금융위기 이후 주택 임대차시장의 구조적 변화와 정책적 시사점

전세가격 상승세가 지속됨에 따라 매매가격 대비 전세가격 비율도 높아졌다. 2009년 1월 당시 매매가 대비 전세가 비율은 각각 전국 52.3%, 서울 38.2%, 광역시 61.8%를 기록하여 2000년도 이래 최저수준을 나타냈다. 그러나 이후 지속적으로 상승하여 2012년 3월 현재 매매가 대비 전세가 비율은 전국의 경우 60.6% 수준까지 올라갔으며, 서울과 광역시 또한 51.4%와 66.1%를 기록한 것으로 나타나 전세가격 비율이 큰 폭으로 증가하였다. 2000년도 이후 기준으로 보았을 때 2008년 말부터 2009년 초는 매매가 대비 전세가 비율이 가장 낮았던 시기에 속한다. 특히 서울은 전세가 비율이 40% 아래까지 떨어졌다. 매매가 대비 전세가 비율이 낮아졌다는 것은 상대적으로 주택 구입 부담은 높아진 반면 전세 거주가 유리해졌음을 의미한다. 이와 같이 매매와 전세 간의 큰 가격 차는 매매가격 상승을 둔화시키고 상대적으로 전세가격 상승을 부추기는 요인으로 작용하였을 것으로 보인다. 이처럼 1~2인 가구의 증가는 주택의 규모를 줄이는 원인이 되므로 이는 곧 소형주택의 수요 증가로 이어진다. 그런데 이러한 1~2인 가구의 속성들을 자세히 들여다보면 소형주택의 수요뿐만 아니라 임대차 시장, 특히 월세 시장이 강세를 보일 수밖에 없는 이유가 존재하고 있음을 보여준다. 1~2인 가구 증가의 원인으로는 대표적으로 저출산 고령화, 이혼 및 독신 증가 등이 있는데, 1~2인 가구 중 대부분이 자산축적이 미흡한 20~30대 계층이거나 은퇴 이후 소득원이 상실된 고령층이다. 1인 가구의 통계자료를 살펴보면 2010년 기준으로 20~30대 이하의 비중은 전체 연령층의 39%를 차지하였으며, 60대 이상의 노년층도 32%로 비교적 높은 비중을 보이는 것으로 나타났다. 인구 추계에 따르면 향후 2030년에 이르러서 20~30대 이하(25%)와 40~50대(26%) 비중이 소폭 감소할 것으로 내다보고 있다. 그러나 60대 이상의 고령층 비중(49%)은 크게 늘어날 전망이어서 소득원 감소 또는 상실 등이 주택의 거주 형태를 변화시키는데 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다. 한편, 홀로 거주하고 있음에도 불구하고 근로소득이 없는 비경제활동 가구가 전체 가구의 43.5%나 되는 것으로 나타났다. 이는 전체 가구에 비해 상대적으로 저렴한 주거지에 거주하게 되는 요인으로 작용하였을 것으로 보인다. 1인 가구의 점유형태는 임대차 거주 비중이 64.3%를 차지한 가운데 이 중 월세 거주가 42.5%, 전세 거주가 21.8%로 나타나 월세 거주 비중이 상대적으로 높았다. 거처의 형태 또한 가격이 비싼 아파트보다 상대적으로 가격이 저렴한 단독·연립·다세대 주택의 거주 비중이 높은 것으로 나타났다. 결과적으로 1~2인 가구는 가구 구성원 측면에서 자산의 규모가 작거나 소득원이 없는 연령층의 비중이 높다는 것을 말해주고 있으며, 이는 곧 자가 거주의 비중을 낮추고 임대차 거주의 비중을 높이게 하는 요인이 되고 있음을 시사한다. 우리나라는 현재 인구 고령화가 빠르게 진행되며 베이비붐 세대의 은퇴도 속속 시작되고 있는 상황이다. 특히 고령 인구는 1970년 이후 지속해서 증가추세를 보여 왔다. 2010년 기준으로 65세 이상 인구는 전체 인구에 11.3%(542만 가구)에 해당하며, 향후 2030년에 이르러서는 전체 인구의 24.3%(1,181만 가구)에 달할 것으로 전망되고 있다. 이들 계층의 가장 큰 문제는 은퇴 이후 노후자금을 확보하는 부분일 것이다. 