덴마크 주택금융시스템에 대한 고찰

Svenstrup과 Willemann(2004)에 따르면 덴마크 모기지의 바이백 옵션은 저소득 계층(LMI, LowMiddle Income)에게 두가지 측면에서 혜택을 가져다 줄 것으로 판단된다. 첫째, 저소득 가구의 경우 실업에 따른 이직 등 불가피하게 거주지를 이동할 확률이 상대적으로 높은 계층으로, 이 때 주택담보대출을 공정 가치로 상환할 수 있게 하는 것이 중요하다 할 수 있다. 바이백 옵션은 금리상승기 조기상환보다 할인된 가격의 모기지채권 매수를 통해 대출 상환을 유도하여 저소득 차입자의 경제적 후생을 높일 수 있을 것이다. 둘째, 이들의 연구에 따르면 바이백 옵션은 모든 주택담보대출비율(LTV) 구간에서 신용위험 프리미엄을 낮추는데 기여하는데, 이는 신용도 및 유동성 측면에서 대출 제약이 심한 저소득 차입자에게 보다 유리하게 작용할 것으로 판단된다. 한국 주택담보대출 시장에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 상업은행의 경우 예수금, 은행채 등 다양한 조달기반을 갖고 있고, 높은 수준의 리스크 관리 시스템을 보유하고 있어, 주택담보대출 사업 영위에 따른 위험은 제한적일 것으로 판단된다. 하지만, 글로벌 금융위기와 같은 극단의 스트레스 상황에서도 조달기반이 안정적으로 확보되고, 리스크가 정확히 예측되고 통제될지는 미지수이다. 덴마크 모기지 모델의 탭 발행 구조(Tap issuance)는 금융기관의 시장위험 자체를 상당부분 제거하는 것으로, 리스크를 감수하고 관리하는 현행 모델보다 선행적인 조치에 해당된다고 볼 수 있다. 글로벌 금융위기 당시 상대적으로 주택시장의 버블이 심하지 않았던 독일과 같은 유럽 국가의 정부도 유동성위기에 몰린 자국의 금융기관을 구제하기 위해 시장에 개입했다는 사실은 주목할 필요가 있다. 덴마크 모기지에 내재한 바이백 옵션을 실행하기 위해서는 유동성 있는 모기지채권 시장의 육성이 필수적이나, 상당한 시일이 걸릴 것으로 예상된다. 2004년 이후 주택금융공사는 30조원이 넘는 MBS를 발행하였으나, 아직까지 발행된 MBS는 활발히 거래되지 못하고 있는 실정이다. 이는 조기상환에 익숙한 투자자 기반의 부족, 관련 파생상품 시장의 부재 등 유통시장 발전에 필요한 인프라가 완비되지 못한 것에 기인한 것으로 판단되며, 이의 확충에는 상당한 시일이 걸릴 것으로 판단된다. 이와 함께, 전화나 메신저를 통한 장외거래 위주의 채권거래 방식과 소액채권시장의 부재 또한 바이백 옵션 행사를 어렵게 하는 요인이다. 덴마크의 경우 모기지채권의 가격 및 거래정보가 거래소(NASDAQ OMX) 홈페이지를 통해 공시되고 있어, 차입자가 모기지채권의 가격정보를 쉽게 파악할 수가 있고, 이를 통해 차입자는 모기지뱅크의 도움으로 자신의 모기지채권을 매수할 수가 있게 된다. 모기지채권 시장의 발전과 유동성을 높이는 작업은 장기 계획과 시장참여자들의 협조를 요구한다. 모기지채권에 대한 시장조성 활동 및 유동성 확충을 위한 제도 정비 등이 검토될 필요가 있을 것이다. 