전세시장 불안 요인 분석과 해소방안 연구

앞으로 전세난은 주기적으로 나타날 수 밖에 없어 보인다. 전세난 문제는 일시적인 수급의 문제라기보다는 인구고령화. 저금리, 집값 안정기에 나타나는 구조적 불안측면도 없지 않다. 이런 상황이라면 전세난이 생각보다 오래 지속될 가능성이 있다. 월세 계약이 크게 늘어나 보편화된다면 우리나라 주택시장 뿐 아니라 복지시스템에도 큰 변화가 생길 수 밖에 없다. 특히 교육제도나 의료 등 복지체계를 송두리째 수술을 해야 할 지도 모른다. 선진국이 모두 월세니까 우리나라가 월세로 바뀌면 주거문화가 선진화되는 것으로 생각하는 사람들이 있으나 오해가 될 수 있다. 이는 집 없는 사람들이 치솟는 주거비 때문에 더 고통을 겪어야 한다는 것을 의미한다. 그래서 빠 르게 진행되는 월세화 속도를 늦출 필요가 있다. 아직은 우리는 월세시대를 받아들일 준비가 부족하기 때문이다. 어쨌든 저가, 소형 주택을 중심으로 전세 시대는 저물고 월세 시대가 열리면 저소득층 세입자들의 부담이 예전보다 더 커질 수 밖에 없다. “월세를 내는 사람들은 마음대로 아플 수도 없다”는 얘기가 있을 만큼 월세지출은 저소득층들에게는 부담이 될 수 밖에 없다. 더욱이 월세는 자금 축적 기능이 없다. 전세는 급등락하는 전세보증금을 마련하기 위해 자금을 축적해야 하므로 가계의 강제저축을 유도하는 순기능이 있는 반면 월세에 사는 사람들은 매달 내는 월세를 길에 뿌리는 돈이라고 생각한다. 전세는 자금을 모아서 내 집 마련과 중산층으로 올라가는 사다리 역할을 하지만 월세 제도하에서는 거의 불가능한 일이다. 사실 전세는 본질적으로 월세보다 권리 관계가 복잡할 수 밖에 없다. 집값의 70~80%를 전세보증금으로 집주인에게 맡 겨 놓고 불안하게 사는 게 비합리적인 소비 행위일 수 있다. 하지만 임대차형식이 전세에서 월세로 바뀐다는 것은 그만큼 세입자의 주거비 부담이 많아진다는 것, 세입자의 부(富)가 집주인으로 이전 된다는 것을 의미 한다. 현재의 전세시장의 불안은 임대차 시장이 전세에서 월세로 넘어가는 과정에서 나타나는 과도기적 현상의 성격이 강하다고 판단된다. 지나치게 빠른 주택전세의 월세 전환 현상이 나타나면서 전세시장 불안이 가중되고 있다. 따라서 전세시장 안정을 위해서는 월세화 속도를 늦추는 조치를 강구하는 등 보다 체계적인 대응이 필요하다. 첫째, 전세로 내놓은 집주인에게 세제혜택을 많이 제공하여 시중에서 유통되는 전세물량을 늘리는 것이 필요하다. 정부는 전용면적 85㎡ 이하이면서 공시가격 3억원 이하 주택은 전세보증금에 대한 간주임대료(3.4%) 산정 대상에서 제외하고 있으나 제외 대상을 확대해야 할 것이다. 예를 들어 면적에 제한 없이 공시가격 6억원 이하인 경우 세제혜택을 주는 조치가 필요하다고 판단된다. 둘째, 월세에 대해서는 과세를 보다 투명하게 할 필요가 있다. 사실 월세 소득에 대해 거의 세금 신고를 하지 않는 것이 관행처럼 되어 있는데 과세를 분명하게 해야 한다. 월세는 과세를 강화하더라도 세입자가 시장에서 우월적 지위를 갖고 있어 집주인이 세입자에게 세금 부담을 전가하기 쉽지 않은 구조이다. 월세 임대료 급등으로 이어지지 않을 수 있다는 것이다. 셋째, 매입임대주택사업자 요건(면적에 제한 없이 6억원 이하, 5년 간 임대)을 완화해야 할 것이다. 전용면적 85㎡ 초과 중대형 및 고가주택의 소화불량과 공급과잉이 심각한 수준인데 실제로 서울, 경기, 인천 등 수도권 일대 미분양 아파트 중 중대형 비중은 2013년 6월말 현재 61.7%에 달하며, 준공 후 미분양 중 중대형 비중은 이보다 높아서 76.4%에 달하고 있다. 규제완화로 주택임대사업자가 늘어나면 매매시장 안정 뿐 아니라 전세시장 안정을 동시에 도모할 수 있을 것이다. 넷째, 공공부분에서도 저렴한 전세를 공급해야 한다. 현 정부의 행복주택은 월세 중심인데, 전세 비중을 높일 필요가 있다. 공공부문에서 전세를 공급할 경우 전세 물량 품귀에 따른 전세난의 수위를 낮출 수 있는 완충 장치가 마련될 것으로 보인다. 마지막으로 전세수요를 매매수요로 분산될 수 있도록 각종 주택매입에 따른 각종 세금 부담을 낮춰줄 필요가 있을 것이다. 이를 위해 취득세율의 영구적인 인하, 다주택자 양도세 중과세 폐지 등 세제 개편이 뒤따라야 할 것으로 판단된다.