새 정부의 부동산정책과 향후 시장 전망

수도권 주택시장의 침체는 다양한 원인에 의해 복합적으로 나타난 것으로 보인다. 우선 2008년 글로벌 금융위기와 2010년 재정위기의 악재가 겹치면서 대외경제여건이 악화되었기 때문이다. 불확실성이 제거되지 않은 유로존의 문제와 오바마 대통령 재당선 후 불거지고 있는 미국 재정절벽에 대한 논란, 기대에 못미친 브릭스 국가들의 경제성장 한계, 일본의 장기불황 등으로 그 어느 때보다 우리나라를 둘러싸고 있는 대외여건이 좋지 않았다. 이는 국내의 내수경제 및 소비에 영향을 줄 수 밖에 없기 때문에 저성장이 불가 피해지면서 주택소비자들의 구매력을 크게 약화시키는 결과를 가져왔다. 즉 주택소비자들의 주택구매 심리가 크게 위축된 결과를 초래하게 되었다. 둘째, 참여정부시절부터 누적된 대규모 개발사업들의 초과공급 현상으로 가격 하락이 불가피해 졌다. 수도권에는 다양한 종류의 개발사업이 복합적으로 진행되고 있다. 위례, 화성, 판교, 김포한강 등의 2기 신도시사업, 광명, 시흥 등 보금자리주택사업, 서울과 경기도 지역의 뉴타운사업(재정비촉진사업), 공모형PF사업, 인천경제자유구역(송도, 청라, 영종도), 대규모 택지개발사업 등으로 공급시기가 집중되면서 수요를 초과하게 되었다. 이명박 정부의 주택인허가 실적은 국민의 정부와 비슷한 220만호(12월 포함시 추정)정도로 파악된다. 참여정부보다 약 30만호 정도 줄어든 물량으로 60㎡이하의 소형과 비아파트의 물량이 크게 증가했다. 이는 정책적으로 도시형 생활주택과 같은 소형주택의 공급확대 정책과 단독 및 다세대주택 등에 대한 규제완화 정책에 따른 결과로 파악된다. 미분양 주택 문제는 참여정부 대비 양적으로 크게 개선됐지만, 질적인 문제가 여전히 남아있다. 수도권 주택경기 침체로 미분양이 전혀 줄어들지 않고 있으며, 그 물량의 대부분을 민간이 보유하고 있기 때문에 민간 건설사의 유동성 문제로까지 이어지고 있다. 경제적으로 어려웠던 국민의 정부시절보다 미분양 문제는 심각한 수준이다. 또한, 이명박 정부기간 동안에는 수도권 중심의 거래위축이 컸던 것으로 보인다. 주거용 토지거래가 참여정부보다 △21%, 국민의 정부보다 △4%가 감소했으며, 주택매매거래도 참여정부보다 △12%가 감소했다. 이명박 정부의 주택공급정책은 ‘보금자리주택’과 ‘도시형 생활주택’으로 설명할 수 있다. 「보금자리주택」은 무주택 서민과 저소득층의 주거문제를 위해 10년(’09~’18년)간 총 150만호(연평균 15만호)를 공급하는 주택계획으로, 도심 인근에 저렴한 택지를 확보하기 위해 개발제한구역을 해제하고, 기존의 국민임대주택 단지를 보금자리주택지구로 전환해서 공급할 예정이다. 무주택 서민이나 신혼부부 등의 자가보유를 높이기 위해 기존 분양가 대비 15%내외의 저렴한 부담 가능한 분양주택(affordable Housing)을 공급하고, 수요자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 선택할 수 있도록 본 청약보다 1년 정도 빠른 ‘사전예약방식’제도를 도입했다. 총 80만호를 공급할 예정인 임대주택은 소득 및 선호에 따라 선택할 수 있도록 국민임대주택은 물론 영구임대주택 공급도 재개했을 뿐만 아니라 공공임대주택도 5년·10년 임대, 분납임대, 장기전세 등으로 다양화하였다. 개발제한구역 해제를 통해 공급되는 보금자리주택은 시범지구 4곳을 포함해 가장 최근에 지정된 소규모지구 2곳까지 모두 17개 지구로 2016년까지 총 279,277호의 주택(보금자리주택 199,497호)이 공급될 예정이다. 주택거래량과 가격을 가지고 수도권 주택시장의 순환국면을 진단해 보면, 수도권 주택시장은 2012년 4/4분기 현재 가격은 하락하고 있지만 거래가 조금씩 증가하는 불황기가 진행 중인 것으로 볼 수 있다. 