2012년 부동산 시장의 주요 이슈와 중장기 전망

올해는 우리나라와 미국, 중국, 러시아, 프랑스 등 주요 선진국을 포함한 약 58개 국가에서 총선이나 대선 등의 선거가 치러지는‘글로벌 선거의 해’이다. 우리나라는 4월에 제19대 국회의원 선거와 12월에 제18대 대통령 선거가 예정되어있다. 일반적으로 선거가 있는 해에는 시중 유동성이 증가하고 각종 공약 등의 발표로 부동산 가격이 오른다고 알고 있다. 1987년 이후 우리나라는 6번의 총선과 5번의 대선을 치렀는데 1988년과 2002년을 제외하고는 선거기간의 부동산 가격 상승률이 일반 연도에 비해 높지 않았다. 1988년과 2002년도의 경우에도 선거에 의한 영향 보다는 올림픽과 월드컵 등의 국제적인 이벤트 개최와 내수경기 활성화에 따른 경제성장이 동시에 수반된 영향으로 보여진다. 따라서 선거와 관련된 부동산 시장의 영향관계는 검증된 것이 아니다. 그러나 이러한 통계적 결과에도 불구하고 선거가 있는 해에는 부동산 가격이 상승할 것이라고 기대하는 경우가 많다. 국내 부동산 시장 역시 위와 같은 거시경제의 불확실성으로부터 자유롭기는 어려울 것 같다. 저성장이 고착될 수밖에 없는 상황에서 저출산, 베이비부머 은퇴, 고령화 등 인구구조의 변화도 빠르게 진행되고 있어 시장 참여자들의 대응이 이전과 같지 않다. 새로운 성장 동력을 찾으려는 모색과 함께, 저성장에 적응해야 한다는 의견이 분분하면서 새로운 균형점을 찾으려는 모습이 역력하다. 부동산의 경우 자산이 갖는 중요도(정주의 대 상, 가계자산의 대부분 차지) 못지않게 경제적 요인(소득, 부채, 이자율, 유동성 등)이 주요 변수로 등장하면서 시장 참여자들의 행태가 과거와 크게 달라지고 있다. 부동산 시장은 이미 지난해부터 지가, 미분양 주택 수나 신규 주택 인허가 실적, 전세-매매비율 등 주요 지표들이 크게 개선 징후를 나타내고 있으며 특히 주택 전세가격은 3년 연속 상승세를 이어오고 있다. 그러나 과거와는 달리 전세가격 상승에도 불구하고 매매로의 전환은 매우 제한적으로 이루어지고 있으며 파격적인 취득세 감면 등의 인센티브 종료를 앞두고도 매매시장의 반응은 매우 미온적이었다. 이는 거시환경의 불확실성이 수요자들의 심리를 크게 위축시키고 동시에 부동산의 소비 행태에 이미 변화를 주고 있는 것으로 해석된다. 선진국의 사례를 보면 인구증가 및 고도 성장기에는 가구수 증가에 의한 주택수요량이 가장 크지만 인구감소 및 저성장 시기에는 인구 및 가구수 증가에 의한 주택수요는 크게 감소한다. 감소폭은 대략적이지만 주요한 구조변화가 일어날 때마다 총량적으로 약 10~20% 정도 감소하는 것으로 나타나고 있다. 결국 우리나라의 주택수요도 점차 인구 및 가구수 증가분에 의한 영향이 약화될 것이다. 따라서 주택에 대한 수요 역시 가구수 증가에 의한 영향보다는 소득증가에 따른 교체 및 추가보유, 재정비 사업에 따른 멸실 등에 의한 영향력이 더욱 커질 것이다. 투자적 관점에서의 중요도에도 변화가 예상된다. 주택가격이 지속적으로 상승하던 시기에는 부동산의 투자요인은 자본이득 획득에 있었다. 물론 인플레이션을 헷지하기 위한 기능이나, 임대 등을 통한 운영소득도 투자요인 중의 하나였을 것이다. 그러나 가격 상승의 폭이 감소하면서 부동산의 투자요인은 자본이득보다는 인플레이션 헷지나 투자 포트폴리오, 안정적인 운용(임대)소득에 더 초점이 맞추어질 것이다. 한편, 이미 인구 감소가 시작된 지방 광역시들의 2009년 이후 주택가격이 두 자리 수 이상 상승한 점도 시사하는 바가 크다. 최근 지방 부동산 시장의 호황은 인구 감소에도 불구하고 경기싸이클이나 지역별 수요 견인요인이 발생하면 가격 변동이 나타날 수 있음을 보여주는 좋은 사례이다. 