주택청약 및 주택공급제도 관련 자주묻는 질문FAQ 2019 3 7

「주택공급에 관한 규칙」 제4조제2항에 따르면 국민주택 일반공급 주택은 입주자모집공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원이어야 합니다. 다만, 입주자로 선정되거나 사업계획상의 입주대상자로 확정된 후 결혼 또는 상속으로 무주택세대구성원의 자격을 상실하게 되는 자와 공급계약 후 입주할 수 있는 지위를 양수한 자는 그러하지 아니합니다. 공급규칙 제52조제1항에 따라 사업주체는 주택의 입주자를 선정할 때 입주 대상자로 선정된 자에 대하여 주택전산망을 통한 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관에게 의뢰하여야 합니다. 따라서 국민주택 일반공급으로 당첨된 자에 대하여 전산검색을 실시한 결과 입주 시까지 무주택세대구성원을 유지하지 못한 경우에는 주택공급계약이 취소됩니다. 청약가점제의 소형저가주택 무주택인정 특례조항은 1세대 또는 1호의 주택을 소유한 경우에만 적용하므로 2호 이상의 주택을 소유한 자에게는 무주택 특례가 인정되지 않습니다. 또한 가점제의 무주택 기간은 입주자모집공고일 현재 세대별 주민등록표상에 등재된 입주자저축 가입자를 포함한 세대원[배우자, 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다), 직계비속을 말한다] 전원이 주택을 소유(주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우를 포함하되 제53조 각 호의 어느 하나에 해당하거나 2에 따른 소형·저가주택 소유자를 무주택자로 보는 경우는 제외한다)하지 아니하여야 하며, 입주자저축 가입자의 배우자가 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 경우에는 주민등록이 분리된 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원도 주택을 소유하지 아니하여야 하도록 규정하고 있음을 알려드립니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제54조제1항에 따르면 분양가상한제 적용주택, 분양전환공공임대주택, 제47조의 이전기관 종사자 등 특별공급주택, 토지임대주택, 공공임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택 등에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대주택, 국민주택, 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급되는 민영주택만 해당)의 입주자로 선정될 수 없도록 규정하고 있습니다. 또한, 투기과열지구 또는 청약과열지역에서 공급되는 민영주택(분양전환 공공임대주택 및 국민주택 포함) 등에 당첨된 경우에는 재당첨 제한 기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대주택, 국민주택, 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급되는 민영주택만 해당)에 귀하가 속한 세대원 전체는 재당첨이 제한됩니다. 청약 당첨되어도 당첨이 무효가 됩니다. 「주택법」 제64조제1항제2호에 따르면 사업주체가 건설∙공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위는 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매∙증여나 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위 포함, 상속 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없도록 규정하고 있습니다. 국토교통부 공고 제2017-1544호(‘17.11.10)에서 조정대상지역 전매 행위 제한 기간을 지정하였습니다. 부산광역시 7개 지역(기장군 공공택지, 해운대구 전역, 연제구 전역, 수영구 전역, 동래구 전역, 부산진구 전역, 남구 전역)은 제1지역으로 지정되었으며, 주택법 시행령 별표3 제3호 전매 제한 기간 표에 따르면 제1지역은 전매 제한 기간이 소유권 이전등기일까지(그 기간이 3년을 초과하는 경우 전매 제한 기간은 3년으로 함)로 규정하고 있습니다. 또한 부부간 지분 일부를 증여하는 경우에도 분양권 전매에 해당하며 투기과열지구 지정 이후 부부 공동명의 변경을 한 경우에는 1회 전매 가능한 기회를 사용한 것으로 더 이상의 제3자에게 전매는 소유권이전 등기일까지 허용되지 않습니다. 다만, 전매제한 기간 내라도 주택법 시행령 제73조제4항제7호에 따르면 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우에는 주택 전매 제한 예외 사유에 해당하여 횟수 제한 없이 부부간 공동명의 이전은 가능합니다. 질의사례의 경우 이미 투기과열지구에서 예외적으로 1회에 한해 허용되는 분양권 전매(매매나 증여 등 권리변동을 수반하는 모든 행위 포함, 상속제외)를 하였으므로 비록 부부공동명의를 취소하더라도 부부공동명의에서 원래 당첨계약자인 배우자의 명의로 변경되는 것일 뿐 제3자에 대해서는 어떠한 전매(상속제외)도 허용되지 않습니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제60조제1항 및 제2항에 따르면 사업주체는 주택을 공급하는 경우에 입주자로부터 분양주택의 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트(계약금을 주택가격의 10퍼센트 범위 안에서 받은 경우에는 70퍼센트를 말한다)의 범위 안에서 받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 동 규칙 같은 조 제4항제4호에 따라 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 결과적으로 주택법령에서는 중도금 대출과 관련된 별도의 규정을 정하고 있지 않으므로 당사자 간 계약이 우선하며 당사자 간 계약사항에 대한 분쟁이 있는 경우 민사적인 방법으로 해결해야 할 것으로 판단됩니다. 또한, 해당 계약의 불공정성 등에 대한 심사는 공정위(약관심사과)에서 하고 있으니 참고하시기 바랍니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제60조제1항 및 제2항에 따르면 사업주체는 주택을 공급하는 경우에 입주자로부터 분양주택의 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트(계약금을 주택가격의 10퍼센트 범위 안에서 받은 경우에는 70퍼센트를 말한다)의 범위 안에서 받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 중도금 대출이자의 납입 주체는 입주자(분양계약자)이며 사업주체와 입주자(분양계약자) 간의 공급계약서에 중도금 대출이자의 납부 주체를 별도로 정하지 않은 경우에는 입주자(분양계약자)가 중도금 대출이자를 납부하여야 함을 알려드립니다. 즉, 중도금 대출이자 납부에 대한 사항은 사업 주체와 입주자(분양계약자) 간 계약에 관한 사항으로 주택법령에서 별도로 정하고 있지 않으므로 중도금 대출이자 납부에 관한 사항이 계약서에 명시된 경우에는 계약서에 규정된 대로 따라야 할 것으로 판단됩니다.