특히 우리나라 베이비붐 세대들은 연금의 필요성 인지 부족 등으로 노후준비가 제대로 되어 있지 않은 경우가 많다. 이는 주택시장을 포함하여 장기적으로 국민경제에 부담되는 요소로 작용할 수 있다. 미국과 일본의 경우를 살펴보면 주택가격 하락시점과 베이비붐 세대들의 은퇴시점이 대부분 일치하고 있다. 일본의 단카이 세대가 바로 대표적인 예에 해당한다. 단카이 세대는 2차 세계대전 이후 1947년에서 1949년 사이에 태어난 일본의 베이비붐 세대를 일컫는 말이다. 일본은 1990년대부터 주택가격이 급격히 하락하기 시작하였는데, 바로 이 시기가 단카이 세대 은퇴 시기와 맞물린다. 우리나라는 다른 나라에 비해 부동산 자산의 비중이 높은 것이 특징이다. 2011년 통계청 가계금융조사에 따르면, 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중은 73.6%에 달하며, 금융자산은 23.2%에 불과한 것으로 조사되었다. 최근 들어 부동산 자산 비중이 지속해서 감소하고 있는 추세지만 OECD 국가들의 실물자산 비중이 60%대 이하인 것을 감안하면 매우 높은 수치이다. 앞에 의견들을 종합하여 보면 최근 임대차시장의 상대적 강세는 근본적으로 ‘주택시장 안정 내지 하락’에서 출발하고 있음을 시사한다. 1~2인 가구 증가와 인구 고령화 등과 같이 인구 구조학적 측면의 변화도 보증부월세 비율을 지속해서 증가시키는 핵심적인 요소가 될 것으로 보인다. 이러한 측면에서 매매시장과 전세시장, 그리고 월세시장은 서로 상호 연관성을 지닌다고 할 수 있다. 최근 가장 이슈가 되고 있는 사안은 ‘임대차시장에서 과연 전세가 사라지고 월세만 존재하는 시장이 도래할 것인가?’ 하는 문제이다. 실제로도 전세제도의 소멸 가능성을 놓고 여러 의견들이 분분한 상황이나, 현실세계에서의 주택시장은 위에서 언급한 경제적인 원인 외에도 수많은 불확실성 요인들을 내포하고 있으므로 이를 정확하게 짚어내기란 쉽지 않다. 더군다나 임대차계약은 거래 당사자 간에 자유로운 합의에 의해서 이루어지기 때문에 단순히 인구 구조적 변화나 시장 경제적 상황만으로는 설명하기 어려운 측면이 있다. 다만 매매시장의 안정 내지 하락세가 장기 지속된다면 임대차시장은 지금보다 규모가 더욱 커질 수 있으며, 장기적으로 전세가 축소되고 월세가 정착화될 가능성이 높을 것으로 보인다. 이처럼 임대차시장의 구조적 변화는 매매시장 중심의 접근방식에서 방향 전환이 필요한 시점이 되었다는 것을 시사하고 있다. 특히 전세의 축소와 월세시장의 확대는 국민의 소비지출 패턴에도 크게 영향을 줄 것으로 보인다. 월세 부담은 곧바로 가계지출의 증가로 이어지게 되는데, 수익이 고정된 상황에서 주거비 부담이 늘어날 경우 단기적으로 저축과 투자를 감소시키는 결과를 낳을 수도 있다. 결론적으로 본 논고를 통하여 다음과 같은 정책적 시사점을 가진다. 먼저 임대차시장, 특히 월세시장의 변화를 빠르게 포착할 수 있는 다양한 지표의 개발이 우선으로 필요할 것으로 보인다. 그동안 주택시장은 매매시장 중심으로 움직여 온 데다 보증부월세 또한 전세에 비하여 낮은 비중을 차지하고 있었기 때문에 매매시장과 전세시장 위주로 통계지표가 생성되어 왔던 것이 사실이다. 최근 월세가격지수와 같은 지표들이 속속 개발되고 있으나 아직 도입 초기 단계에 있으므로 충분한 시계열 자료가 확보되어야만 정확한 시장 상황과 수요예측이 가능할 것으로 보인다. 또한, 전월세시장만의 특화된 형태의 조기경보시스템을 도입하여 임대주택의 수급상황에 빠르게 대처할 수 있도록 하는 것이 무엇보다 중요하다.