지가변동의 시대별 공간적 특성에 관한 연구

첫째, 시간에 따른 지가변동의 공간적 자기상관 변화를 판단하기 위해서 연도별 전역적 모란지수를 산출한다. 서울˙수도권 부동산 시장은 수급의 상황이나 가격이 다른 지역시장과 매우 다르므로 서울˙수도권과 전국을 대상으로 각각 분석한다. 둘째, 국지적 공간분포의 패턴, 즉 공간적 변화를 이해하기 위해 LISA지수를 산출하고 지도화하여 나타낸다. 그러나 LISA지수는 지역별로 산출되므로 27년간의 변화를 시계열적으로 전부 나타내기가 쉽지 않다. 본 논문은 이런 점을 감안하여 분석의 인터벌(interval)이 같고 부동산정책의 특징이 쉽게 구별되는 기간이 정권별이라는 판단에 의해 노태우정부(1988~1992년), 문민정부(1993~1997년), 국민의 정부(1998~2002년), 참여정부(2003~2007년), 이명박정부(2008~2012년)로 나누어 정부별 평균을 이용하여 분석한다. 셋째, 경제변수와 공간적 자기상관과의 관련성을 분석하여 경제 변화에 의해 나타나는 공간적 현상을 판단한다. 경제변수는 지가변동 요인 중에서 국민총소득 증가율을 사용하였다. 그 결과 두 지역이 변과 모서리가 인접하여 직접 경계선을 공유하는 경우에 모란지수가 가장 높고 유의하여 이를 분석에 이용하였다. 공간적 자기상관성을 나타내는 모란지수는 본 연구의 시간적 범위 안에서는 거의 양(+)의 방향성을 나타냈다. 즉, 한국의 지가변동은 시간적으로 공간적 자기상관성을 유지하고 있다고 볼 수 있다. 다만 공간적 자기상관의 정도를 나타내는 모란지수의 크기에서는 시간에 따라 차이가 있음을 알 수 있다. 정부별로는 국민의 정부와 참여정부에서 모란지수가 상대적으로 높게 나타났다. 이는 이 시대에 지가변동이 국지적으로 변동성이 높거나, 낮은 지역끼리 클러스터하는 지역이 많았거나, 인접의 영향에 의한 변동성이 크게 나타났다는 것을 의미한다. 지역적인 측면에서도 전국 지가상승률의 모란지수가 서울˙수도권 지가상승률의 모란지수보다 높게 나타나고 있다. 공간 범위를 전국 단위로 설정한 경우와 서울˙수도권으로 한정한 경우의 모란지수가 다른 것이다. 이는 공간적 자기상관성이 지역시장에 따라 다름을 나타낸다. 결론적으로 지가는 시대나 지역적 공간에 따라 인접환경의 영향이 달라 국지적으로 클러스터한 지역이 다르게 나타난다는 것을 알 수 있다. 정부별로 정책적 상황과 관련한 국지적 자기상관의 특성을 살펴보면 다음과 같다. 노태우정부에서 지가상승이 높은 지역(HH)끼리 클러스터한 지역은 경기 동북부, 서울 한강 이남, 경기 남부지역 등으로 수도권에서 나타나고, 낮은 지역(LL)끼리 클러스터한 지역은 경북 동북부 및 강원 등에 산재하여 나타나고 있다. 이때는 토지공개념제도가 시행된 시기이기는 하나 주택과 토지가격의 급등으로 5개 수도권 신도시를 건설한 시기이므로 그 영향을 받아 수도권을 중심으로 클러스터한 지역이 나타나고 있다. 문민정부에서는 토지이용에 대한 용도지역을 단순화한 영향으로 개발 가능지역이 확대되어 난개발의 부작용이 있었으나 부동산실명제의 시행으로 지가는 비교적 안정되었다. HH 클러스터 지역은 강원 동남부, 경북 청도와 울주군 등이며, LL 클러스터 지역은 한강 이남 일부와 대전시 대덕 등지에서 나타났다. 개발계획이나 정책적 이슈 없이 지가가 안정이 되면 공간효과도 낮음을 알 수 있다. 국민의 정부는 IMF의 금융지원을 극복하기 위해 부동산시장을 해외에 개방하고 대부분의 부동산 규제를 완화한 시기다. 경제 상황은 좋지 않았으나 공간 효과는 큰 것으로 나타나고 있다. HH 클러스터 지역은 서울시 일부, 서울시 주변 경기지역, 전남 중서부 지역이며, LL 클러스터 지역은 경남, 대구시와 그 주변지역이다. 전남 일부와 영남 일부에서 상반된 클러스터 지역이 나타나고 있다. 참여정부에서는 국민의 정부 말기에 폭등하였던 주택가격을 안정시키려 하였으나 오히려 풍선효과에 의해 급등하는 역효과를 낳았다. 이때의 부동산 규제정책으로 부동산 거래신고제도, 채권입찰제, 종합 부동산세 등이 시행되었다. 지역균형발전정책의 일환으로 추진된 기업도시와 혁신도시의 개발계획으로 인해 지가 또한 일부 지방에서 폭등하였다. 그러나 개발 주변지역으로 클러스터가 확장된 상황은 분석 결과에 나타나지 않고 있다. 참여정부시대의 HH 클러스터 지역은 서울, 경기, 충청 지역인데 이는 행정도시의 영향이 크고, LL 클러스터 지역은 전남, 전북, 경남 서부 일부, 강원 남부, 경북 북부 등으로 넓게 퍼져 있어 지역균형발전이라는 정책 목표가 제대로 반영되지 않는 지가변동성을 나타냈다. 