캐나다 주택금융제도가 한국 주택금융제도 개선방향에 주는 시사점

우리나라의 주택금융시장은 1998년 외환위기 이후 양적으로 크게 성장하였다. 2011년 12월 말 주택담보대출은 389.2조 원으로 전체 가계부채의 45.4%를 차지하고 있는데 주택담보대출의 빠른 증가는 저금리 기조와 부동산 가격 상승에 주로 기인한다. 본 논고는 캐나다의 주택금융제도를 분석하고 우리나라 주택금융시장의 바람직한 발전방향에 대해 제안을 하고자 한다. 캐나다의 주택금융제도는 미국의 주택금융제도를 참고하여 만들어져 우리나라의 주택금융제도와 유사한 구조로 되어 있으나 차이점도 있다. 캐나다의 주택금융시장은 대형소매은행의 시장지배력이 매우 높아 한국의 주택금융제도와 유사하게 발전했다. 기존의 캐나다 주택금융제도는 법정 커버드본드가 없고 CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)를 통해 공공 부분의 참여가 이루어지고 있다는 점에서 한국의 주택금융제도와 유사하다. 또한, 글로벌 금융위기의 여파에도 불구하고 주택금융제도의 안정성이 돋보여 덴마크의 주택금융제도와 함께 모범적인 제도라고 평가되고 있다. 우리나라 주택금융제도의 기본구조는 민간금융기관이 금융소비자에게 주택담보대출을 실행하고 주택담보대출의 유동화로 정부의 신용을 주택금융부문에 공급하는 GSE 제도이다. 한국의 GSE 지배구조는 미국과 달리 민간소유원칙이 아닌 정부소유원칙을 유지하고 있으며 한국주택금융공사(한국의 GSE)를 통해 장기고정금리 분할상환 주택담보대출 공급과 자금조달을 정책목표로 삼고 있다. 한국주택금융공사는 조기상환위험이 투자자에게 이전되는 MBS 구조와 발행기관이 조기상환위험을 감당하는 MBB(Mortgage Backed Bond) 구조 중 조기상환위험이 투자자에게 이전되는 MBS 구조를 주로 사용하고 있다. 우리나라 주택금융시장의 가장 큰 특징은 주택담보대출의 원금 분할상환이 이루어지지 않고 만기에 일시 상환되는 대출이 상당 부분을 차지한다는 점이다. 통계청 2010 가계금융조사 결과에 의하면 2010년 2월 말 기준 주택담보대출 상환방법별 비중은 42.1%가 만기일시상환방식, 11.4%가 원금분할방식, 16.4%가 원리금분할 방식, 7.6%가 원리금분할 및 일부 만기 방식 그리고 기타 비중이 22.5%로 구성되어 있다. 우리나라 주택금융시장의 두 번째 특징은 주택담보대출의 만기가 매우 짧다는 것이다. 가계신용이 급증하는 가운데 3년 이하 만기 주택담보대출이 빠르게 증가하였다. 2005년 8월 최초로 도입되어 2006년부터 본격적으로 시행되고 있는 총부채 상환비율(DTI, debt-to-income ratio) 규제에 힘입어 신규 대출 중 만기 10년 이상 대출의 비중이 증가하고 있으나 여전히 만기 3년 이하 대출이 40% 가까이 차지하고 있다. 주택금융시장의 세 번째 특징은 대부분의 주택담보대출이 변동금리 대출로서 차입자들이 이자율 위험을 부담하는 구조라는 점이다. 고정금리 대출의 비중이 점차 증가하고 있으나 여전히 전체 주택담보대출의 90% 이상이 변동금리 대출이다. 단기 일시상환 주택담보대출은 금융시스템 안정을 위협할 수 있는 잠재적 위험요인을 내포한다. 