전세자금보증 공급과 주택 전세가격 간의 관계 분석

전세시장과 월세시장은 전월세전환율이라는 고리로 연결되어 대체가 가능한 하나의 시장이다. 그런데 최근 전세시장과 월세시장은 하나의 시장이라는 말이 무색할 정도로 다른 추이를 보이고 있다. 시장금리의 하락으로 전월세 전환율이 낮아지면 전세가격이 오르고, 월세가격이 변동이 없다 하더라도 월세가격지수는 하락하는 것으로 나타날 수 있다. 하지만 단순히 그것만으로 이 시장을 해석하기에는 무리가 있다. 주택의 임대료는 주택의 자산가격과 밀접한 관련이 있다. 과거 주택가격은 아파트를 중심으로 높은 상승률을 보여왔고, 그렇다보니 주택유형별 가격 및 임대료 수준은 더욱 격차가 벌어졌다. 그런데 월세의 형태로 임차료를 지불하는 가구의 53.0%와 기타 유량의 형태로 임차료를 지불하는 가구의 60.6%는 소득 1·2분위에 해당하는 저소득층이다. 이들의 60.9%가 단독주택에 거주하고 있다는 점은 이들에게 더 이상 주택유형이 대체가능한 선택지가 아니라는 점에 주목할 필요가 있다. 두 번째 특징은 2011년 하반기 이후 전세가격지수와 월세가격지수 추이의 방향성이 달라진다는 점이다. 2011년 하반기 이후 월세가격지수는 하락세로 전환된 반면, 전세가격지수는 2011년 하반기 이후 보합세를 유지하다가 다시 상승세로 전환되어 현재에 이르고 있다. 2008년 금융위기를 지나면서 한국은 전월세시장 대란을 경험하였다. 당시 전월세시장은 만성적 초과수요 상태였고, 전월세 가격은 큰 폭으로 올라 서민들의 주거비 부담이 크게 늘 었으며, 시장에서 전세공급은 찾아볼 수 없었다. 최근의 전월세 시장 모습도 그 때와 크게 다르지 않다. 그러나 이전 전월세시장 대란이라 칭하던 시기와는 다른 특징이 하나 발견된다. 당시 전세시장의 과열과 전세가격 상승은 빠르게 월세시장으로 전이되었고 월세가격 또한 함께 상승했다. 그러나 최근의 주택 임대차시장은 전세시장의 과열이 부각되는 반면, 월세시장은 상대적으로 안정적인 모습을 보인다. 수도권의 경우 2011년 하반기를 기점으로 전세가격과 월세가격 추이에 있어서 두 가지 특징적인 차이를 보인다. 첫 번째 특징은 전세가격은 아파트를 중심으로 상승률이 두드러지는 특징을 보이는 반면에 월세가격은 주택유형별 차이를 보이지 않거나 전세시장과는 달리 오히려 단독주택의 가격변화가 두르러진다는 점이다. 2014년 주거실태조사에 따르면 향후 거주희망 주택유형을 묻는 설문에서 전체 응답자의 48.2%가 아파트를 선호하는 것으로 나타났다. 또한, 현재 전세 및 보증부월세 거주 가구는 향후에도 아파트를 이용하고 싶다고 응답한 비율이 전세 54.5%, 보증부월세 52.3%로 자가 주택에 거주하는 가구(45.3%)보다 아파트에 대한 선호가 높은 것으로 나타났다. 반면, 월세 및 기타 임차가구는 아파트에 대한 선호가 각각 34.5%, 30.3%로 낮고, 단독주택에 대한 선호가 각각 44.2%, 62.0%로 높게 나타났다. 이는 가구들이 이주희망 주택 유형을 선택할 때 예산(주거비용) 제약 하에서 주택유형을 선택하기 때문이고, 이러한 근본적 원인이 통계에 반영된 결과라 할 수 있다. 또한 향후 공공임대주택 건설 등 임차가구의 주택정책 수립시 가구의 주거비용과 자산 유동성이 충분히 고민되어야 하는 이유이기도 하 다. 