2019년도 부동산 가격공시에 관한 연차보고서

지가변동률 조사단위인 시․군․구는 지역적 범위가 광범위하여 각종 토지정책의 기초자료로 활용하는데 다소 미흡한 점이 있었으며, 또한 지방자치제가 정착됨에 따라 보다 세분화된 지역정보가 요구되었다. 따라서, 시․군․구별 조사를 보다 세분하여 읍․면․동별 지가변동률산정을 위해서는 통계의 신뢰도를 확보할 수 있는 적정 표본규모 확보의 필요성이 제기되었다. 이에 따라 공시지가 표준지수의 10%선인 45,000필지로 시․군․구별 조사단위의 표본수를 확대하여 표본을 재설계하는 한편, 지가변동률의 안정성 및 연속성을 유지하기 위하여 1998년 개별공시지가를 기초로 용도지역별, 이용상황별 가중치를 조정하는 등 조사체계를 개편하였다. 한편, 지가변동률 통계자료의 신뢰도 제고를 위하여 2001년에는 토지이용상황 조사 방법을 보완하는 등 토지특성조사 방법을 개선하였고 2002년에는 조사구별 표본지 현황 통계표를 신설하고 조사기간을 늘리는 등 조사체계를 개선하였다. 사회․경제적 여건의 급격한 변화를 반영하기 위하여 기존의 지가변동률 조사체계 중 표본수와 가중치의 적정성 분석 등에 대한 보완 및 개선을 위하여 2003년 1월에 한국감정평가연구원(현, 한국부동산연구원)에 지가변동률 조사체계 개선을 위한 연구용역을 의뢰하였다. 연구용역 결과에 따르면, 2002년까지 지가변동률 조사체계는 1998년 개별공시지가 전산자료에 기초하여 표본설계된 조사방법에 의하여 조사하였으나, 동 방법은 행정구역의 통폐합과 분할․변경 등의 사유로 인한 지가지수체계의 변경 및 용도지역과 토지이용상황별 지가수준의 변경 등 모집단의 변화를 충분히 반영하지 못하고 있는 것으로 분석되었다. 따라서, 지가변동률 조사의 신뢰성을 보다 향상시키기 위하여 지가변동률분석의 기초가 되는 2002년 개별공시지가 전산자료를 활용하여 표본수와 가중치를 조정하는 등 전반적인 조사체계를 다음과 같이 개편하였다. 2007년 말까지 용도지역 중 관리지역이 세분화됨에 따라 현행 지가변동률 조사체계 중 표본수와 가중치 용도지역 배분 등에 대한 보완 및 개선을 위하여 2006년 9월에 한국부동산연구원에 지가변동률 조사 표본지 재설계 용역을 의뢰하였다. 연구용역 결과에 따르면, 2005년 설계된 지가변동률 표본지는 2004년 개별공시지가 전산자료에 기초하여 설계된 필지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제34조, 제35조, 부칙 제8조 제1항에 따라 관리지역의 세분화를 충분히 반영하지 못하고 있고, 2005년 이후 행정구역의 통폐합과 분할․변경 및 용도지역의 변경 등의 사유로 인한 지가지수 체계의 변경 및 용도지역과 토지이용상황별 지가수준의 변경 등 모집단의 변화를 충분히 반영하지 못하고 있는 것으로 분석되었다. 따라서, 지가변동률 조사의 신뢰성을 보다 향상시키기 위하여 지가변동률 분석의 기초가 되는 2006년 개별공시지가 전산자료를 활용하되, 2007년 3월까지의 관리지역 세분화를 반영하여 표본수와 가중치를 조정하는 등 전반적인 조사체계를 다음과 같이 개편하였다. 국토교통부는 「지가변동률 조사 표본지 재설계(2007. 5)」용역 결과를 반영하여 표본지 수를 57,000필지로 확대하기로 결정하였다. 