로의 전환으로 변화를 모색하게 된 것이라고 추정할 수 있다. 부동산의 위험도에 반하여 낮은 수준의 매매가격 상승률은 공급인 입장에서 전세에서 월세 등으로의 전환을 선호하게 하는 주요 이유 중에 하나임이 분명할 것이다. 부동산에 투자하여 수익을 추구하는 주택 임대인의 입장에서 보수적인 투자 수익 지표인 정기예금 금리 이하의 수익률은 이미 투자 매력도를 상실하였다고 볼 수 있는 것이다. 부동산 투자에 대한 위험도를 감안하여 보수적으로 수익률을 산정하여도 부동산에 대한 투자수익률은 정기예금 또는 AA- 회사채 수익률보다는 높아야 부동산에 대한 투자가 가능할 것이다. 따라서 부동산에 대한 리스크 프리미엄까지 고려하여 단순 비교하여도 최근 2년간의 주택가격 상승률은 주택에 대한 투자 매력을 감소시키기에 충분할 것이다. 또한 주택 임대인이 임대차 계약을 체결할 때, 상실 또는 축소된 주택 매매가격 상승률과 정기예금 또는 AA- 회사채 수익률과의 차이를 상쇄시키고자 전세 보증금을 상승시키려하거나, 보증부월세 계약으로의 전환을 시도하게 될 것이다. 따라서 매매가격 상승률의 안정세가 유지된다면 임대인의 전세 공급 매력도를 감소시키고 보증부월세 등으로의 공급을 선호하게 하는 요인으로 작용할 것이다. 통계청 인구주택총조사 자료에 따르면 1995년 임차 가구 중 전세 가구의 비중은 63.57%이며 보증부월세 가구의 비중은 22.04%이나, 2000년에는 임차 가구 중 전세 가구 비중은 61.59%, 보증부월세 가구의 비중은 23.24%로 보증부월세 가구의 비중이 약간 증가하였다. 그리고 2005년에는 임차 가구 중 전세 가구의 비중은 50.39%, 보증부월세 가구의 비중은 33.92%로 외환위기 이후 전세제도가 주를 이루던 주택 임대차시장에서 보증부월세 계약의 비중이 늘어나고 있다. 2010년에 조사한 인구주택총조사 결과가 발표되면 정확한 결과를 알 수 있겠지만, 일각에서는 2010년 기준으로 임차 가구 중에서 보증부월세 가구 등의 비중이 전세 가구의 비중을 역전하였을 것이라고 추정하고 있다. 국민은행에서 전월세 전환율은 2001년 8월부터 일부 지역에 한하여서 월별로 발표하기 시작했다. 현재처럼 14개 지역으로 구분하여 발표되기 시작한 것은 2003년 7월부터이다. 전월세 전환율 변화 비교에서 평균 전월세 전환율은 2003년 7월부터 2011년 3월까지 93개월간의 월별 평균 전월세 전환율을 뜻한다. 2003년 7월부터 2011년 3월까지의 93개월간의 평균 전월세 전환율과 2011년 3월 현재의 전월세 전환율 비교에서 알 수 있듯이 93개월 평균 전월세 전환율보다 2011년 3월 현재의 전월세 전환율이 지역별로 전반적으로 감소한 것으로 보인다. 전월세 전환율의 변화 추이에서는 전국과 서울만을 대비하여 보여주고 있는데 이러한 흐름이 과연 지역적으로 상관없이 전월세 전환율이 감소하고 있는지에 대한 검토가 필요할 것이다. 전월세 전환율의 감소 변화 여부를 확인하기 위하여 전반부(2003년 7월~2007년 4월)와 후반부(2007년 5월~2011년 3월)로 나누어 14개 지역에 대하여 모두 t-검정을 실시하였다. t-검정 결과에서 보는 바와 같이 지역별로 정도의 차이는 있으나 통계적으로 전월세 전환율이 감소하고 있는 것으로 확인되었다. 즉, 전월세 전환율이 지역에 따라 다소 차이가 있으나 전반적으로 낮아지고 있다고 볼 수 있다. 그럼에도 임대인 입장에서 월세 공급을 감소시키거나 전세 공급을 증가시키지 않고, 주택 임대차 시장에서 월세 공급을 전세 공급보다 선호하는 이유는 여전히 전월세 전환율이 아직까지는 높은 수준이기 때문이라고 보인다. 주택 매매가격 상승률 변화에서도 살펴보았지만 다른 수익률과 비교해 보았을 때 전월세 전환율은 상당히 높은 수준이 유지되고 있다. 이러한 전월세 전환율 추이가 하루 아침에 급락하지는 않을 것이다. 