주택가격 변화가 가계부채와 금융 안정성에 미치는 영향

가계부채 스트레스 테스트는 가계부채 부실에 영향을 주는 외부 경제충격이 발생했을시 국내 금융기관의 안정성은 어떠한지 이에 대해 분석하는 것이다. 스트레스 테스트란 일반적으로 “예외적이지만 발생 가능한 사건에 대한 금융기관의 잠재적 손실가능성을 측정하는 기법”을 뜻하는 용어이다. 극단적 위기 상황에서 경제충격을 가정하는 것이 아니라 경기침체가 완만히 진행되는 과정에서 경제 충격이 금융기관에 발생하는 손실규모를 측정하고, 이것이 금융기관의 자본 적정성에 미치는 영향력을 평가하는 과정으로 정의한다. 분석에서 사용될 스트레스 테스트 방법론은 시나리오 분석(scenario analysis) 또는 통합분석(integrated approach)이라는 것으로서, 예외적이지만 발생 가능한 위기 상황이 발생할 경우 나타날 수 있는 리스크 요인들의 변화를 가정하고 이에 따라 포트폴리오의 가치변화를 평가하는 방법이다. 이때의 위기상황은 과거에 실제로 일어났던 역사적 사건에 근거를 둘 수도 있고, 또는 미래의 가상적 사건을 가정하여 만들 수도 있다. 시나리오 분석은 현재 많은 금융기관이 사용하는 보편적인 분석 방법이다. 이러한 시나리오 하에 사용할 모형은 시나리오 분석(scenario analysis) 또는 통합분석(integrated approach)이라는 것으로서, 예외적이지만 발생 가능한 위기 상황이 발생할 경우 나타날 수 있는 리스크 요인들의 변화를 가정하고 이에 따라 포트폴리오의 가치변화를 평가하는 방법이다. 이때의 위기상황은 과거에 실제로 일어났던 역사적 사건에 근거를 둘 수도 있고, 또는 미래의 가상적 사건을 가정하여 만들 수도 있다. 시나리오 분석은 현재 많은 금융기관이 사용하는 보편적인 분석 방법이다. 일반적으로 사용되는 스트레스 테스트 모형으로는 시나리오 분석, 단순 민감도 테스트, 최대손실 접근법, 극단치 이론 등이 있다. 시나리오 분석은 예외적이지만 발생 가능한 위기 상황이 발생할 경우 나타날 리스크 요인들의 동시적 변화를 가정하고 이에 따른 포트폴리오의 가치변화를 평가하는 방법을 말한다. 단순 민감도테스트(simple sensitivity test)는 하나의 리스크 요인을 미리 정한 다양한 수준으로 변화시키면서 이에 따른 포트폴리오의 가치변화를 평가하는 방법이다. 여기서부터는 가계부채 부실에 영향을 주는 외부 경제충격이 발생했을시 국내 금융 기관의 안정성을 평가하는 스트레스 테스트를 수행하고자 한다. 이를 위해 사용할 자료는 통계청의 2015년 가계금융 복지조사이다. 위 자료는 자산과 부채 등 우리나라 가계의 재무건전성과, 경제적 삶의 수준, 변화, 지속기간 등을 미시적으로 파악하기 위해 통계청이 금융감독원 및 한국은행과 함께 전국의 2만 가구를 대상으로 조사한 것이다. 2012년부터 자료조사가 실시되었으므로 2015년 가계금융 복지조사 자료는 네 번째 자료가 된다. 2015년 자료는 2015년 3월 31일을 기점으로 조사된 것으로, 자산, 부채 등은 2015년 3월 31일을 기준으로 작성되었으며 소득, 지출, 원리금상환액은 2014년 1년간을 대상으로 조사되었다. 2014년 7월부터 최경환 경제부총리의 부동산시장 규제완화 정책이 실시되었으므로, 2015년 조사는 당시의 부동산 시장 규제완화 정책결과가 최초로 담겨진 중요한 미시 자료가 될 것이다. 본 보고서에서는 가계의 재무건전성 지표로서 DSR(Debt Service Ratio)을 사용할 것이다. DSR은 연간 원리금상환액을 가계의 처분가능소득으로 나눈 것을 의미한다. 지금까지 선행연구들에서는 DSR을 경상소득 기준으로 계산하였다. 경상소득에는 세금 등 반드시 지불해야 하는 항목이 포함되어 있어서, 가계가 온전히 사용할 수 있는 소득이라고 볼 수 없다. 여기서 가계의 재무건전성을 파악하는 이유는, 좋지 않은 경제상황이 발생했을 때 가계가 대출금을 제대로 갚을 수 있느냐 하는 점이 중요하기 때문이다. 