또한 최근 행정구역 개편과 이용상황 변경을 반영하여 표본지를 설계하고 기존 조사구와 층화기준의 문제점을 분석하여 설문조사, 통계분석 등을 통해 조사의 정밀성을 제고하며 지가변동률 조사․평가보고서와 심사기준을 개선하여 조사체계의 신뢰성과 적정성, 공정성을 제고하고자 2007. 8 22일 한국부동산연구원에 지가변동률 조사 표본지 재설계 용역을 의뢰하였다. 연구용역 결과에 따르면, 현행 지가변동률 조사․평가 대상 표본지는 그동안의 관리지역 세분화, 행정구역 개편, 용도지역 및 이용상황 변경을 반영한 적정 표본지수라 보기 어렵고, 관리지역 세분화 완료를 고려한 표본지 재설계와 계속적으로 이루어지는 행정구역 개편, 해당 시․군․구에 교체불가필지의 존재, 일단지내 2이상의 표본이 배분되어 표본지로서 대표성 상실, 이용상황 및 용도지역의 변경 등으로 인해 왜곡된 지가변동률 산정을 초래할 수 있는 것으로 분석되었다. 지가변동률 조사는 표본을 추출하여 조사함으로써 모집단 전체의 변동 추세를 파악하는 통계적 방법으로 실시되고 있다. 통계 조사모집단은 거래의 대상이 되는 전국의 모든 토지 중 도로, 하천 등 특수필지를 제외한 토지로, 표본은 전국 조사모집단 약 2,680만여 개별 토지 중에서 통계적 방법에 따라 80,000개의 필지를 선정하였다. 지가변동률 조사는 전국 250개 시․군․구(비자치구 포함), 3,134개 기초구역(읍면동)을 기초단위로 하여 월별 1회, 연간 12회 조사․발표된다. (조사 기준일：해당 월의 다음달 1일) 표본지 조사는 한국감정원에 의뢰하여 모든 개별 표본지의 가격을 조사․산정하고, 조사결과를 전산통계 처리하여 지가변동률을 산정하게 된다. 표본지의 가격을 조사할 때에는 「감정평가에 관한 규칙」제2조제1호의 시장가치로 조사하게 된다. 국토교통부에서는 시장․군수․구청장이 보다 효율적으로 정확한 가격을 산정할 수 있도록 하기 위하여 2005년 1월부터 개발․보급된 개별주택 가격자동산정 프로그램(Housing Price Appraisal System: HPAS)을 한국 부동산종합공부시스템(Korea Real estate Administration intelligence System : KRAS)으로 전환(WEB방식)하여 각 시․군․구에서 활용하도록 하고 있다. 이 프로그램은 파일설정, 자료코드관리, 주택특성관리, 가격산정, 검증관리, 이의신청관리, 통계관리, 출력작업으로 구성되어 있으며, 개별주택의 가격 및 특성정보를 축적․관리하고 업무관련 서류․자료를 전산처리함으로써 개별주택가격의 정확성과 신뢰성을 제고시키는데 기여하고 있으며 인력과 예산을 절약하여 개별주택가격 업무 효율성을 높이고 있다. 국토교통부에서는 부동산 투기방지를 목적으로 구축한 토지종합전산망과 1990년 이후 계속 입력되어 온 공시지가 및 토지특성 전산입력 자료를 기반으로 토지에 관련된 모든 업무들을 전산으로 관리하는 토지종합 정보망(토지관리정보체계) 을 구축하였으며 토지종합정보망은 1998년 대구 광역시 남구를 대상으로 하는 시범사업을 추진하고 ’05년까지 전국 250개 지자체에 대하여 데이터베이스 구축 및 확장사업을 완료하였다. 이후 부동산종합공부시스템(KRAS)에 통합되었으며, 이에 따라 토지이용계획, 공시지가, 부동산중개업정보 등을 국민들에게 인터넷을 통하여 실시간으로 정보를 제공하여 토지행정 대국민서비스를 대폭 개선할 수 있게 되었다. 또한, 행정안전부 필지중심 토지정보시스템과 토지종합정보망을 통합하여 지적과 토지행정업무를 일관되게 처리할 수 있도록 하였다.