장기간의 시장침체가 이어지면서 주택가격 하락세가 지속되던 중에 9.10일 부동산 활성화 대책을 통해 취득세 감면과 미분양주택에 대한 양도소득세 감면 정책이 시행되면서 급 매물 중심으로 거래량이 증가하면서 나타난 결과로 해석할 수 있다. 불황기가 지나면 가격하락이 정체된 상태에서 거래량이 증가하는 회복진입기로 전환될 수 있다. 그러나 아직까지는 하방위험이 큰 상황이기 때문에 회복국면으로 원활히 이행할 수 있도록 정책적인 노력이 지속될 필요가 있다. 특히 2012년 12월에 종료되면서 거래 구축효과를 가져오고 있는 취득세와 양도소득세에 대한 감면 연장을 조속히 시행하여 정책공백으로 인한 수도권 주택시장의 재침체를 경계해야 한다. 많은 사람들이 가계부채의 높은 이자와 원리금 상환 부담으로 큰 고통을 받고 있으며, 비은행권 가계대출이 갈수록 커지고 있어 금융시스템의 안정성까지 위협받고 있기 때문에 가계부채에 대한 선제적 대응이 필요한 상황이다. 이에 박근혜 당선인은 18조원의 ‘국민행복기금’을 조성해 320만 채무불이행자와 다중채무자, 학자금대출자 등의 빚을 깍아주어 신용회복을 지원할 수 있는 가계부채 대책을 마련했다. ‘국민행복기금’은 금융회사 및 민간 자산관리회사가 보유한 개인의 부실연체채권을 싼값에 매입하고, 신용회복 신청자를 대상으로 채무를 조정하여 장기분할 상환을 유도하게 된다. 채무조정시 도덕적 해이 방지를 전제로 일반채무자는 50%, 기초수급자는 70%까지 채무를 감면하여 상환부담을 대폭 완화할 계획이다. 서민의 과다한 채무를 해소하기 위해 국민행복기금을 활용하여 1인당 1000만원 한도 내에서 금리 20% 이상의 고금리 대출을 가지고 있는 다중채무자에 대해서는 저금리 장기상환 대출로 전환해주고, 신용회복 위원회의 ‘프리 워크아웃제도’의 적용대상을 확대하여 다중채무자의 조시 신용회복을 지원할 계획이다. 또한, 학자금 연체채무의 경우 ‘국민행복기금’이 일괄 매입하여 취업 후에 채무를 상환할 수 있도록 일정기간 동안은 추심을 중단하고, 채무상환능력에 따라 최대 원금의 50%까지 감면해 주고 장기분할상환할 수 있도록 부담을 경감할 계획이다. 이를 위해 18조원의 ‘국민행복기금’은 한국자산관리공사(캠코) 신용회복 기금 잔액 8600억원과 차입금 7000억원, 부실채권정리기금 잉여금 3000억원 등 1조8600억원을 갖고 10 배 규모 채권을 발행해 조성하고, 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」과 「대부업법」등 관련 제도를 개정하고 대출소비자 보호법규를 도입할 것으로 예상된다. 특히 금융위원회 내 한시기구를 설치하고 금융관행 개선을 지속적으로 추진할 것으로 보인다. ‘보유지분매각제도’는 과도한 부채상환 부담을 안고 있는 주택보유자를 위해 도입한 제도로 하우스푸어가 소유한 주택의 일부지분을 공공기관에 매각하고 매각한 지분에 대해서는 임대료를 지불하면서 계속 거주하는 제도이다. 하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관은 지분을 담보로 하여 유동화증권(ABS) 발행을 통해 자금을 마련하고, 공공기관은 하우스푸어로부터 매입한 지분에 해당하는 임대료를 받아 이를 투자자에게 이자로 지급하고 운영비를 충당하게 하는 시스템이다. 집은 공동명의라서 자신의 집에 계속 거주하는 형태이며, 정책대상은 1가구 1주택 보유자, 수도권 6억원 이하의 주택, 담보가치인정비율(LTV) 상한 80% 이하에 대해서만 적용되는 것으로 했다. 이를 위해 관련 공적기관을 설립 또는 지정하고 지분매각제에 필요한 각종 제도 및 법령을 정비해 나갈 것으로 보인다.