부동산 PF참여자의 리스크 분담방안

부동산 PF에서 개발사업의 등급평가 도입논의의 근거는 PF구조가 바로 작동하기 위해서는 시장에서 올바른 정보를 얻을 수 있어야 한다는 것이다. 금융회사는 PF 의사결정에서 대상사업에 대한 정확한 분석이나 평가가 생략되었는데, 그 이유는 PF가 단기간에 급성장하여 충분한 준비가 부족했고, 금융회사 간 과다한 경쟁도 한 몫을 했다. 그동안 금융회사는 PF 사업정보를 건설회사에 의존했는데, 이것은 건설회사가 PF에 신용을 공여하면서 철저한 사업검토를 마쳤을 것이라고 믿을 수 있고, 금융회사는 개발사업에 대한 경험이나 노하우가 없었기 때문인 것으로 추정할 수 있다. 그런데, 금융회사가 믿었던 건설회사가 부실화되고, 신용공여 환경이 변화되면서 더 이상은 건설회사가 제공하는 사업성 평가 자료를 신뢰할 수 없게 되었다. PF에서 투자와 대출여부를 결정하기 위해서는, 자본과 수익구조, 시장성, 지속가능성, 위험요소 등을 객관적으로 반영하여 개별 부동산 개발사업에 대한 주기적인 신용등급 부여와 변동 상황을 반영하는 시스템이 도입되어야 한다는 논의이다. PF보증은 금융시장과 금융회사가 충분한 리스크에 대비할 만큼의 내부여건이 갖추고 있지 않기 때문에 부동산개발업자의 자기자본비율을 높이는 경우에도 보증기관을 이용할 필요가 있다. 그 대안을 보면 ⅰ)단기 보증공급 방안으로 대한주택보증(주)과 한국주택금융공사의 공공부문에서 운영하는 PF보증을 확대하는 것과 ⅱ)장기적으로는 개발금융의 특징상 공공부문의 보증운영의 한계가 있으므로 민간보증기관을 육성하여 이들이 충분한 전문성을 확보하는 것 등이 있다. 주택사업에서는 위에서 언급한 2개 공공부문 이외에도 민간 보증회사에서 취급하는 보증상품도 있다. 이와는 별개로 김병국(2010)은 PF 부도사업장에 공적보증기관에서 보증지원을 통한 사업 정상화 필요성을 논의했다. 사업이 중단된 주택사업에서 사전 구조조정을 거친 후에 준공 시까지 공적보증기관의 보증으로 추가적인 대출을 지원하여 사업을 정상화 시켜야 할 것이다. 부동산 PF실무에서 책임준공이란 PF사업에서 예상하지 못한 사정으로 공사비를 지급하지 못하더라도 건설회사가 본인의 책임으로 공사를 마치고 행정상 준공검사를 득해야 한다는 의미이다. 이 책임준공은 건설회사가 PF 금융회사에게 지는 의무이다. 그런데 여기에는 몇 가지 검토해야 할 과제가 있다. 건설회사의 책임준공 의무는 첫째, 시공의 의무를 다하여 공사를 완성시킬 것과 둘째, 동 완성된 건물에 대하여 「주택법」상 사용검사 또는 「건축법」상 사용승인 신청, 기타 관련 법령 등에서 규정하는 준공검사를 마칠 것이라는 두 개의 의무로 구분할 수 있다. 그런데 건축물의 사용검사(사용승인 신청)는 행정법상 행위로 그 주체가 부동산개발업자이다. 즉, 책임준공에는 비금전적인 부동산개발업자의 행정상 의무이행이 포함되는데, 이것은 보증대상으로 적합하지 않다는 문제가 있다. 다만, 「주택법」은 사업주체가 파산 등의 사유로 사용검사를 받지 못하는 경우 시공 보증인 또는 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있도록 하고 있으나 「건축법」은 이와 관련한 명문의 규정이 없다. 준공의 사전적 의미는 공사를 다 마친다는 의미이나, 「주택법」과 「건축법」에서는 각각 사용검사와 사용승인이라는 용어를 사용하고 준공이라는 용어를 직접 사용하지 않는다. 