단기 일시상환 주택담보대출의 경우 은행은 만기를 비교적 짧게 설정하여 그 기간 동안 담보주택의 가치, 차입자의 상환 기록 등에 별다른 문제가 발생하지 않은 경우에만 만기 연장을 허락하고 그렇지 못한 경우 대출을 회수하는 전략을 취한다. 따라서 다수의 채무자가 동시에 만기 연장에 실패하면 담보주택의 처분으로 인한 추가적인 주택가격 하락과 금융시스템의 부실화를 배제할 수 없다. 이러한 국내 주택금융시장의 구조적 취약성을 극복하기 위해 장기 고정금리 분할상환의 특성이 있는 한국주택금융공사 보금자리론의 활성화는 중요한 정책과제이지만 보금자리론은 아직 크게 활성화되지 않고 있다. 주택금융공사가 발행하는 MBS의 기초자산은 자사가 판매한 보금자리론이 대부분을 차지하고 있어 민간금융기관과의 밀접한 관계 구축은 아직도 이루어지지 않고 있다. 따라서 국내 주택금융시장에서 GSE의 유동화 비중은 민간금융기관의 비유동화 성향으로 낮은 수준에 머무르고 있어 GSE를 통한 정책목표 달성에 장애가 되고 있다. 선진국 사례에 기초하여 모기지대출의 30% 정도를 유동화하는 것이 적절하다는 가정하에서 모기지대출의 반은 GSE가 유동화하고 나머지 반은 민간금융기관이 유동화하는 구조라면 GSE 유동화 비중은 약 15%로 추정되는데 현재 GSE의 유동화 비중은 6%에도 미치지 못하고 있다. 우리나라 주택금융제도의 기본구조는 민간금융기관이 금융소비자에게 주택담보대출을 실행하고 주택담보대출의 유동화로 정부의 신용을 주택금융부문에 공급하는 GSE(Government Sponsored Enterprise) 제도이다. 단기 일시상환 변동금리라는 특징을 가진 우리나라 주택담보대출시장의 문제점을 고려할 때 장기 분할상환 고정금리의 특성을 가진 한국주택금융공사의 주택담보대출 상품인 보금자리론의 활성화는 중요한 정책과제이지만 아직 크게 활성화되지 않고 있다. 선진국의 유동화 비중 등을 고려할 때 GSE 유동화 비중은 전체 모기지대출의 30% 정도가 적절하다고 판단되는데 현재 국내 유동화 비중은 6%에도 미치지 못하고 있다. 반면 캐나다의 경우 민간금융기관은 자발적으로 주택담보대출의 30% 정도를 CMHC를 통해 유동화하고 있다. CMHC가 발행하는 CMB(Canada Mortgage Bond)는 조기상환위험이 없는 최상신용등급의 장기투자상품으로 인식되어 유동성이 매우 높아 시장에서 국채수준의 신용으로 거래되고 있다. 30/5 FRM은 일종의 FRM/ARM hybrid 상품으로 FRM과 ARM의 장점을 모두 가지고 특히 FRM의 약점인 콜옵션비용으로 발생하는 스프레드를 크게 줄일 수 있는 특성이 있다. 5년 만기가 이사주기(평균주택보유기간이 대략 5년)와 대략 일치하기 때문에 30/5 FRM은 조기상환위험이 낮아 공사는 조기상환위험을 기존의 조기상환수수료로 일부 흡수하고 나머지 조기상환위험은 적절한 재투자로 관리하면 된다. KHFC 30/5 MBB의 OAS는 캐나다의 CMB와 같이 0 bps에 근접하게 축소되어 가계의 주택금융비용을 크게 줄일 수 있게 된다. 낮은 GSE 유동화 비율은 한국 주택금융시장이 단기자금조달에 전적으로 의존하게 하는 문제의 주요 원인이다. 현재 국내 모기지 시장에서 주택금융공사는 약 6% 정도의 모기지대출을 유동화하고 있다. 반면 캐나다와 유럽은 모기지대출의 30% 정도를 유동화하고 있다. 또한, 금융위기시 GSE의 유동화 시장점유율이 급격히 확대되는 것을 미국(100%)과 캐나다(30%)의 경우에서 볼 수 있다. 