최근 임대차 시장 특히, 전세시장이 또다시 과열되면서 전세자금보증공급 확대 등과 같은 금융정책과 전세가격과의 관계에 대한 논의가 뜨겁다. 일각에서는 전세자금보증 공급이 전세가격 상승을 부추기고 있다고 하는 반면, 구조적으로 전세시장 과열이 해결되기 어려운 상황에서 전세가격 상승으로 인해 늘어난 주거불안정과 주거비 부담을 완화시켰다는 견해도 있다. 본 장에서는 이러한 현상에 대한 구체적인 논의에 앞서 전세자금보증 공급의 확대와 전세시장 간의 상관관계를 밝힘으로써 앞으로 있을 구체적인 논의의 바탕을 제공하고자 한다. 전세자금보증 지원과 전세가격 사이의 상관관계를 분석하기 위하여 한국주택금융공사의 전세자금보증 자료와 한국감정원의 전세가격지수를 이용하여 시계열 분석을 실시하였다. 분석기간은 2006년 1월부터 2015년 6월까지이고, 2011년 이후 금융환경이 개선되면서 다른 특징을 보이는지 확인하기 위하여 2011년 1월부터 2015년 6월까지 54개월을 분리하여 분석해보았다. 최근 임대차 시장 특히, 전세시장이 또다시 과열되면서 전세보증 공급과 같은 금융정책이 전세수요를 확대하여 전세가격 상승요인으로 작용하고 있다는 우려가 있다. 반면 정부의 이러한 금융정책이 전세가격 상승으로 인해 늘어난 주거불안정과 주거비 부담을 완화시켰다는 견해도 있다. 전세가격과 주거지원 금융정책에 상관관계가 있다는 것을 부정할 수는 없다. 하지만 무엇이 원인이고 무엇이 결과인지는 밝혀진 바가 없기 때문에 섣불리 전세보증 공급이 전세시장 과열의 원인이라고 단정할 수는 없다. 본 논고에서는 여전히 열기가 식지 않는 주택 임차시장 현황을 살펴보고, 특히 금융위기 전후 주택 임차시장에 나타나는 현상을 비교함으로써 최근 전세시장의 변화가 갖는 시사점을 찾고자 한다. 또한 한국주택금융공사의 전세자금 대출보증 자료를 이용하여 전세가격과의 상관관계를 실증적으로 밝힘으로써 향후 본격적으로 논의될 주택금융 정책의 효과 분석에 관한 바탕을 제공하고자 한다. 본 논고에서는 주택 임차시장의 현황을 살펴보고, 금융위기 전후 주택 임차시장에 나타나는 특징을 비교함으로써 최근 전세시장의 변화가 갖는 시사점을 찾고자 한다. 나아가 전세자금보증 공급의 확대와 전세시장 간의 실증적인 상관관계를 밝힘으로써, 향후 주택금융정책의 효과 분석에 관한 토대를 제공하고자 한다. 본 연구를 위해 한국주택금융공사의 전세자금보증 자료와 한국감정원의 전세가격지수를 이용하여 시계열 분석을 실시하였으며, 분석에 사용된 시계열자료는 ADF 검정을 통해 안정성을 확인하였다. 그랜저인과관계분석을 시행한 결과, 전세가격의 상승과 전세보증공급의 증가는 상호 그랜저원인이거나 전세가격 변동률이 전세자금보증 변동률의 원인일 가능성이 높은 것으로 나타났다. 이를 다른 각도에서 살펴보기 위해 교차상관분석과 분산분해분석을 실시하였으며, 그 결과 전세가격과 전세보증공급 간에는 정의 상관관계가 존재하지만, 두 시계열은 시차를 두지 않고 동시에 영향을 주고받는 것으로 나타났다. 이는 전세가격 변동률이 전세자금보증 변동률의 원인이라는 그랜저인관관계 분석의 결과를 뒷받침해 주는 것이다. 