부동산 PF참여자의 리스크 분담방안

첫째, 지분투자는 개발사업을 목적으로 하는 법인에 자본금을 출자하는 방식이다. 이 법인은 「상법」상 회사로서 정관상 개발사업을 목적으로 설립이 가능하다. 다만, 일정규모 이상의 부동산 개발업을 영위하는 경우에는 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에서 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 개발법인의 대표사례로 프로젝트금융투자회사(PFV : Project Financing Vehicle)가 있다. 정부나 공기업이 토지를 매각하면서 민간자본 투자를 유치하는 방법으로 활용되고 있으며, 용산국제업무지구 개발사업 주체인 드림허브프로젝트금융투자가 PFV 형태로 설립된 사례를 들 수 있다. 부동산 PF사업에서 개발목적 법인에 지분을 투자하는 행위주체로 투자은행, 상업은행, 부동산 집합투자기구, 부동산투자회사가 있다. 이들이 지분투자를 하는데 따른 제한사항이나 방법을 검토하면 다음과 같다. 금융회사가 다른 회사의 주식을 소유하는 데 따른 제한을 보면, ⅰ)「금융지주회사법」에서는 금융지주회사는 비금융회사의 주식 소유를 금지하고 있다(금융지주회사법 제6조의 3). ⅱ)「금융산업의 구조개선에 관한 법률」의 적용을 받는 금융기관이 일정규모 이상의 주식을 소유하는 경우에는 금융위원회의 승인을 얻어야 한다. ⅲ)은행이 다른 회사 등의 의결권 있는 지분증권의 100분의 15를 초과하는 지분증권을 소유할 수 없다(은행법 제37조 제1항). 이처럼 금융회사의 지분소유를 제한하는 근본적인 취지는 금융자본의 산업자본 지배를 막고자 하는 것인데, 전통적으로 금융자본과 산업자본의 결합에서 오는 폐해를 방지하기 위해 우리나라는 ‘금산분리 원칙’을 고수하였다. 하지만 금산분리 원칙이 국제적 정합성에는 맞지 않는다는 지적과 함께 이것을 완화하기 위한 시도가 있고 이에 대한 논란이 많다. 둘째, 메자닌 금융이 투자(mezzanine equity)의 형태를 취하는 경우에는 그 내용에 따라서 지분투자와 같이 볼 수 있고, 이에 따른 주식 소유제한은 지분투자와 같이 취급해야 할 것이다. 메자닌 금융이 투자가 아닌 대출(mezzanine loan)인 경우에는 투자회사가 은행의 선순위 대출보다 상환순위가 늦은 2순위 또는 중순위를 선택하는 점에서 그 성격이 선순위 대출보다는 투자에 가깝고 상업은행보다는 위험을 선호하는 대출이라고 할 수 있다. 부동산 PF에서 금융회사의 지분투자와 메자닌론을 활성화하기 위해서는 현재 상한이 있는 금융회사의 부동산개발목적회사 주식 소유 범위를 확대해야 한다. 그간의 관행을 보면 금융회사는 PFV에 출자하면서 의결권이 없는 우선주를 선호하는 경향이 많았다. 그 이유는 금융회사가 재무적 투자자(FI : Financial Invester)로서 투자자 구성 시 재무적 투자자 유치에 따른 가산점을 바라거나 건설회사인 출자자로부터 지급보증 또는 풋옵션을 보장받고 지분 출자자의 지위를 포기한 결과이기도 하다. 여기서 건설비용이란 부동산 PF사업에서 토지매입비를 제외한 개발자금을 의미하며 직접 건설비용, 설계비, 선분양비용, 컨설팅 및 법률자문수수료 등 사업에 필요한 간접비용을 포함시킨 것이다. 부동산 공급체계는 선분양에 의한 수요자 부담으로 건설비용 조달이 가능하였기 때문에 건설비용 대출이 활성화되지 않았다. 다만, 건설비용 대출에 해당하는 금융방법을 보면, ⅰ)부동산신탁회사가 토지신탁을 수탁 받아서 토지비를 제외한 사업비의 70%까지 건설비용을 대출하였고, ⅱ)금융회사가 보증서를 담보로 건설회사에 시설자금을 대출하였으며, ⅲ)신용등급이 우량한 건설회사가 공사비 채권을 유동화(ABS발행)시켜 부족한 공사비를 조달하였다. 