전국 지가상승률과 전국 지가상승률의 모란지수, 서울˙수도권 지가상승률과 전국 지가상승률의 모란지수의 관계는 통계적으로 유의하지 않다. 그러나 전국 지가상승률과 서울˙수도권 지가상승률의 모란지 수, 서울˙수도권 지가상승률과 서울˙수도권 지가상승률 모란지수의 관계는 음(-)의 상관관계가 통계적으로 유의하다. 서울˙수도권의 공간적 자기상관은 지가변동과 관련성이 높음을 알 수 있다. 즉, 지가변동에 따라 서울˙수도권의 공간적 자기상관이 좌우될 수 있다. 그러나 전국 토지시장과의 공간적 자기상관성은 상대적으로 통계적 유의도가 떨어진다. 반면에 전국 지가상승률의 모란지수와 서울˙수도권 지가상승률의 모란지수는 양(+)의 상관관계로 분석되었다. 전국 토지시장을 분석한 공간적 자기상관과 서울˙수도권을 지역으로 분석한 공간적 자기상관의 관련은 비례한다고 볼 수 있다. 이는 서울˙수 도권에서 공간적 자기상관이 나타나면 전국 토지시장에서도 공간적 자기상관이 나타난다고 해석된다. 국민총소득 증가율과 전국 및 서울˙수도권 지가상승률의 관계, 전국 지가상승률과 서울˙수도권 지가상승률의 관계는 기존 이론대로 양(+)의 높은 상관성을 보였다. 반면에 국민총소득 증가율과 전국 지가상승률 모란지수와의 관련성은 음(-)의 관계로 일반적 견해와 다르게 나타났다. 이는 국민소득의 증가와 공간적 자기상관이 서로 반비례함을 의미한다. 국민 소득 증가율이 낮을 때 공간적 자기상관을 나타내 국지적으로 지가의 변동성이 클러스터한다고 볼 수 있다. 이는 경기상황이 좋을 때는 지가변동성이 전체적으로 고른 분포를 나타내고, 반대일 때는 국지적으로 변동을 일으키기 때문인 것으로 해석될 수 있다. 또한 서울˙수도권 지가상승률 모란지수와의 관계는 통계적으로 유의하지는 않지만 음(-)의 상관으로 관련성의 방향이 같다. 공간적 자기상관성을 나타내는 전역적 모란지수를 산출하여 공간효과의 시간적 변화를 살펴보고, 국지적 모란지수를 이용하여 지역적 클러스터와 시대적 상황을 대비하여 보았다. 아울러 공간효과와 지가변동 및 국민총소득의 관계를 분석하여 지가변동의 시공간적 변화에 대한 특성을 진단하였다. 시대 변화에 따라 한국 토지시장에서 나타나는 지가변동의 시공간적 분포 특성과 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 지가변동의 폭은 물론 4분위 간격이 시계열적으로 매우 다르게 분포하여 한국의 지가변동은 시공간적으로 매우 불규칙적인 것으로 나타났다. 부동산정책을 입안하는 경우 시대적 변동 상황을 중요한 조절요인으로 반영할 필요가 있다. 둘째, 지가변동의 공간적 자기상관성은 시간에 따라 다르게 나타남이 확인되었다. 토지정책을 적용할 때 수시로 공간효과를 확인해야 하고 정책 유지기간도 달라질 필요가 있다. 셋째, 공간적 자기상관의 정도를 나타내는 모란지수는 전국을 하나의 시장으로 분석한 경우와 서울˙수도권을 하나의 시장으로 분석한 경우 각각 다르게 나타났다. 지가변동이 이웃의 영향을 받아 변동하는 정도는 시장의 범위 또는 지역에 따라 다름을 알 수 있었다. 넷째, 지가변동성이 국지적으로 클러스터한 지역은 정부별로 서로 다르게 나타났다. 시대에 따른 경제적 상황이 토지시장에 반영된 결과인지, 정부의 지가 정책이나 철학이 작용한 것인지 공간효과의 특성을 확인할 필요가 있다. 다섯째, 공간적 자기상관성은 지가변동이나 국민 소득과 반비례하는 것으로 분석되었다. 한국 지가변동은 국민소득이 낮게 증가하거나 서울˙수도권의 지가상승이 낮을 때 공간적 자기상관성이 강하게 나타나 국지적으로 지가변동폭이 큰 지역 또는 작은 지역들끼리 서로 클러스터하는 경향을 보여 가까운 주변지역의 영향력이 커진다고 볼 수 있다. 경기가 좋지 않을 때 토지시장의 변동이 국지적일 수 있으므로 시장의 진단이나 정책방향에서 국지적 동향을 참고하여 시간적˙지역적 균형을 이룰 필요가 있다. 본 논문은 토지시장의 시간적˙공간적 특성 변화의 점검을 통해 토지정책이나 토지가격 평가에 공간적 자기상관성을 반영하여야 할 필요성을 제기한 데 의의가 있다. 그러나 본 논문의 결과는 자료 취득의 한계로 지가변동의 조사방법이 상당히 제한된 자료에 의해 한국의 토지시장을 분석한 것이므로 일반화를 위해서는 실거래자료를 충분히 축적하여 접근할 필요가 있다.