2014년 개정 ‘부동산 3법’에 대한 검토

또한, 경기 전반이나 주택가격 상승 기대에 변화가 없는 가운데 특정 지역의 재건축 시장가격 상승이 전체 주택시장 가격을 견인하기는 힘들 것으로 예상한다. 그리고 재건축초과이익 환수를 3년간 유예하고 재건축 조합원의 분양 주택을 3채까지 허용한 것은 재건축 재개발 시장의 활성화를 도모하고자 하는 취지이나 재건축초과이익 환수제도 폐지가 아닌 유예조치만으로는 재건축시장 투자의 불확실성을 제거하기에는 미흡하다는 것이 시장의 평가이고, 재건축 재개발 시장에서 3채 이상의 주택을 보유한 조합원의 비중이 크지 않아 도시정비법 개정으로 인한 실질적인 효과도 제한적일 것으로 예상된다고 한다. 위와 같은 경제적 효과에 대해서는 앞으로의 시장 상황을 지켜봐야 할 것으로 생각되는 바, 금번 논고에서는 소위 ‘부동산 3법’ 개정 대상 제도 및 개정 내용 등에 대하여 검토하고자 한다. 2014년 12월 29일 국회 본회의에서는 소위 ‘부동산 3법’ 일부개정법률안이 의결, 통과되었다. 위 ‘부동산 3법’은 도시 및 주거환경정비법(법률 제12957호, 이하 “도시정비법”), 주택법(법률 제12959호, 이하 “주택법”) 및 재건축초과이익 환수에 관한 법률(법률 제12958호, 이하 “재건축이익환수법”)을 일컫는 것으로, 금번에 살펴 볼 개정 내용은 다주택 소유 재건축 조합원에 대한 3주택까지 분양 허용(도시정비법), 공공택지 외의 택지에서 건설 공급되는 주택에 대한 분양가상한제의 탄력적 적용(주택법), 그리고 2017년 12월 31일까지(개정 전 2014년 12월 31일까지) 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대한 재건축부담금 면제(재건축이익환수법) 등이다. 이러한 법률 개정으로 인하여 주택시장 등에 미칠 경제적 효과에 관하여 전문가들은 주택법 개정에 따른 분양가 규제 완화로 인하여 민간택지의 분양가상한제가 폐지되었고 이는 재건축 시장 전반에 영향을 미치기보다는 특정 지역(강남 3구, 목동 등) 재건축 시장에 제한적으로 영향을 미칠 것으로 전망한다. 재건축이익환수법은 2006년 4월 6일 이강래 의원 외 141인의 제안으로 발의되었고 상임위원회 및 본회의 의결을 거쳐 2006년 5월 24일 법률 제7959호로 공포, 제정되었다. 제안 이유에 관하여는, 주택재건축사업에서 과도한 개발이익이 발생하고 있음에도 불구하고 이를 사회적으로 환수하는 장치가 미비하여 당해 개발이익을 누리고자 하는 투기적 수요가 증가하고 있으므로, 재건축사업으로 발생하는 개발이익을 사회적으로 환수하고 이를 적정하게 배분하기 위한 것이라고 설명되었다. 제정 시기에서 알 수 있듯이, 재건축이익환수법은 참여정부 시기 제17대 국회에서 마련되었다. 부동산 가격 상승으로 인한 소득 분배 악화와 사회 양극화 문제가 대두되면서 노무현 정부는 2002년 대선 공약에서부터 빈부 격차 개선을 위한 분배 개선의 일환으로 부동산 세제 개혁을 주장하였는데, 재건축이익환수법은 이러한 분위기를 배경으로 제안되었다. (1) “재건축초과이익”은 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 말한다. 재건축이익환수법 제7조에 구체적인 부과기준이 규정되어 있는데, 종료시점 부과대상 주택가격 총액(다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액으로 함)에서 ① 개시시점 부과대상 주택가격 총액, ② 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격 상승분 총액, ③ 제11조의 규정에 의한 개발비용 등 모든 금액을 공제한 금액이 부과기준이 된다. 