재미동포가 알아야 할 한미세금상식

양도차익은 양도가액에서 필요경비(취득가액과 기타 필요경비)를 공제하여 계산하며, 2007년 1월 1일 이후 양도 분부터는 실지거래가액(양도자와 양수자가 실제로 주고받은 금액, 다만 불분명한 경우 등은 매매사례가액, 감정가액)으로 양도차익을 계산해야 한다. 양도가액은 실지거래가액(다만, 불분명한 경우 등은 매매사례가액, 감정가액)으로 계산하며, 취득가액도 원칙적으로는 실지거래가액으로 해야 하나 취득 시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순차적으로 적용한다. 여기서 매매사례가액이란 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말하며, 다만, 주권상장법인의 주식은 매매사례가액을 적용할 수 없다. 한편, 감정가액이란 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한함)이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 말하며, 다만, 주식은 감정가액을 적용할 수 없다. 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하면 양도소득금액이 된다. 장기보유특별공제액은 양도차익에 양도자산의 보유기간별 공제율(최고 30% 또는 80%)을 곱하여 계산하며, 원칙적으로 3년 이상 보유한 등기된 부동산에 대하여만 적용한다. 3년 미만 보유한 부동산, 미등기 양도자산, 비사업용 토지, 국외 소재 부동산은 장기보유특별공제 규정을 적용하지 않는다. 1세대 2주택 이상으로서 중과대상인 주택의 경우 2011년까지는 장기보유특별공제를 적용하지 않았으나, 2012.1.1. 양도분부터는 장기보유특별공제를 적용하도록 소득세법이 개정되었다. 장기보유특별공제율(아래 표 참조)은 일반부동산에 대한 것과, 과세대상인 1세대의 1주택에 대한 것이 있다. 비거주자의 경우에는 비록 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하더라도 1세대의 1주택에 대한 공제율(최고 80%)을 적용하지 않고, 일반부동산에 대한 공제율(최고 30%)을 적용한다(2010.1.1. 이후 양도분부터 적용). 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 등기된 부동산을 양도하는 경우 및 조합원 입주권을 양도하는 경우에 적용받을 수 있다. 이 경우 조합원입주권은 「도시 및 주거 환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획인가 전 주택분의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용한다. 장기보유특별공제액은 자산의 보유기간에 따라 양도차익의 10%~30%(1세대 1주택인 경우 24%~80%)를 공제한다. 다만, 2010년 이후 양도분부터 비거주자는 소득세법 제121조제2항에 따라 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율(24%~80%)을 적용하지 않고 10%~30% 공제율만을 적용한다. 그러나 비거주자가 양도일 현재 거주자로 전환되어 1세대 1주택을 양도하는 경우에는 특례 공제율(24%~80%)을 적용받을 수 있다. 이 경우 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 한다(비거주자일 때 보유한 기간도 포함함). 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정은 원칙적으로 양도자가 양도일 현재 소득세법상 거주자인 경우에 한정하여 적용한다. 다만, 1세대가 출국일 및 양도일 현재 1주택을 보유한 경우로서 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국한 후 출국일(현지이주의 경우는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날)부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우에는 보유기간(2년 이상 보유, 2012.6.28. 이전 양도시에는 3년)의 제한을 받지 아니하고 양도가액 9억원 이하에 상당하는 양도차익에 대하여는 양도소득세가 비과세 된다. 따라서 이민 온 이후에 비거주자 신분 상태에서 국내 소재 주택을 새로 구입하거나 상속 또는 증여받은 경우 동 주택을 양도하였을 때는 비과세 규정을 적용받을 수 없으므로 양도일 현재 1세대가 1주택만을 보유한 경우일지라도 양도소득세를 납부하여야 한다. 거주자 상태에서 국내 소재 1주택을 취득하고 비거주자가 되었다가 다시 거주자가 되거나, 비거주자 신분 상태에서 국내소재 1주택을 취득한 후 거주자가 된 경우, 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 거주자 신분에서 당해 주택을 2년 이상 보유한 경우 양도소득세가 비과세(양도가액 9억원 이하에 상당하는 양도차익에 한정됨)된다. 비거주자가 국내에 1년 이상 거주함으로써 거주자로 신분이 전환된 경우에 있어서 위의 보유기간(2년 이상인지 여부)의 계산은 거주자 신분에서의 보유기간을 통산하여 계산하며, 비거주자였던 기간은 제외한다. 예를 들어, 한국에 주택을 한 채 가지고 있는 1세대인 부부가 한국에 귀국하여 일정한 직업이 없이 4년을 한국에 거주하고 나서 한국에 보유하고 있는 1채의 주택을 양도하는 경우, 1년째 되는 날 거주자가 되고 거주자 신분상태에서 동 주택을 3년 보유하고 양도하는 것이므로 1세대1주택 비과세를 적용 받을 수 있다. 한국 거주자의 경우에는 1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 해당 여부를 판정하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세를 비과세 한다. 그러나, 비거주자의 경우에는 한국 출국일 및 양도일 현재 모두 1주택을 보유하고 일정요건(Q49참조)을 충족하는 1세대로서 한국 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에만 비과세 혜택을 부여하므로 혼인으로 인하여 양도일 현재 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우에는 2주택 모두 양도소득세 과세대상이 된다. 국내에 1주택만 소유하고 있던 1세대가 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발· 재건축 정비사업 시행 중에 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하여 비거주자인 상태에서 재개발·재건축으로 완성된 신축주택을 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우로서 양도일 현재 등기된 주택인 때에는 보유기간에 관계없이 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세(양도실가 9억원 초과분에 상당하는 양도차익은 과세)된다. 그러나 재개발· 재건축조합의 조합원의 지위를 승계(승계조합원)하여 중도금을 불입하던 중 위의 사유로 출국한 후 비거주자인 상태에서 완성된 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 또한 완성된 주택을 양도하는 것이 아니라 조합원입주권(조합으로부터 받은 입주자로 선정된 지위)을 양도하는 경우에는 양도자산이 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도소득세가 과세된다.