전세시장 불안 요인 분석과 해소방안 연구

전세제도는 한국의 독특한 임대차제도로 알려져 있다. 전세는 세입자가 주거서비스공간을 빌리는 대가로 보증금을 집주인에게 지불하고, 보증금을 받은 집주인은 집을 제공하는 사금융 제도로 전세계약 기간동안 세입자와 집주인은 공간을 매개로 한 채권자-채무자관계가 된다. 일각에선 전세제도의 유래로 역사적으로 토지를 맡기고 고리대를 빌려쓰던 고려시대의 토지전당(土地典當)이나 주택을 대상으로 한 조선시대의 가사전당(家舍典當)을 기도한다. 하지만 이러한 전당이 우리나라에만 있는 임대차 제도인 전세제도의 기원으로 보기에는 무리가 있다는 지적이 많다. 주택을 저당 잡히고 급전을 융통하는 행위가 어느 사회에서든 존재하기 때문이다. 전세의 기원은 강화도 조약(1876년)이전으로 거슬러 올라간다는 게 대체적인 시각이다. 당시 개항으로 대도시에 농촌인구가 이동을 하면서 전세제도가 생겨났는데 일본인들이 조선을 방문했을 때 세입자가 집주인에게 일정 금액을 맡기고 거주하는 색다른 임대차제도를 발견했다는 기록이 있다. 8·15 광복 전까지 는 서울 인천 등지에서 전세제도가 이용되었다. 즉, 일반 소비자 금융은 정부당국의 산업화 정책에 의해 금융억압(Financial repression) 상태에 놓여 있었다. 이러다 보니 집주인들이 주택 구입 과정에서 모자란 자금을 조달하기 위해 자기 집을 세 놓은 관습이 생겨났다. 주택금융이 발달하지 않은 때이므로 집주인 입장에서 월세보다는 목돈이 들어오는 전세를 선호할 수밖에 없었다. 전세보증금이 이자를 내지 않은 은행 대출 역할을 한 것이다. 절대적으로 주택이 부족해 집값이 오르는 시대였으므로 세입자의 보증금은 재산증식의 톡톡한 지렛대 역할을 하기도 했다. 세입자 입장에서도 당장의 현금으로 구매할 수 없으나 본인의 경제력보다 양질의 주거서비스를 구매할 있는 등 장점이 많았다. 세입자 자신들로서는 시골에서 올라올 때 집이나 논을 팔아서 올라왔기 때문에 번거롭게 월세를 내기보다 목돈을 맡기고 사는 게 편리할 수 있을 것이다. 전세제도는 이처럼 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아 떨어지면서 우리나라에서 보편적인 임대차제도로 정착되었다. 그러나 최근들어 주택가격 하락과 저금리가 장기화되면서 전세제도가 흔들리는 모습이 나타나고 있다. 전세가 월세로 빠르게 대체되는 모습들이 곳곳에서 목격되고 있다. 일부에서는 전세가 영원히 사라질 것이라는 ‘전세 소멸론’, ‘전세 종말론’이라는 전망도 제기하고 있다. 통계청에 따르면 지난 2010년 인구센서스 결과 주택 거주유형 가운데 순수 전세주택은 376만6390가 구로 전체의 21.72%에 달했다. 전세의 비율이 가장 높았던 1995년 29.67%(384만 4964가구)에 비해서 7.95%포인트(7만8574가구) 감소한 반면 이에 비해 월세(반전세·사글세 포함) 가구는 1995년 187만 가구에서 2010년 371만 가구로 2배 정도 늘어나 2010년 현재 임대시장 내 월세 비중은 절반(49.7%)에 달한다. 현재 우리나라 주택임대시장은 전세에서 월세로 넘어가는 단계에 있다고 볼 수 있다. 이러한 상황에서는 전세제도 자체가 불안해질 수 밖에 없다. 전세가격이 작은 충격에도 급등락을 거듭하는 양상이 나타나고 있으며, 서민들의 주거불안이 가중되고 있는 상황이다. 따라서 본 논문에서는 전세시장의 불안 요인을 다각도로 분석하고, 전세시장 안정화 방안을 모색해보고자 한다. 집값 하락과 저금리의 장기화와 집주인의 자기수익을 극대화하려는 경향에 따라 전세는 월세로 전환되고 있다. 이같은 현상은 상대적으로 소형 저가주택에서 집중적으로 목격되고 있다. 