그렇게 때문에 세금이나 연금 등 가계가 처분할 수 없는 항목을 제외한, 실제 처분가능한 소득이 분석의 대상이 되어야 한다. 그러한 이유로 여기서는 처분가능소득을 소득지표로 사용하였으며, 이것이 기존의 다른 분석들과 대비되는 뚜렷한 차별점이다. 처분가능소득은 경상소득보다 일반적으로 적기 때문에, 처분가능소득을 기준으로 DSR을 계산할 경우 소득부분이 분모에 있으므로 경상소득을 기준으로 DSR을 계산할 때보다 DSR 수치가 더 높게 된다. DSR 수치가 높다는 것은 재무건전성이 상대적으로 좋지 않다는 것을 의미하므로, 처분가능소득 DSR은 경상소득 DSR보다 훨씬 더 기준이 엄격하다고 할 수 있다. 본 보고서의 분석목표는 외부 경제충격이 발생했을 때 국내 금융기관이 안정성을 평가하는데 있다. 다음에서 구체적으로 설명할 안정성 평가는 금융기관의 손실을 기준으로 이루어진다. 그렇다면 금융기관의 손실을 가져올 가구를 구분하는 작업이 우선적으로 진행되어야 할 것이다. 금융기관에 손실을 입힐 가구는 대출액을 제대로 갚지 못하는 채무불이행 가구이다. 여기서는 이러한 가구를 크게 세 가지 유형으로 분류하고자 한다. 첫 번째 유형은 금융부채액이 부동산 가치와 금융자산의 합을 초과하는 가구이다. 여기서 부동산 가치는, 경제적 충격 이전에는 조사 당시 각 가구가 언급한 가격이 될 것이나, 경제적 충격 이후에는 가격 하락분만큼 조정된 가격을 의미한다. 예를 들어 브렉시트, 미 트럼프 대통령 당선 등 경제에 어떤 충격요인이 발생하여 주택가격이 10% 하락하는 상황을 가정해보자. 이러한 경우 모든 가계보유의 주택 역시 10%의 가격하락을 경험할 것이다. 그런 가상적 상황에서 가계가 보유한 부동산 가치는 기존에 가계가 조사 당시 언급한 가격에서 10% 하락한 금액이 될 것이다. 두 번째 유형은 가계가 보유한 총자산과 총부채를 비교하여 순자산이 마이너스인 가구를 위험이 높은 가구로 분류하였다. 총자산은 부동산 자산만 고려하는 것이 아니라 가계가 보유한 기타자산까지 포함한 것으로, 금융자산과 부동산가치, 그리고 기타자산의 합을 의미한다. 기타자산에는 계약금 및 중도금납입액, 자동차, 회원권, 귀금속, 골동품 및 예술품, 무형자산 등이 포함된다. 부채 역시 가계가 보유한 다른 부채까지 모두 포함한 것으로, 금융대출과 임대보증금, 그리고 기타부채의 합을 의미한다. 금융대출에는 담보대출, 신용대출, 신용카드 관련 대출, 외상 및 할부 미상환액 등이 포함되며, 기타부채에는 곗돈미불입금이 포함된다. 세 번째 유형은 금융부채액이 부동산 가치의 60%와 금융자산의 합을 초과하는 가구이다. 2014년 8월 부동산 규제완화가 있기 이전에는 부동산 가격의 60%까지 은행차입이 가능했기 때문에, 부동산 가치에 60%를 곱한 것을 총 담보대출액으로 가정하여 기준을 정했다. 2014년 8월 이후 LTV(Loan To Value)에 대한 규제완화로 부동산 가격의 70%까지 은행차입이 가능하지만, 2015년 가계금융 복지조사는 규제완화가 이루어진 2014년 8월 이전의 가계의 대출행위까지 포괄하고 있다. 2015년 가계금융 복지조사에 따르면 우리나라 1,864만 가구 중 수도권 거주 가구가 890만 가구로 전체의 47.8%를 차지하며, 비수도권 거주 가구는 974만 가구로 전체의 52.2%를 차지한다. 또한 가계부채(주택담보대출) 보유가구 562만 가구 중 수도권 거주 가구가 278만 가구로, 수도권 거주가구가 전체 가계부채 보유가구의 49.4%를 차지한다. 비수도권 거주 가구는 284만 가구로, 비수도권 거주가구가 전체 가계부채 보유가구의 50.6%를 차지하는 것으로 나타났다. 비중이 조금씩 다르지만 가구수의 측면에서 볼 때 수도권과 비수도권 거주비율은 거의 유사하다고 보면 될 것이다. 앞의 제2절에서 전국적 차원에서 균등하게 발생하는 주택가격 하락비율을 5%, 10%, 15%, 20%로 가정하였다. 여기서는 수도권과 비수도권 가격하락이 각각 10%, 20%인 경우를 가정할 것이며, 가격하락이 없는 0%까지 포함하면, 불균등 가격하락비율은 총 9가지로 나타난다.