전세시장이 과열되면서 전세자금보증 지원 등의 금융정책이 전세수요를 확대하여 전세가격 상승요인으로 작용하고 있다는 우려와, 정부의 이러한 금융정책이 전세가격 상승으로 인해 늘어난 주거불안정과 주거비 부담을 완화시켰다는 견해가 충돌하고 있다. 금리인하, 금융시장 진입장벽의 완화 등의 주택금융정책은 실질소득 감소로 주거비 부담이 높아진 주택 임차 수요자들에게 필요한 조치였다. 합리적으로 판단하는 임차인이라면 지불하는 주거비용 대비 효용이 높은 점유형태를 유지하려 할 것이다. 전세자금보증 공급 데이터를 확인한 결과 우려와 달리 금융환경 개선 이후 대출자들의 보증금 대비 대출금액 비율 또는 소득 대비 대출금 비율 등은 크게 증가하지 않았다. 전세자금 공급과 전세가격 간에 상관관계를 분석한 결과에서도 시장의 우려와 달리 전세보증 공급 증가가 전세가격 상승의 원인이라 보기 어렵고 오히려 전세가격 상승이 전세보증공급 증가의 원인인 것으로 분석되었다. 그랜저인과관계분석결과를 종합해보면 전세보증공급 증가와 전세가격의 상승은 상호간 그랜저 원인이거나 전세가격지수 증가가 전세보증공급 증가의 원인일 가능성이 크다고 할 수 있다. 그리고 2011년 금융환경이 개선된 이후로 분석기간을 재설정한 경우도 마찬가지로 전세가격의 상승이 전세보증공급 증가의 원인일 가능성을 통계적으로 보여주고 있다. 다만, 그랜저인과관계분석결과가 앞서 기술한 바와 같이 두 가지로 해석될 수 있는바, 제3의 변수가 전세가격과 전세보증공급에 영향을 미치고, 이 반응이 시차를 두고 나타났을 가능성을 검토하기 위하여 교차상관분석 (Cross-Correlation Analysis)과 분산분해분석(Variance Decomposition Analysis)을 실시하였다. 교차상관분석 결과 전세보증공급증가와 전세가격 상승 사이 정의 상관관계가 존재하는 것으로 나타났으며, 두 시계열은 시차가 0일 때 가장 높은 상관계수를 보이는 것으로 나타났다. 이는 두 시계열이 동시차에 서로 영향을 주고 받거나 일방에게 영향을 준다는 것을 의미한다. 전세보증공급증가율과 전세가격증가율이 동시차에 영향을 주고받음에도 불구하고 그랜저 인과관계검증결과에서 전세보증공급 증가가 전세가격 상승의 원인으로 나타나는 결과를 다른 각도에서 살펴보기 위해 분산분해분석을 실시하였다. 분석결과 전세가격의 변화는 전세가격의 충격으로 93% 이상 설명되고, 전세보증 증가는 큰 영향을 미치지 않는 반면, 전세보증공급의 변화는 전세보증공급의 충격으로 약 77%, 전세가격의 충격으로 약 23%가 설명되어 전세보증공급의 변화에 전세가격의 변화가 부분적으로 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 전세가격과 전세보증공급 간에 상호 인과관계가 있다고 보기 어렵고, 전세가격의 변화는 전세가격의 충격에 의해, 그리고 전세보증공급의 변화는 전세보증공급의 충격에 의해 대부분이 설명된다. 다만, 전세가격의 충격이 전세보증공급 변화에 부분적으로 영향을 미치는 것으로 나타나 수도권 아파트를 대상으로 한 그랜저인과관계검증의 결과를 뒷받침하고 있다. 따라서, 전세보증공급과 전세가격 간에는 정의 상관관계가 존재하지만 두 시계열은 시차를 두지 않고, 동시에 영향을 주고 받으며, 그랜저인과관계검증과 분산분해분석결과에 따르면 전세가격의 변화가 전세보증공급에 영향을 준다고 할 수 있다.