비소구 주택담보대출에 대한 사례연구

주택담보대출은 금융기관이 주택을 담보로 취급하는 가계대출(은행업 감독기준)로 일반적으로 금융기관은 신용대출 등에 비해 신용위험이 낮은 것으로 평가한다. 2011년 말 기준 국내의 은행권 주택담보대출은 306.1조원으로 은행권 가계대출 455.6조원의 67.1%를 차지하고 있다(한국은행, 2012). 국내의 주택담보대출은 일정기간 원리금의 상환을 연체하는 경우 담보가 되는 주택의 경매 등 법적절차를 통해 대출채권을 상환하고, 담보의 처분만으로 채권 회수가 부족한 경우 채무자의 타 재산이나 소득에 대해서도 상환청구를 하는 소구권을 인정하고 있다. 이와 대비되는 개념으로 비소구권 대출은 담보에 대해서만 상환 청구할 수 있는 대출이다. 비소구 주택담보대출은 담보인 주택에 대해서만 대출자가 상환 청구할 수 있는 대출로 미국의 경우 캘리포니아를 비롯한 12개주에서 비소구 주택담보대출을 운용하고 있다. 비소구 대출의 대출자 측면에서의 단점은 담보 처분 이후의 채권보전 수단이 없어 대출로 인한 신용 손실이 커진다는 점이다. 특히, 주택가격의 급락으로 담보가치가 하락할 경우 담보가치의 여력이 작은 경우는 신용손실이 확대될 수 있는 위험이 있다. 채무자 입장에서의 단점은 대출자가 소구대출에 비해 높은 신용 위험을 부담함에 따라 대출자는 신용위험 프리미엄을 높여 대출금리를 높게 가져갈 수 있는 가능성이 있다는 점이다. 이같이 대출자 측면과 채무자 측면의 단점은 “비소구 대출로 인한 신용손실이 어느 정도인가?”가 주요 관심 사항이다. 따라서, 비소구 주택담보대출을 살펴보기 위해 경제적 측면에서 신용위험에 의한 추가손실 비용과 관리비용 절감으로 인한 비용의 감소를 종합적으로 검토해 볼 필요가 있다. 본 논고에서는 실제 대출 자료를 통해 담보자산의 처분을 통한 회수와 담보 처분 후 회수를 구분하여 소구 대출 대비 비소구 대출의 손실액 차이를 분석하고자 한다. 분석방법은 부도율, 회수율 등의 손실액에 영향을 주는 변수들의 시뮬레이션을 통해 비소구 대출이 소구대출에 비해 대출자가 추가적으로 부담하는 예상손실액을 산출하고자 한다. 본 논고에서는 분석을 위한 자료로 고정금리 대출인 주택금융공사의 보금자리론을 사용하였다. 특정시점의 대출 자료를 하나의 풀로서 고정(Static 분석)하고 개별 대출의 대출정보와 법적절차 발생 및 회수정보, 미수채권 발생 및 회수정보를 바탕으로 시뮬레이션 분석을 수행하였다. 비소구 주택담보대출을 국내에 도입한다는 가정 하에 국내의 주택담보대출 시장 환경과 동일한 조건일 경우의 비소구 담보 대출의 추가적인 예상 신용 손실(Expected Loss) 산출을 위한 모형을 설계하였다. 분석 모형은 바젤Ⅱ의 신용 손실 모형에 기초하되 회수율을 두 개로 세분화하도록 수정하여 제시하였다. 두 가지 방법으로 구분하여 몬테카를로 시뮬레이션을 하도록 각각의 모형을 설계하였다. 직접적으로 부도율, LGD에 난수를 발생시켜 손실액을 결정하는 분석모형과 주택가격 변동을 난수로 설정하고 이에 따라 손실액의 설명 요인인 부도율, LGD가 결정되는 분석모형을 제시하였다. 미국의 비소구 모기지 역할 및 개선사항과 관련하여 Dov와 Odelia(2011)는 비소구 대출의 소비자 보호에 있어 장점을 감안하여 개선방안을 제시하였다. 첫 번째 개선안은 비소구 모기지의 경우는 채무자가 최소 초기 필요자본(Minimum Down Payment)을 두어 주택구입 시 구입자(채무자)에게 일정한 책임을 지우도록 하는 것이고 두 번째 개선안은 대출자에게 담보주택을 통한 상환 외에 남은 미상환금 중 제한된 범위에서 채무자에게 상환청구 할 수 있도록 하는 내용이다. 비소구 대출을 검토한 연구로는 스페인의 연구가 있다. Manuel Castilla(2010)은 스페인에 대출기관의 책임강화 측면에서 비소구 주택담보대출을 설명하였다. 즉, 대출자의 책임을 강화해서 대출 심사를 강화시키고 건전한 주택담보대출 시장을 조성하여 주택가격에 버블이 형성되는 것을 막도록 해야 한다고 주장하였다.