전체 모기지 대출의 30% 정도를 유동화하는 것이 적절하다고 가정하면 민간금융기관 유동화가 15%, GSE 유동화가 15% 정도로 추정된다. 민간금융기관의 부내 유동화 필요를 충족시키고 자본시장을 통한 주택금융의 장기자금 공급을 가능하게 하는 법정 커버드본드(CB) 제도를 도입하려는 것은 바람직한 것으로 볼 수 있다. 따라서 GSE와 구조화 CB 중심의 현행 기본구조에서 민간금융기관이 유동화하는 법정 커버드본드 제도와 정부의 신용을 주택금융 부문에 직접 공급하는 GSE 제도를 병용하는 기본구조로의 개선이 필요한 것으로 보인다. 이는 민간중심의 주택금융 1차 시장(대출시장) 구조를 유지하되 주택금융정책의 대표적 수단으로 GSE 제도를 유지한다는 의미이며 현재와 같이 GSE 지배구조를 민간소유가 아닌 정부소유로 유지한다는 것이다. 이런 개선 방향은 캐나다 정부와 우리나라 정부가 공통으로 지향하고 있는 목표이다. 우리나라도 캐나다와 같이 대표상품을 중심으로 주택담보대출시장을 개편하는 것을 고려해 볼 수 있다. 30/5 FRM(혹은 30/10 FRM)을 예로 들 수 있다. 금융기관은 30/5 FRM(혹은 30/10 FRM)을 주택금융공사에 스왑방식으로 양도하고 주택금융공사는 이를 기초로 5년 만기(혹은 10년 만기) 원리금확정채권인 MBB를 발행하게 된다. 주택담보대출의 GSE를 통한 유동화 비율을 정상화하기 위해 주택금융전문기관인 모기지은행의 도입, 모기지 판매사제도 등을 도입하는 것이 필요하다고 판단된다. 주택담보대출의 구조를 장기 분할상환 형태의 구조로 전환하기 위하여 주택담보대출시장 조직의 변화를 시도할 필요가 있다. 은행 이외의 주체로 하여금 장기 모기지론 판매의 주역을 담당하도록 함으로써 은행이 공사의 장기 모기지론을 경쟁상품으로 인식하도록 환경을 조성할 필요가 있다. 소수의 대형 모기지은행이 모기지 시장에 시장 진입하면 주택담보대출 시장에서 대형 상업은행의 독점적 지배를 방지하는 효과를 가져올 수 있다. 이를 위해 대형 금융기관의 모기지 업무의 분사, 주택금융공사의 지원과 연계를 통한 서민금융기관의 모기지 업무 확대 혹은 모기지은행으로 전환 및 주택금융공사의 대형 모기지은행 설립을 고려할 수 있다. 본 논고는 캐나다 주택금융제도를 살펴보고 우리나라 주택금융제도의 개선방향에 시사하는 바를 검토하였다. 캐나다 주택금융제도는 우리나라의 주택금융제도와 같이 미국의 GSE 모형에 기초하여 우리와 공통점이 많다. 또한, 캐나다의 금융시장은 대형 상업은행이 지배하는 시장이며 주택금융시장 역시 대형 상업은행이 지배하고 있어 주택금융시장이 우리와 유사하게 진화되었다. 법정 커버드본드의 도입으로 민간금융기관에 GSE MBS 이외의 유동화 수단을 제공하겠다는 캐나다 정부의 방침은 우리 정부의 방침과 차이가 없다. 캐나다의 경우 민간금융기관의 GSE를 통한 유동화 비중이 30%대에 도달하여 GSE가 주택금융시장 질서를 유지하는데 핵심적인 역할을 수행하고 있어서 낮은 유동화 비율로 GSE의 기능이 미약한 우리나라에 시사하는 바가 크다. 이를 개선하기 위해 주택금융전문기관인 모기지은행의 도입, 모기지 판매사제도 등을 도입하는 것이 필요하다고 판단된다. 또한, 우리나라도 캐나다와 같이 대표상품 중심으로 주택담보대출 시장을 개편하는 것도 고려해 볼 수 있다.