주택연금 가입자 증가 요인 분석 부산지역을 중심으로

현재 우리나라에서 시행되고 있는 주택연금은 ‘만 60세 이상의 고령자가 소유 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 매월 연금방식으로 노후 생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)’이다. 즉 주택연금은 주택이라는 고가의 자산을 유동화시켜 사용할 수 있도록 하는 금융상품으로써 주택연금의 가입은 주택가격, 연령 등 많은 요인의 영향을 받는다. 주택연금 가입 결정과 관련한 선행연구를 살펴보면 다음과 같다. 먼저 최은희(2006)는 주택연금 잠재 수요자들의 특성을 연구하였다. 이에 따르면 연령이 낮을수록, 생활비가 많이 들수록 주택연금에 가입할 확률이 높은 것으로 나타났다. 또한, 주택연금 가입에 있어서 지역별 차이 가 있을 수 있음을 주장하였다. 김정주·마승렬(2011)은 어떠한 개인적 특성들이 주택연금 가입에 대한 수요에 영향을 미치는지에 대하여 ‘한국주택금융공사 2008년도 수요조사’ 자료를 바탕으로 연구하였다. 이 연구에서는 연령이 낮을수록 주택연금 가입 확률이 낮아지고, 주택가격 및 주택 관련 채무가 높을수록 가입확률이 높아짐을 보였다. 또한, 주택연금 이외에 국민연금 등 다른 연금 수령액이 낮을수록 가입확률이 높아지는 것을 확인하였다. 마지막으로 언론 노출이 급격히 증가하는 등 주택연금에 대한 인지도 또한 단기간에 변할 수 있는 요인 중 하나이다. 일반적인 대출과 달리 주택연금은 종신 지급, 비소구성 등 복잡한 상품 구조를 가지고 있으나 오히려 주택연금 대상자는 이러한 금융상품을 이해하기 어려운 60세 이상의 고령자라는 점에서 주택연금에 대한 인지도나 인지 수준은 주택연금 가입에 있어서 중요한 요인이 될 수밖에 없다. 2015년도 주택연금 수요실태조사에 따르면 주택연금에 가입하지 않은 일반 노인가구의 79.5%는 “주택연금” 이라는 말을 들어본 적이 있다고 응답하였다. 그러나 주택연금을 알고 있다고 응답한 사람 중에서 가입 조건, 월 지급금 등 ‘주택연금 특성을 알고 있는 경우’는 17.5%에 불과하였다. 즉 주택연금 가입 여부를 결정함에 있어서 가장 기본적인 판단 기준이 될 수밖에 없는 주택연금 가입조건, 월 지급금 등을 자세히 알고 있지 못하는 등 주택연금에 대한 인지 수준은 매우 낮은 것으로 나타나고 있다. Shan(2011)은 2000년대 중반 이후 미국 역모기지 가입자의 급격한 증가세에 주목하여 그 원인을 설명하고자 하였다. 역모기지 가입자의 급격한 증가세의 주된 원인은 주택가격 상승이었으며 가격 상승이 전체 증가율 변화의 30% 이상을 설명한다고 주장한다. 그리고 2000년대 이후 가입자들의 연령이 낮아지는 등 2000년 이전 가입자들의 특성이 달라짐을 밝히고 있다. 위에서 언급한 연구 외에 주택연금 가입요인과 관련한 많은 연구들이 있다. 이러한 선행 연구들에 따라 주택연금 가입에 영향을 미치는 요인들은 연령, 월 소득, 주택가격 상승률, 기대 주택가격, 지역, 교육수준, 주택연금 인지도, 동거자녀 유무, 독신 또는 부부 여부를 들 수 있다. 이러한 여러 요인 중에서 본 고에서 주목하고자 하는 것은 단기간의 변화로 주택연금 수요에 유의미하게 영향을 줄 수 있는 변수이다. 그 이유는 최근 부산지역은 매우 단기간에 주택연금 가입자 증가율이 급상승하고 있기 때문이다. 이러한 주택연금 관련 단기 요인으로는 주택가격 상승률, 기대 주택가격과 주택연금 관련 인지도 변화를 들 수 있다. 단기간 주택가격 상승률이 높으면 동일 주택에 대하여 높아진 주택가격으로 계산되는 주택연금 계리 모형에 따라 월 지급금이 높아지기 때문에 주택연금 가입 증가로 이어질 수 있다. 