부동산 개발사업의 대상이 건축물인 경우 책임준공의 의미를 정확하게 규정하기 위해서는 「주택법」에서 정하는 바에 따라 인·허가권자로부터 사용검사를 득하는 경우 또는 「건축법」에서 정하는 바에 따라 사용승인을 얻는 것으로 그 내용을 수정해야 한다. 한편 PF에 참여하는 건설회사는 책임준공의 범위가 불분명하고 너무 포괄적이라는 이유를 들어 건설회사 책임범위를 도급계약에서 정한 공사를 마치는 것으로 한정하고 용어를 책임시공으로 하자는 주장이 있다. PF에서 책임준공이 논의되는 이유는 금융회사 입장에서 대상 건물을 완성시켜야 PF 상환을 받거나 미상환 채권이 있는 경우 담보를 확보할 수 있기 때문이다. 책임준공은 건설회사의 다른 신용공여와 연계되어 부담이 가중되는 경우가 있다. 금융회사 인식조사에서도 건설회사의 신용공여를 완화하는 경우에도 책임준공은 계속 유지해야 한다(63.3%)는 의견이 많았다. 그 이유는 금융회사는 대상 건물이 완성되어야 최종 담보 확보가 가능하기 때문이다. 건설회사의 공사이행과 관련해서 공사계약이행보증제도가 있음에도 불구하고 책임준공을 원하는 것은 공사이행보증이 건물의 완공을 보장하지 않기 때문이다. 금융회사 입장에서는 건물의 완공이 필요한 것이다. 그러나 건설회사가 행정법상 행위주체가 아님에도 불구하고 사용검사(사용승인 신청)라는 행정상 행위부담을 지는 것은 개선해야 할 과제이다. 이 경우 ⅰ)PF 참여자간에 형성되는 ‘리스크 준거 틀’은 이들의 변화 수용태도 및 PF 변화를 수용하는 법·제도에 따라 형성될 것이며, 이에 따라 ⅱ)그동안 건설회사로 전가되던 PF 리스크가 참여자 간 분담하는 구조로 전환되면서 참여자간 합리적인 리스크 분담 과정을 거칠 것으로 예상된다. 다만, 이러한 인식에도 불구하고, 향후 PF에서 리스크를 분담하고 사업에 참여할지 여부는 각 참여자별 이해와 리스크 분담여건에 따라 태도를 결정할 것이며, PF 참여자들 간에 흥정을 함에 있어서도 자유로운 선택을 할 것으로 예상된다. 즉, 참여자들은 특성에 따라 리스크를 회피하거나 이익을 추구하는 의사결정을 하면서 PF 준거 틀을 형성할 것으로 추론할 수 있다. 다만, PF 참여자간에는 리스크 분담에 대한 공감대 형성이라는 원칙과는 별개로 PF 참여방법이나 정도에서는 인식태도가 다를 수 있기 때문에 이해관계 조정이 가능한 제도의 도입은 필요하다고 판단된다. 앞에서 논의한 바대로 부동산 PF의 상황을 요약하면 다음과 같다. ⅰ)글로벌 금융위기 이후 국내 부동산경기가 장기 침체상태에 있어 부동산 PF의 리스크가 크게 확대 되었고, PF대출은 축소되는 한편 연체율이 지속적으로 상승하고 있다. 건설회사는 경영악화 상태에서 국제회계기준 도입으로 과거와 같은 행태의 신용공여가 어렵게 되었다. ⅱ)부동산 PF 사업구조의 가치사슬이 붕괴되어 장기적인 수급 불균형 문제가 예측되는 상황에서 기존 부동산 개발금융의 부실화의 적정 처리방안이 필요한 시점에 있다. 그러기 위해서는 건설회사 리스크 부담을 완화시켜 PF를 다시 정상적으로 작동시켜야 한다. 여기에는 지분투자와 메자닌론, 건설비용 대출, 부동산개발업자 자본규모 확대, PF 사업성 평가, PF보증 등의 도입이 필요한데, 이런 제도들이 도입되는 경우에도 앞으로 PF 참여자들이 어떻게 리스크를 분담할 것인지를 구체적으로 예상하기는 어렵다. 다만, 금융회사의 인식태도로 볼 때, 참여자간 불공정한 협상력을 최소화하고, 리스크를 분담하거나 보험을 통한 제3자로 전가하기 위한 노력을 할 것이며, 대출관행이 단기에서 장기 또는 지분투자로 전환될 것으로 예상할 수 있다.