유주택 전월세 거주 가구의 실태 및 정책적 시사점

또 다른 한편으로는 자가보유 전월세 거주 가구들이 소득제약이나 금융제약 등으로 인하여 보유한 자가를 처분하지 못한채 전월세로 거주하고 있어서 달팽이족과 같은 처지에 놓여 있어서 정책적 사각지대에 놓여 있으므로 이들에 대한 맞춤형 정책 지원이 필요하다는 의견도 있다. 이와 같은 문제제기와는 별도로 그간 학계에서는 점유형태 선택에 대한 연구를 지속적으로 수행해 온 바 있다. 이는 점유형태 중 어떤 형태가 우세하게 선택되는지, 특정 점유형태를 선택하게 하는 요인은 무엇인지, 그리고 점유형태 선택이 주택수요와는 어떤 연관이 있는지 등과 연계되기 때문이다. 최근 우리경제는 저성장, 저금리, 저물가, 저출산 등으로 장기적인 추세가 전이되는 신호들이 다양하게 포착되고 있는 상태이다. 이와 같은 상황에서 가구들의 주거와 주택에 대한 소유 등은 어떻게 변화할지, 그리고 어떠한 방향으로 유도해 가는 것이 바람직한 지 등에 대한 정책적 판단도 필요한 시점이다. 따라서 이 연구에서는 유주택-전월세거주 가구가 그간 어떤 추이를 보이며 변해왔는지, 이들은 어떤 특성을 가진 가구들인지, 그리고 어떤 이유로 소유와 거주가 분리된 선택을 하였는지, 이와 같은 사실들이 정책적으로 어떠한 함의를 담고 있는지 등을 다루고자 한다. 임대주택에 거주하면서 자기 집을 보유하고 있지 않은 순수 임대거주 가구의 경우 이들의 수요는 전적으로 주거서비스 소비에 대한 수요라고 볼 수 있다. 반면 2채 이상 주택을 보유한 가구의 거주하고 있지 않은 주택에 대한 수요는 대부분 자본이득을 노린 투자수요로 볼 수 있다. 그런데 자가에 거주하고 있는 가구의 경우 주거서비스에 대한 소비 수요와 자본이득에 대한 투자수요가 혼재되어 있다고 볼 수 있다. 따라서 한 경제 전체의 주택에 대한 소비수요와 투자수요의 비중을 분석하기 위해서는 자가거주 가구의 수요를 소비수요와 투자수요로 분리해 내는 작업이 핵심적이다. Lin and Lin(1999)은 이 같은 측면에서 자가점유 가구의 주택 수요를 소비수요와 투자수요로 분리해 내기 위한 이론 모형을 개발하였다. 그리고 전수 임대거주가구와 자가거주 가구, 그리고 2주택 이상 보유 가루를 대상으로 한 조사 자료를 이용하여 대만의 자가거주 가구에 대한 소비수요와 투자수요를 분리해 내었다. 그 결과 소비수요가 26%, 투자수요가 74%인 것으로 추정되었다. 그러나 Lin and Lin(1999)의 연구는 유주택-전월세거주 가구를 명시적으로 고려하지 못한 한계가 있다. 2005년에서 2010년 사이에 자기집이 있으면서 임대주택에 거주하는 가구가 크게 증가하였다. 이로 인해 자가보유율과 자가점유율간의 괴리가 발생하기 시작했다. 이 같은 유주택-전월세거주 가구의 증가는 단순히 수적으로 보면 임대주택에 대한 수요를 늘리는 만큼 공급도 늘리므로 전국적으로는 임대주택 수급에 영향을 주지 않는 것처럼 보인다. 그러나 임대주택에 대한 수요지역과 공급지역이 차별화된다면 지역별 임대주택 시장의 수급에 영향을 미칠 수 있다. 또한 이들은 임대로 거주하고 있는 주택의 임대료나 임대보증금이 상승할 경우 이를 자기가 보유하고 있는 주택의 임대료나 임대보증금에 전가시키기 용이한 계층이다. 따라서 전월세 가격을 교란시키고 이를 지역간 전달하는 기제로 작용하고 있다는 의견이 제시된 바 있다. 이러한 견해는 이들이 무늬만 세입자이고 실질적으로는 세입자가 아니라는 견해와도 일맥상통한다고 할 수 있다. 유주택-전월세거주 가구들이 기존 주택을 처분하지 않는 것이지, 그렇지 않으면 처분하지 못하는 것인지에 따라서 정책의 방향이 달라져야 할 것으로 보인다. 만일 이들이 기존주택을 처분하지 못하고 있다면, 금융이나 세제 관련 지원책을 강구해 보아야 할 것이다. 그렇지 않고 기존주택을 처분하지 않고 있다면 그 이유를 살펴볼 필요가 있다. 만일 자본이득에 대한 기대 때문이라면, 이들로 인하여 주택가격의 상승과 그로인한 전세가의 상승 전세가격의 전가로 인한 전세가격 상승의 지역간 파급 등의 가능성을 점검해 보아야 할 것이다. 그런데 이상의 연구에서 볼 수 있듯이 유주택-전월세거주 가구가 보유 주택을 처분하지 않는 것인지, 처분하지 못하는 것인지를 가구 단위로 단정적으로 판단하기는 어렵다. 따라서 이들이 스스로 자기의 선호체계를 시현할 수 있는 방향으로 정책 방향을 설정하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 유주택-전월세거주 가구가 스스로 선호를 시현할 수 있는 제도의 예를 들어보면, 보유주택을 되살수 있는 매수청구권을 부여하고 시중가격으로 매입하여 매입임대주택 등으로 활용하는 방안을 고려해 볼 수 있다.