한국 주택금융시장의 고유한 지표들

2008년 금융위기 이후 심화된 주택가격과 전세가격 추세의 괴리 그 이면에는 기대 주택가격 상승률의 하락이 있다. 성장이 둔화된 경제에서 주택시장 또한 과거와는 다른 패턴을 보인다. 최근 전세/매매가격 비율이 증가하는 현상은 이러한 맥락에서 이해할 수 있다. 가계대출 공급 확대, 저금리 기조라는 주택금융환경의 변화는 전세임대계약 감소라는 임대차 시장의 구조 적 변화와 맞물려 있다. 예금은행 대출금리 하락과 함께 전월세전환율도 함께 하락세를 보이고 있다. 임대차 시장의 구조적 변화 이전에는 전월세전환율의 중요성이 크게 인식되지 못하였다. 전월세전환율에 대한 통계가 수집되기 시작된 것도, 전월세전환율에 대한 본격적 논의가 시작된 것도 2000년대 초반 이후이다. 전월세전환율은 계약형태에 따라, 집주인인지 세입자인지에 따라 그 의미가 다르고 전월세전환율 변화에 따른 효용의 변화도 차이가 난다. 이에 대한 논의를 기반으로 본 논고에서는 한국 고유의 주택 임대차 시장을 이해하기 위한 주요 지표인 전세/매매가격 비율과 전월세전환율에 대하여 살펴보고자 한다. 오랜 기간 침체되어 있던 수도권의 주택 매매시장이 회복양상을 보이고 있다. 하지만 인구사회학적 구조 변화, 미래 경제 성장에 대한 기대 등 주택시장을 둘러싸고 있는 사회경제 제반 환경이 변하고 있다. 주택가격 상승에 대한 기대가 낮아진 주택 소비자들에게 임차주택은 더 이상 자가주택에 비해 열등재가 아니며, 이러한 경향은 일시적이라 보기 어렵다. 이에 향후 임차주택에 대한 선호는 더욱 커질 것으로 보인다. 그럼에도 주택임차 시장을 보여주는 지표는 여전히 부족하고, ‘전세’ 라는 독특한 계약형태를 가진 한국의 주택임차 시장 구조는 단순하지 않다. 한국의 독특한 주택임대차 시장을 설명해주는 고유의 지표가 전세/매매가격 비율과 전월세전환율이며, 전세/매매가격 비율과 전월세전환율에 대한 올바른 이해는 한국의 주택시장을 이해하는데 아주 중요하다. 주택시장 지표 중 한국에만 고유하게 존재하는 지표들이 있다. ‘전세/매매가격 비율’과 ‘전월세전환율’이 그것이다. 외국인에게 전세/매매가격 비율과 전월세전환율을 설명하기 위해서는 ‘전세가격’을 설명해야 하고 한 국의 독특한 임차형식인 ‘전세제도’를 이해시켜야 한다. 그렇다면 전세제도에 익숙한 한국인들은 두 지표의 의미가 무엇인지 명확히 이해하고 있을까? 전세/매매가격 비율은 매매가격 대비 전세가격 비율(=전세가격/매매가격)이고, 전월세전환율은 전세금(혹은 보증금)을 월세로 전환할 때 통용되는 환산 비율을 의미한다. 두 지표가 전월세 시장의 많은 부분을 설명해주는 중요한 지표임에도 불구하고, 전세/매매가격 비율이 50%에서 70%로 증가한 것이 무엇을 의미하는지, 전월세전환율이 10%에서 6%로 떨어진 것이 무엇을 의미하는지 명확히 설명할 수 있는 사람들은 많지 않다. 앞서 말한 지표들을 정확히 이해하기 위해서는 한국의 가장 일반적인 주택 임차양식인 전세제도 이면의 금융적 성격에 대하여 살펴볼 필요가 있다. 전세에 대한 이해는 현 주택시장과 주택금융시장의 구조적 변화를 이해하기 위한 전제조건이다. 가계 금융이 미성숙한 나라는 한국만이 아니었다. 그런데 왜 한국에서만 전세제도가 주된 임대방식으로 자리 잡을 수 있었을까? 이에 대한 답은 한국의 급격한 경제 성장과 산업화, 도시화에 있다. 산업화 초기 경제가 급속하게 성장하면서 소영업자들은 투자자금이 필요했다. 수도 중심의 경제 발전이 진행되며 인구는 서울에 집중되었고 주택공급이 수요량을 충족하지 못하는 가운데 주택가격은 크게 올랐다. 