이러한 전세의 월세 전환은 전세 공급 감소와 이에 따른 유통되는 전세물량의 감소 효과로 이어지고 있다. 전세를 월세로 전환은 저금리나 집값이 하락에 대한 보상심리가 작용하기 때문으로 분석된다. 부동산정보업체 리얼투데이가 서울 지역 주택 전·월세 자료를 분석한 결과 2013년 1월 현재 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 수익률인 월세 전환율은 6.33%에 달하는 것으로 나타났다. 서울지역의 월세 전환율은 2010년 10월 6.76%에서 2011년 3월 7.13%로 최고치를 나타냈으나 이후 2011년 5월 6.85%, 2012년 5월 6.67%로 지속적인 하락세를 보이고 있다. 세입자들이 집값 하락에 대한 두려움으로 주택을 구매하지 않고 전세로 눌러 앉으려는 경향도 전세시장 불안 요인으로 작용하고 있다. 주택가격 하락과정에서 전세 거주행위는 일종의 안전자산 선호심리가 반영된 것으로 분석된다. 주택을 구입함으로써 부담하게 되는 비용은 사용자 비용(user cost)으로 정의된다. 즉 “사용자비용이란 주택구입에 투입된 자기자본의 기회비용, 주택구입시 차입한 타인자본에 대해 지불한 이자비용, 감가상각비, 유지보수비, 보험료, 재산세, 주택거래 비용 등을 합친 것으로 주택 판매시 얻을 수 있는 예상 자본 이득을 차감한 것”이다. 따라서 주택을 구입하여 이러한 효용을 얻을 수 없다면 전세로 거주하는 것이 유리하다고 판단할 것이다. 집을 구매하지 않고 전세로 안주함에 따라 전세가격이 오르는 현상은 공급자의 변화보다는 수요자의 변화에 기인하기 때문으로 분석된다. 일선 부동산중개업소의 전언에 따르면 전세가격의 또 다른 상승 원인은 세입자들의 재계약 물량이 많기 때문이다. 2011년 6월~2013년 6월 2년간 전국 아파트 전세가격은 13.28% 상승했다(KB부동산 알리지). 이에 따라 세입자들은 주변 시세보다 약간 싸게 재계약하는 방법으로 전세 임대료는 물론 중개수수료, 이사비용을 절약하려고 한다. 이러한 재계약 물량의 증가는 결과적으로 신규 전세공급 물량 감소로 이어질 수 밖에 없다. 대출이 없는 깨끗한 전세(클린 전세)가 많지 않은 것도 전세가격 상승 원인으로 지적되고 있다. 대출이 없는 전세는 전체 매물의 20~30% 정도에 불과하고 대출이 포함된 전세매물을 세입자의 기피로 거래가 되지 않고 있다. 집값이 하락하고 전세가격이 급등하면서 세입자가 거주하고 있는 주택이 경매로 넘어서면서 전세금을 떼이는 건수가 크게 늘어나고 있다 보니 보증금을 떼일 위험이 없는 안전한 전세(클린 전세) 중심으로 가격이 고공비행하는 현상이 일어나고 있다. 앞으로 저금리가 장기화하고 집값 오름세가 크지 않을 경우 전반적으로는 당분간 보증부 월세비중이 크게 늘어나는 가운데 전세, 반(半)전세, 월세가 공존하는 다층적(多層的) 구조가 될 가능성이 높아 보인다. 집주인 입장에서는 전세보증금은 세입자에게 진 일종의 빚이다. 전세에서 월세로 바꾸려면 빚을 돌려줘야 하는데 고가아파트 전세는 반환이 여의치 않다. 그래서 임대차 유형은 금액에 따라 달리 나타날 가능성이 있다. 저가 주택은 월세로 넘어가는 현상이 상대적으로 빠르게 나타날 것이다. 가령 7000만원 짜리 전세를 보증금 1000만원에 월 50만원의 보증부 월세로 전환하려면 집주인은 목돈 6000만원만 있으면 가능하다. 말하자면 저가주택일수록 월세화 속도가 빨리 나타날 것이다. 그러나 고가 주택은 집주인의 막대한 자금 조달에 대한 부담으로 월세로 전환하기가 쉽지 않을 것이다. 따라서 고가주택시장에서 전세제도는 서로 다른 세입자와 집주인의 욕구를 충족시키고 있어 당분간 남아있을 전망이다.