앞서 살펴본 Shan(2011)에 따르면 2000년대 중반에 HECM 가입자의 급격한 증가세는 당시 주택 가격 상승률이 높았던 해안도시를 중심으로 이루어졌음을 밝히고 있다. 미래 주택가격에 대한 기대 또한 주택연금 가입에 있어서 단기에 영향을 미칠 수 있는 요인이다. 왜냐하면 향후 주택가격에 대하여 상승 기대를 가지고 있다면 미래에 더 높은 월지급금을 기대할 수 있고, 이는 다음기로 가입을 유보하려는 유인으로 작용할 수 있다. 반대로 주택가격 하락을 기대한다면 월지급금 감소 전에 하루라도 빨리 가입하고자 할 것이므로 현(現) 기에 가입하고자 하는 유인이 더 커질 수 있기 때문이다. 그런데 부산지역의 경우에는 다른 지역에 비하여 상대적으로 주택가격 상승률은 높지 않은 반면, 가입자 증가율은 월등히 높은 수준이다. 이는 다른 지역과 차별화된 부산지역 고유의 요인이 있을 수 있음을 말해 준다. 따라서 최근 주택연금 가입과 관련하여 부산지역에서만 나타나는 변화 요인에 대한 검토가 필요하다 하겠다. 앞서 살펴본 바와 같이 주택연금 가입 관련 단기 변화 요인으로 주택가격 상승률 외에 주택연금 인지도와 인지 수준을 들 수 있으므로 이와 관련된 요인들을 살펴볼 필요가 있다. 주택연금에 관한 인지도는 신문·방송 등의 언론 노출 빈도에 따라 영향을 받을 수 있기 때문에 먼저 최근 신문·방송에서 ‘주택연금’ 또는 ‘주택금융공사’의 노출 빈도 변화를 비교 분석하고자 한다. 언론 노출 빈도에 영향을 미칠 수 있는 요인은 부산지역 관할 지사의 노력정도, 본사 부산 이전 등 다양하나 본사 이전이 최근 부산지역의 큰 변화 중 하나이므로 본사 이전 전/후로 언론 노출 빈도를 비교한다. 수도권과는 달리 2013년 하반기부터 지방을 중심으로 주택경기가 되살아나기 시작하였다. 부산지역의 주택가격 또한 여타 지방과 흐름을 같이하여 상승 국면에 있다고 할 수 있다. 주택연금 가입자의 대부분이 아파트 소유자들이라는 점을 고려하여 2013년 이후 부산지역 아파트 매매가격 추이를 살펴보면 아래와 같이 상승 추세에 있음을 확인할 수 있다. 선행연구에서 살펴본 바와 같이 이론적으로나 실증적으로 주택 가격 상승률이 높은 지역에서 가입자가 증가하는 것으로 보고하고 있다. 이에 부산과 비교적 유사한 규모의 광역시 단위의 도시들을 중심으로 하여 전년 대비 주택가격 상승률과 주택연금 가입자 상승률을 비교해 보았다. 아래 그래프에서 볼 수 있는 바와 같이 전반적으로 주택 매매가격이 상승할수록 주택연금 증가율 또한 높아지는 것을 확인할 수 있다. 그런데 부산지역의 주택가격 상승률은 3.3%에 불과한 반면 주택연금 가입자 증가율은 38.9%에 달한다. 따라서 주택가격 상승 요인으로 설명할 수 있는 부분을 제외한 추가적인 증가분의 주요 요인 중 하나로 부산 지역에서의 고유 변화인 ‘주택금융공사’와 ‘주택연금’ 관련 언론 매체 노출 빈도 증가로 설명할 수 있을 것이다. 즉 한국주택금융공사 본사 부산이전으로 인한 공사에 대한 부산지역 언론의 관심이 높아진 것이 언론 노출 빈도 증가의 한 원인이며, 이로 인하여 부산지역 고령층의 주택연금에 대한 관심증가로 이어진 것으로 볼 수 있다. 본 연구는 단기간 부산지역의 주택연금 가입자 증가율 관련 연구로 주택가격 상승률과 언론 보도 증가율이라는 두 가지 단기 요인 중심의 연구라는 한계를 지닌다. 특히 주택가격 상승률 뿐 아니라 주택 기대가격의 변화 또한 주택연금 가입에 있어서 단기적으로 변화할 수 있는 요인임에도 데이터의 한계로 이를 반영하지 못하였으며, 추후 연구 과제로 남겨 둔다.