따라서 시장에서 전월세 전환율이 다른 비교 수익률 보다 높게 유지된다면 임대인은 전월세 전환율의 감소에도 불구하고 보증부월세로의 주택 임대차 공급을 선호할 수밖에 없을 것이다. 이처럼 전월세 전환율이 감소는 하고 있지만 그 감소 속도가 아직은 느리고 전월세 전환율 크기도 다른 수익률에 비하여 상대적으로 크게 나타나고 있어 전월세 전환율이 전세와 보증부월세 계약에 미치는 영향력이 희석되어 보인다. 그런데 전월세 전환율은 지역별로 주택 임대차시장의 특성에 따라 다르게 나타날 수 있다. 다시 말해 전세 보증금과 보증부월세 보증금 차액 대비 월세로 구성된 전월세 전환율은 지역별로 보증금간의 차액이 다르게 나타날 수 있으며, 월세 부담능력에 따라 지역간 차이가 발생할 수 있다. 이처럼 지역별로 전월세 전환율의 차이가 다르게 나타날 수 있기 때문에 지역별 전월세 전환율의 차이가 주택 임대차시장 구조에 미치는 영향력을 살펴볼 필요가 있다. 따라서 지역별 전월세 전환율의 차이가 주택 임대차시장 구조에 미치는 영향력을 파악하기 위하여 지역별 전환율의 차이에 대하여 ANOVA 사후분석을 실시하여 결과를 도출할 수 있다. 지역별 전월세 전환율 ANOVA 사후분석 결과, 통계적으로 유의한 수준에서 전월세 전환율이 최초 14개로 분류된 지역이 9개 지역으로 축소되어 집단군을 형성하는 것으로 나타났다. 전월세 전환율의 크기 순서에서 전월세 전환율이 제일 낮은 지역으로 강남과 서울이 하나의 집단으로 나타나며, 제일 높은 지역으로 인천, 기타지방, 광주가 하나의 집단을 형성하는 것으로 나타났다. 지역별 신규 임대차 계약 비율 변화 추이에서 신규 임대차 계약 비율은 전세와 보증부월세의 신규 임대차 계약 비율 변화로 전세 계약 비율 대비 보증부월세 계약 비율의 변화를 나타낸 것이다. 즉, 이 비율이 1보다 크다면 신규 전세 계약 비율이 신규 보증부월세 계약 비율보다 많다는 것이며, 반대로 1보다 작다면 신규 보증부월세 계약 비율이 신규 전세 계약 비율보다 많다는 것을 의미한다. 전월세 전환율 기준으로 9개 집단군 중에 마지막 집단군에 속하는 인천, 기타 지방, 광주 지역 모두 전국 기준과 비교하였을 때 전반적으로 전국 기준 보다 아래에 위치하고 있음을 알 수 있다. 특히 기타 지방과 광주 지역은 최근의 전세와 보증부월세 계약 비율이 1보다 작게 나타나고 있어 신규 주택 임대차계약에서 보증부월세 계약 비율이 전세 계약 비율을 역전하고 있음을 알 수 있다. 이상에서 살펴본 바와 같이 최근의 주택 임대차시장의 구조적 변화가 진행되는 가운데 정부는 전월세 상한제를 비롯한 정책을 제안하려는 움직임이 있다. 정부는 전월세 상한제를 통하여 임대인의 과도한 수익을 제한하여 임차인의 주택 임대 계약에서의 안정성을 담보하고자 하는 것이다. 이러한 전월세 상한제는 임대인이 일정 한도 이상으로 전월세금을 올리지 못하게 하여 임대주택 수요자에게는 다분히 매력적일 수 있다. 하지만 이와 같은 조치는 긍정적인 취지에도 불구하고 임대주택 공급인의 임대주택 공급의지를 약화시킬 수 있는 것이 사실이다. 임대주택 공급자가 임대주택 공급 자체를 포기하고 유지보수를 소홀히 한다면 임대주택 수요자에게는 기대했던 혜택이 돌아가지 않을 수도 있다. 따라서 임대주택 공급이 부족하여 주택 전월세 문제가 발생한 것이라면 임대주택 공급을 확대할 수 있는 방안을 강구하는 것이 바람직할 것이다. 민간에서의 임대주택 공급이 부족한 상황이라면 민간 차원의 임대주택 공급을 확대하도록 하는 유인책을 제시할 필요가 있다. 임대주택 공급인의 재산세 또는 양도세에 인센티브를 부여하는 것도 임대인의 임대주택 공급의지를 증가시킬 수 있는 방안 중에 하나일 것이다. 또한 민간에서의 임대주택 공급을 다양한 형태에서 가능하도록 제도적 개선도 필요할 것으로 판단된다.