2016~2020년 국가재정운용계획 SOC주택 분야 보고서

호주는 주택연금을 민간주도형으로 운영하고 있기 때문에 영국과 같이 취급 기관별로 담보주택의 매각가능성에 대한 엄격한 심사기준을 적용한다. 그러나 정부가 보증하는 Pension Loan Scheme도 병행하고 있다. 이 제도는 공적연금을 받을 수 없거나 완전 연금이 아니어서 그 차액을 보충하고 싶은 노령층에 한해서만 사회보장 차원에서 정부가 보증하는 제도이다. 대만은 차상위 소득계층의 기준을 넘지 않아야 하고, 잠재적 상속자가 없어야 하는 등 4가지의 엄격한 가입요건을 운영하고 있다. 일본은 후생노동성에서 주관하는데 저소득 고령자를 대상으로 지자체의 사회복지협의회가 생활자금을 융자하는 형태로 운영한다. 결론적으로 보면 주택연금보증사업에 대해 정부의 정책방향을 명확하게 정립하고 그에 맞는 계약심사기준 또는 가입기준을 도입해야 한다. 한편 주택연금의 보급 확산에는 공급자의 역할도 크다. 예를 들면 영국은 주택연금이 꾸준히 확산되고 있음에도 불구하고 높은 노년층인구 비중과 다양한 상품 종류 및 옵션 등을 고려할 때 당초 성장 전망치에는 미치지 못한다고 한다. 그 이유로 주택연금이 상대적으로 비싸고(가입비 등 고객이 부담하는 부대비용), 까다로운 가입 조건과 계약심사, 대형 금융기관의 참여 부족, 1980년대 Home Income Plan 상품 불완전 판매 및 소비자 피해로 인한 고령자들의 부정적 인식 등을 꼽고 있다. 또한 1990년대와 2000년대의 주택가격 상승기에 가입 확산속도가 빨랐으나, 2008년 글로벌 금융위기 이후 대형 은행들의 참여가 줄어들고 주로 중소형 보험사가 공급자로 참여하면서 시장규모가 감소한 면도 있다. 주택가격상승률, 사망률, 대출이자율은 상호작용하면서 긍정적인 영향과 부정적인 영향을 동시에 미치게 된다. 만약 세 변수가 모두 부정적인 방향으로 전개되면 Cross-over 예상시점이 B에서 W로 앞당겨지며, 보증손실이 급격히 증가하는 요인으로 작용할 수 있다. 이렇게 경험실적이 부정적으로 전개되면서 양수받은 담보주택의 경매가 어려워지면 예상했던 것보다 더 큰 보증손실이 발생하며, 미매각 담보주택이 누적되면 유동성 위기를 초래할 수 있다. 담보주택의 경매는 현행 규정으로는 매각될 때까지 진행되며, 유찰횟수가 많아지면 경매비용은 늘어난다. 아울러 경매가 지연되면 지연기간에 대한 가산이자가 붙으며, 이는 공사법 제42조(손해금)에서 손해금이 라는 명칭으로 담보주택의 매각가액에서 회수할 수 있도록 되어 있다. 월연금액을 산출하는데 크게 영향을 미치는 요인은 주택가격상승률, 사망률 및 연금산정이자율이다. 그러므로 이 요소들이 현금흐름 혹은 손익에 미치는 영향을 면밀히 분석하여 가정변수를 조정하는 것이 필요하다. 그러나 아직까지 손익 혹은 장기 현금흐름을 추정할 수 있는 인프라가 구축되어 있지 않아서 손익에 미치는 민감도를 객관적이고 합리적으로 산출하기 어렵다. 다만 월연금액을 산출하는 과정에서 활용하는 수지상등의 원칙에 의한 현금흐름의 현재가치를 산출하는 방식을 활용하여 개략적으로 분석해 볼 수 있다. 신기철·최형석(2014)18)이 분석한 2014년 12월까지의 자료를 바탕으로 당시 보증모형상의 주요 변수에 대한 가정을 기준치로 해서 가정을 변화시켜 볼 때 현금 흐름의 현재가치를 손익 민감도의 대체변수로 활용해서 간접적으로 살펴볼 수 있다. 영국은 민간 공급자가 자율로 운영하기 때문에 사회보장제도와 연계하지 않는 다. 특히 저소득 노인계층이 주로 거주하는 아파트(high-rise flat)를 보증대상에서 제외한다는 점에서 보면 사회보장제도와 연계하지 않는 완전한 사적계약이다. 비교대상은 아니지만 호주, 대만 및 일본은 사회보장제도와 직접 연계된다. 호주는 주택연금을 영국과 같이 민간주도형으로 운영하고 있지만, 정부가 보증하는 Pension Loan Scheme53)도 운영한다. 이 제도는 공적연금을 받을 수 없거나, 완전 연금이 아니어서 그 차액을 보충하고 싶은 경우에만 사회보장 보완차원에서 정부가 직접 주택연금에 대한 보증을 하는 것이다. 대만은 정부에서 직접 보증을 하는 형태로 지방자치단체별로 시범적으로 운영 중이다. Chou & Chang(2014)에 따르면 4가지의 엄격한 청약자격을 운영한다. 주택연금을 계리적인 기법을 통해 세심하게 설계하지 않으면 대출의 초기 시점과 대출이 종료되는 시점 사이의 기간이 길기 때문에 보증변수들의 추정 오류를 가져올 수 있고, 결과적으로 첫 번째 계약이 체결된 후 10년에서 15년 사이에 지급불능 사태를 가져올 수 있다고 한다. 이러한 시차는 정부에서 지급보증하는 제도에 특별히 문제를 일으킬 수 있는데, 그것은 그 사이에 정권이 교체되기 때문이라고 한다. 일반적으로 주택가격상승률의 추정 오류는 경기침체 등으로 보증모형에서 예상했던 주택가격상승률보다 낮은 가격상승률을 시현하는 경우이다. 특정한 집의 주택가격 위험은 지역적인 현상 때문에 발생하는 것이다. 1980년대 중반 원유가격의 폭락으로 인해 휴스턴, 텍사스 지역의 집값이 폭락한 것이 대표적 사례이다. 혹은 주거환경이 급격히 악화된다든지, 적정하게 주택을 관리하지 못했다든지, 자연재해 로 인해 주택이 훼손되었다든지 하였을 때 특정한 집은 가격이 폭락할 수 있다. 앞에서 보았듯이 주택연금보증의 지속가능성에 가장 큰 영향을 미치면서 동시에 예측이 불가능할 것으로 보이는 변수는 주택가격상승률이다. 특히 우리나라처럼 수명이 길지 않은 공동주택의 경우 매각 자체가 어려운 경우가 발생할 수 있다. 따라서 재정의 지속가능성을 위해서는 주택가격상승률이 평균보다 현저하게 낮을 것으로 예상되거나, 매각이 불가능할 것으로 예상되는 주택에 대해서는 대출한도를 축소하거나 보증대상에서 제외하는 것이 필요하다. 그러나 우리의 주택연금보증제도에서는 9억원 이하, 60세 이상 등 가입조건에 대해서만 규정하고 있으며, 주택가격의 평가액이 유일한 심사기준이다. 즉, 미국 HECM처럼 주택의 매각가능성은 심사하지 않는다. 공사에 따르면 주택의 매각가능성을 평가하지 않는 것은 주택의 평가액에 매각가능성이 반영되어 있기 때문이라고 한다.