따라서 인구가 감소한다고 주택이나 부동산 가격이 무조건 하락하는 것은 아니며‘대세 하락기’라는 용어 자체도 가격이 하락한다는 의미보다는 가격 상승의 폭이 감소한다는 것으로 이해하는 것이 더 정확하다고 할 수 있다. 미국이나 일본의 경우 장기적으로 가격이 상승하는 시기나 혹은 하락하는 시기에도 단기적으로는 경기사이클이 반복되었다. 또한 미국은 2050년까지 인구가 증가한다고 예측되고 있음에도 불구하고 서브프라임 모기지 등 주택과 관련된 부실 담보대출과 파생금융상품 때문에 심각한 주택가격 하락을 경험하고 있다. 우리 나라의 주택시장은 이미 가격 상승폭이 감소하고 상승기가 짧아지는 대세 하락기에 접어들었다고 볼 수 있다. 그러나 이것이 곧 앞으로 주택가격이 지속적으로 하락함을 의미하는 것은 아니라는 것이다. 이미 국내 부동산 시장은 지난해부터 매우 혼재된 방향성을 보였다. 토지가격이나 주택임대료는 상승하는 반면 매매가격은 약세를 나타내고, 전통적인 PF 대출이 감소한 대신 다양한 리츠가 개발금융의 대안으로 등장하였다. 전통적으로 초과수요시장이었던 수도권이 침체를 벗어나지 못하는 가운데 주택보급률이나 인구구조 측면에서 이미 쇠퇴기라고 보았던 지방시장은 매우 호조를 나타냈다. 이는 한국의 주택 및 부동산 시장이 세분화되면서 지역별 경기순환주기가 달라지고 있으며 동시에, 단순히 인구 및 가구 증가와 총량적인 규모만으로 판단하였던 수요와 공급을 좀 더 미시적으로 살펴보아야만 하는 시장에 변화가 일고 있음을 시사한다. 특히 최근에는 주택의 임대수요도 매우 다양해지고 있다. 과거 주택 임대수요는 대부분 구매능력이 부족한 계층에 한정되었다. 올해 부동산 시장과 관련해서 공약화 될 수 있는 정책은 대략 두 가지로 압축된다. 하나는‘주택거래 활성화’이며 다른 하나는‘리모델링이나 재개발 재건축 관련 규제 완화’이다. 주택거래 활성화는 특히 수도권 중심으로 주택거래가 부진함에 따라 가계들의 고충이 크기 때문에 총선이나 대선에서 모두 현안으로 다루어질 수 있는 사안이다. 지난해부터 베이비부머들의 대량 은퇴가 시작되고 세계경제 침체로 구조조정의 압력도 높아져 가계들의 부동산 처분 압력은 계속 높아지고 있으나 매수세는 매우 약한 상황이기 때문이다. 가계 자산의 2/3 이상이 부동산인 우리나라는 고용여건에 변화가 생겼을 때 가장 쉽게 자금을 마련할 수 있는 방법이 주택담보대출이나 주택처분이다. 금융기관들의 리스크관리 강화기조로 볼 때, 대출보다는 주택처분을 해야 하는 경우가 많을 것이다. 따라서 가계대출 상환이나 소비 지출을 지원하기 위해서는 주택거래 활성화가 모두에게 필요한 상황이다. 그러나 문제는 마땅한 정책수단이 부재하다는 것이다. 수도권과 비수도권 시장의 역전은 신규 주택공급시장에서도 나타나고 있다. 2011년 아파트 분양실적은 수도권 약 12만호, 지방 16.4만호로 추정된다. 전체적으로는 지난해에 비해 크게 증가한 물량인데 이는 지방에서의 물량 증가가 기여한 바가 크며 공급 주체별로 살펴보면 민영 아파트가 크게 기여했다. 그러나 공공기관 지방 이전이 올해부터 본격화됨에 따라 지방의 공공 주택 공급도 증가가 예상된다. 청약 경쟁률도 과거와는 달리 지방에서 강세를 나타내고 있다. 특히 2011년 들어 이러한 현상이 두드러지고 있는데 그 동안 지방에서는 청약통장이 불필요한 것으로 인식되었던 현상에 대비해 매우 이례적인 현상이다. 일부 지역에서는 두 자리 수에 가까운 높은 청약경쟁률을 나타내기도 하였다. 그러나 수도권은 여전히 미달 사업장이 많으며 청약경쟁률도 부진하다. 지방 시장의 경우 최근 2년 간 신규 공급 감소에 따른 미분양 감소와 기존 주택의 가격 상승이 구매심리를 자극하기에 충분한 동인이 되고 있는 것으로 해석된다.