보유하고 있는 집의 일부를 전세로 임대하고 그 자금을 활용하거나, 자본이 부족하지만 집값이 더 오르기 전에 내 집을 사려는 사람들은 목돈이 필요했다. 하지만 주택을 담보로 은행권에서 대출을 할 수 없었고, 그렇다고 사금융을 통해 고금리로 대출을 얻어 집을 사는 것은 일반적인 선택이 아니었다. 이럴 경우 보유하고 있는 집의 일부를 전세로 임대하거나, 전세를 끼고 주택을 구매하는 형태로 전세제도가 활용되었다. 세입자들 입장에서도 매월 월세를 내지 않고 목돈을 맡겼다 돌려받는 임차 방식을 선호하였다. 실제로 전세는 서울에 가장 집중되어 있다. 90년대 예금은행 가계대출의 차주별 비중을 살펴보면, 1993년 이전 가계대출의 비중은 10% 미만이었고 97년 동 비중은 20%까지 증가한다. 대출금리 자유화와 함께 고수익자산에 대한 금융기관 간 경쟁이 심화되며 대기업대출이 중소기업 및 가계대출로 대체된 것이다. 이러한 경향은 IMF 외환위기 이후 심화되어 은행들이 상대적으로 리스크가 작은 가계 주택담보대출 영업 에 집중하기 시작했다. 2000년대 중반에 들어서야 주택을 담보로 한 대출이 일반화되었다고 볼 수 있다. 이처럼 우리나라 제도권 금융 시스템하에서는 개인의 자금조달 수요를 충족할 만큼 자금 공급이 되지 않았다. 전세제도는 이처럼 가계 금융 시스템이 미성숙한 시기에 자생적으로 발생한 개인 간 직접금융 시스템이다. 예금은행을 통한 가계대출 공급이 증가하며 현재는 예금은행의 가계대출 규모가 전세자금규모보다 커졌다. 집주인 입장에서 전세의 효용이 감소하며 전세시장의 규모가 감소하고 있는 것이다. 한국의 고유한 전세제도는 때로는 주택가격 버블의 원인이자 주택시장의 비효율성을 야기하는 구조적 요인(김경환, 1990)으로, 때로는 금융시장이 발달하지 않은 사회에서 자금조달 비용을 낮추고 자본을 축적하는 효율적 메커니즘(김세직·신현송, 2012)으로 분석된다. 하지만 공통된 전제는 전세제도가 한국의 모기지 시장을 대체하고 있다는 것이다. 이처럼 전세제도가 임대와 금융의 복합적 성격을 갖기 때문에 한국 주택 임대시장을 단순 명료하게 분석하기 어렵다. 월 임대료를 계산할 때도 저량(Stock)의 성격을 갖는 전세금을 월별 임대료로 유량(Flow)화 하여 추정할 필요가 있다. 매매가격 대비 전세금의 수준도 지역과 주택 유형에 따라 차이가 나며, 전세 형태가 아닌 월세 형태로 임대할 경우 보증금이 월세로 환산되는 비율 또한 지역과 주택 유형에 따라 차이가 존재한다. 최성호·이창무(2009)는 주택시장을 개념적으로 매매, 전세, 순수월세의 3차원 구조로 설명하면서 세 개의 시장가격은 각각 시장의 수요와 공급요인 그리고 이자율 등에 의해 결정되며, 주택가격 상승에 대한 기대, 조세 변 화 등 다양한 요인에 의해 영향을 받는다고 정의하였다. 이러한 주택시장 구조에서 전세/매매가격 비율은 매매시장과 전세시장의 관계를 설명해주는 지표이고, 전월세전환율은 전세시장과 월세시장을 연결하는 연결고리로 이 해할 수 있다. 전세/매매가격 비율은 주택 전세가격이 매매가격에서 차지하는 비중을 의미하며, 전세/매매가격 비율이 주택시장에서 의미하는 바는 크게 두 가지로 정의할 수 있다. 첫째, 전세/매매가격 비율은 전세가격과 매매가격 간의 차이로 나타나는 비율이기 때문에 비율의 수준을 통해 주택시장의 상황을 쉽게 파악할 수 있다. 일반적으로 전세/매매가격 비율이 낮으면 주택가격 상승에 대한 기대감이 높은 것으로, 비율이 높으면 그 반대로 해석된다. 왜 이런 해석이 가능한지는 후술하도록 하겠다.