그리고 재건축이익환수법 제2조 제3호에는 “‘재건축부담금’이라 함은 재건축초과이익 중 이 법에 따라 국토교통부 장관이 부과 징수하는 금액을 말한다.”라고 규정되어 있고, 재건축부담금의 부과대상인 행위는 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 다목의 규정에 의한 주택재건축사업으로 한다. (2) 납부의무자와 관련하여, 재건축사업을 시행하기 위하여 설립된 조합은 재건축부담금을 납부할 의무가 있으며, 조합이 해산된 경우 등에는 조합원이 그 의무를 부담한다. 재건축조합은 조합원별로 종전 자산을 평가한 가액 등 대통령령이 정하는 사항을 고려하여 부담금의 조합원별 분담기준 및 비율 등을 관리처분계획에 명시하여야 한다. (3) 부담금의 부과율과 관련하여, 납부의무자가 납부하여야 할 부담금은 재건축초과이익을 당해 재건축조합의 조합원수로 나눈 금액에 조합원 1인당 평균이익 액수에 따라 각 부과율을 적용하여 산정한다. 재건축부담금을 개발이익의 규모에 따라 차등적 누진적으로 부과하는 것은 부담금 부과의 형평성을 제고하고 보다 효과적으로 투기를 억제하기 위한 것으로 보이고, 조합원당 평균이익을 기준으로 누진체계를 설정한 것은 조합을 기준으로 누진율을 결정하여 부담금을 부과할 경우 단지의 규모 또는 조합원의 수에 따라 전체 개발이익 규모 및 누진율이 결정되는 문제점을 감안한 것으로 보인다. 정부는 2012년 10월 10일 일시적으로 재건축부담금을 면제하는 내용의 재건축이익환수법 개정안을 제안하였는데, 이에 따라 재건축부담금 면제를 위한 임시 특례를 규정한 제3조의2(“제3조에도 불구하고 제5조에 따른 재건축 부담금 부과대상 사업으로서 2014년 12월 31일까지 「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대하여는 재건축부담금을 면제한다.”)가 신설되는 등의 내용으로 개정된 재건축이익환수법이 2012년 12월 18일 법률 제11589호로 공포되었다. 정부의 위 개정안 제안에 대하여, 국회 국토해양위원회 전문위원의 검토보고서에서는 ‘재건축부담금 제도의 도입 당시와는 달리 재건축사업은 주택시장의 침체에 따른 사업성 저하 및 미분양 우려로 주민들의 사업의지가 약화되었고 시공사도 사업 참여를 기피하는 등 사업추진이 전반적으로 부진한 상황이며 사업이 중단되는 사업장도 늘어나는 추이에 있다’고 하면서, ‘개정안은 한시적으로 재건축부담금을 면제하는 특례를 두어 주택시장을 안정시키고 재건축 사업의 정상화를 도모하기 위한 것이다’라고 하면서 그 필요성이 인정되었다. (1) 재건축부담금과 관련하여, 과거 헌법재판소가 토지초과이득세법상 토지초과이득세에 대하여 선고한 헌법불합치결정(1994. 7. 29. 92헌바49, 52)에 비추어, 재건축부담금을 부과하는 것이 위헌인지 여부에 대한 논의가 있다. 헌법재판소는 92헌바49, 52 결정에서 미실현이득의 과세가능성 여부, 토지초과이득 계측의 정확성과 원본 잠식 가능성 문제, 양도소득세와의 중복과세 문제, 조세법률주의 및 위임입법의 한계 등에 대하여 판단하였다. (2) 재건축부담금의 위헌성을 주장하는 입장에서는, 재건축부담금은 미실현이득에 대한 과세인 토지초과이득세와 법적 성격이 유사한 점, 미실현이득에 대한 정확한 계측이 불가능할 경우 이득에 대한 과세가 아닌 원본에 대한 과세가 되어버릴 위험부담률이 커져 원본잠식으로 인한 재산권 침해의 우려가 있는 점 등을 근거로 내세운다. 한편 재건축부담금의 합헌성을 주장하는 입장에서는, 과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인가 아니면 미실현이득을 포함시킬 것인가의 문제는 과세목적 과세소득의 특성 과세기술상의 문제 등을 고려하여 판단할 입법정책의 문제라고 본다.