일반적으로 단기금리가 장기금리보다 낮은 우상향하는 기간구조 하에선 예수금을 기반으로 대출을 실행하는 것이 채권을 발행하여 대출하는 것보다 비용 측면에서 유리하다. 더욱이, 발행자에게 조기상환 권한이 부여된 모기지채권의 경우 투자자들은 추가적인 보상을 요구하며 동일만기 일반채권에 비해 금리가 높은 것이 일반적이다. 덴마크 모기지 뱅크 업계의 경우, 이러한 비용상의 불리함과 더불어 금융감독 당국의 강력한 규제와 산업 내 치열한 경쟁으로 수익성은 0.5%내외의 낮은 수준으로 알려져 있다. 그러므로, 덴마크 모기지 모델과 같은 자본시장을 통한 모기지 자금조달이 성공적으로 정착하기 위해선, 채권발행에 따른 비용 절감 등 주택금융시장 관련 주체들의 수익성을 개선할 수 있는 효율적인 모기지채권 시장 구축이 중요할 것으로 판단된다. 현재 주택담보대출 시장에서 장기 고정금리 주택담보대출 취급이 어렵다면, 소비자보호 등을 목적으로 취급비율 규제 등을 통해 강제할 필요가 있을 것이다. 현재 정부는‘가계부채 안정화 대책’의 일환으로 장기 고정금리 주택담보대출의 취급비율을 설정하여 운영하는 중이고, 향후 이 비율을 점진적으로 높여나갈 계획이다. 이에 더하여, 덴마크 모기지의 바이백(Buy-back) 옵션행사가 가능하도록, 엄격한‘균형의 원칙’을 적용한 장기 고정금리 주택담보대출을 취급하도록 이에 대한 대출취급 비율을 설정하여 운용하는 방안도 검토해볼 수 있을 것이다. 이와 같은 취급비율 설정은 모기지채권 시장의 발전과 더불어 바이백이 가능한 장기 고정금리 주택담보대출 기반을 확충할 수 있을 것으로 판단된다. 장기 고정금리 대출취급에 대한 규제와 더불어 해당 금융기관에 대한 인센티브 또한 취급확대에 중요한 역할을 할 것으로 보인다. 엄격한‘균형의 원칙’을 적용하여 대출을 취급하는 금융기관이 금융시스템의 안정성을 높인 덴마크 사례를 근거로 BIS위험가중치 적용에서‘균형의 원칙’을 통한 장기 고정금리 주택담보 대출을 우대하는 등 회계·제도 면에서 금융기관에 인센티브를 제공하는 것이 하나의 방안이 될 수 있을 것이다. 덴마크 모기지 모델은 장기 고정금리 주택담보대출, 덴마크 금융감독 당국의 강력한 규제, 바이백(Buyback)이라는 독특한 상환옵션의 부여로 요약할 수 있다. 이 모델은 주택금융시장의 위기를 경험하면서 그 안정성을 입증하였고, IMF·OECD 등 국제기구는 주택금융 모델로써 많은 국가에 그 도입을 권고한 바 있다. 현재 우리나라 주택금융시장을 고려할 때, 덴마크 모델의 도입은 장기간의 준비 작업이 필요 할 것으로 판단된다. 은행 위주의 주택담보대출 시장 구조는 장기 고정금리 주택담보대출 확대에 우호적이지 않은 상황이고, 채권시장 또한 덴마크 방식의 모기지채권 시장 육성까지는 헤지 수단 부재 등으로 인프라 확충에 상당한 시일이 걸릴 것으로 판단된다. 다만 우리나라 주택금융시장에서 변동금리 주택담보대출의 비중이 지나치게 높아 금리상승 시 대출이자의 증가가 국민경제의 부담으로 작용할 것을 우려하는 현실을 감안하면 덴마크 모기지 모델에 대한 학계 및 산업계 등의 심도 있는 연구가 필요하다고 본다. 올해 들어 정부는‘가계부채 안정화’대책을 통해 점진적으로 주택담보대출시장에서 고정금리 주택담보 대출의 비중을 높일 것을 발표했다.