선분양제도에서 미분양의 증가는 공사비 부족을 초래하고 건설회사는 PF사업에서 책임준공과 채무인수 조건 등으로 인하여 본인 책임으로 공사를 진행시켜야 하는데 여기서 겪는 자금난은 건설회사를 매개로 다른 사업에 영향을 미치게 된다. PF사업이 부실화되면서 이에 대한 우려가 현실화되고 많은 분쟁의 원인을 제공하고 있다. 이러한 이유로 PF대출과는 별도로 건설회사의 건설비용 대출의 필요성에 대한 논의가 있었다. 구본창(2002)의 보고에 따르면, 미국에서 건축자금 대출(construction loan) 또는 잠정건축자금 대출(interim loan)이라고 불리는 주택 건축자금 대출은 일부 토지비를 포함한 직접 건설비용(hard cost)과 설계비, 기획비, 법률자문료, 내장비용 등 기타비용(soft cost)을 포함하며, 주택이 완공되고 정상적으로 입주하면 이 대출은 장기담보대출(permanent loan)로 전환되는데, 이 장기 담보대출은 주로 보험사, 연기금, 또는 대형은행에서 취급한다고 한다. 국내 부동산 PF에서도 건설회사의 공사비 부족을 보완하기 위한 방안으로 외국사례와 같은 건설비용 대출이 필요하다는 것이다. 국내에서도 건설비용 대출 사례가 있기는 하나 아직은 일반화되지 않았기 때문에 이것을 활성화시킬 필요가 있다는 논의이다. 국내 PF에서 건설비용 대출은 별도의 제도가 필요한 것은 아니다. 다만, 건설비용 대출이 활성화되기 위해서는 준공 후 이를 대환할 수 있는 일정한 조건이 선행되어야 하는데, 다수를 대상으로 하는 선분양 형태의 주택사업에 적용이 어렵고, 이와 다른 경우에는 조건에 따라 금융회사가 PF 대출방법을 바꾸는 것으로 가능하다. 부동산 PF에서 부동산개발업자에 관한 주된 논의는, 주로 이들의 영세성과 공신력 부족에 관한 문제다. 외국의 사례와 비교하면, 국내 부동산개발업자가 투자하는 사업비 대비 자기자본 비율이 낮아서 사업의 안정성 확보가 어렵고, 이들이 작성하는 사업계획이나 타당성 분석을 믿고 PF를 취급하기가 어렵다는 것이다. 이것을 개선하자는 의견에는 다음와 같은 논의가 있다. 이현석외(2011)는 자본금 확대와 대형화를 통한 자체신용 창출이 가능한 개발업자의 육성이 필요하며, 경기침체 등으로 이것이 어려울 경우에는 부동산 개발업자 간에 네트워크(network)를 구축하는 상호연대를 제안했다. 아울러 현재 진행 중에 있는 부동산 PF 구조조정 조건으로 부동산개발업자의 자기자본 확대 등 안정화와 대형화를 부과하자는 의견도 제시했다. 장성수(2010)는 현실적으로 대형 부동산개발업체가 지속되지 않는 이유로 법인세 부담과 세무조사 회피목적의 1회성 사업 후 자진 폐업하는 것을 들면서 「건설산업기본법」의 건설사업 관리능력의 평가 및 공시와 유사한 제도를 도입하여 대형개발업체를 육성하자고 대안을 제시했다. 이와 관련해서 현재 법·제도로 강제하는 것은「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에서 부동산 개발업자의 최소 자본금(출자금)을 5억 원으로 규정한 것과 금융감독원(2010)이 상호저축은행의 ‘PF대출 리스크관리 모범규준’에서 당해 PF사업에 소요되는 사업자금의 20% 이상을 자기자본으로 조달할 수 있는 차주에 대해서만 PF대출을 취급하도록 강제한 것이 전부이다. 부동산개발업자의 자본금 확대와 공신력 확보는 법·제도로 강제해서 해결하기는 어렵다. 왜냐하면 수시로 변하는 시장에 탄력적인 대응이 필요하고, 어떤 부동산개발업자와 PF사업을 할 것인지는 시장 참여자의 선택문제이기 때문이다. 결국에는 자본력과 신용을 갖춘 자만이 살아남는 부동산 PF시장이 조성되어야 할 것이다.