세대 간 주택시장의 이해와 주거유형 선택의 경제적 함의: 베이비붐 세대와 에코 세대를 중심으로 document_id A220517019397

본 연구는 베이붐 세대와 에코 세대 간 주택시장에 대한 만족도 차이가 존재함을 확인한다. 그리고 이러한 세대 간 주택시장의 만족도 차이는 세대 간 부동산자산 분포및 주거점유 유형의 차이에 근거함을 보여준다. 본고는 세대 간 자산의 변화와 주거점유 유형의 차이가 세대 간 소비지출에 미치는 영향을 분석하였다. 분석 결과에 따르면, 30대 이하 자가 및 차가 가구주의 경우 순자산 1% 감소는 생활비 지출을0.14%, 0.04%로 각각 감소시키고 60대 이상 자가 및 차가 가구주는 0.22%,0.06% 를 각각 감소시키는 것으로 나타난다. 자산 감소에 대해 자가 점유의 고령층은 다른연령층에 비해 소비 지출을 더욱 줄인다는 점에서 베이비붐 세대에게는 주택연금의활성화를 통하여 부동산의 유동화를 적극 모색해줄 필요가 있음을 제시한다. 그리고 에코세대에게는 전․월세 주거비부담이 크게 나타난다는 점에서 보증금 부담이적은 양질의 다양한 임대차시장의 구조를 마련하는 것이 필요함을 제시한다. 베이비붐 세대의 과거 주택시장 환경은 현재 에코 세대가 당면한 주택시장과 상당한 차이를 가지고 있다. 주택시장은 과거 개발환경에서 현재 성숙단계에 접어들었고현재의 베이비붐 세대는 주택을 다음 세대에게 물려줘야 할 자산보다는 현재와 미래의 소비지출을 고려해야 하는 최후의 보루로 삼고 있다. 현재 에코 세대는 주택을 투자 자산 보다는 주거 서비스 소비 차원으로 점차 이해하기 시작하고 있다. 60세 이상고령층과 30대의 젊은 연령층 간 자산 분포에 따르면, 고령층의 자산은 금융자산 보다는 실물자산 비중이 높고 젊은 층은 실물자산보다는 금융자산 비중이 높다. 생애주기 상 30대는 통상적으로 직장 취업을 통한 금융자산 축적의 기회와 결혼을 통한 가구원수의 확장을 고려하는 시기이다. 취업연령 초기에 해당하는 30대의 경우 주거의 접근 용이성은 자가 보다는 전세 그리고 전세 보다는 월세 거주가 용이하다. 왜냐하면 초기자금의 목돈 마련 부담을 고려할 때 자가 보다는 전세 그리고 전세보다는 월세가 더 목돈마련 부담이 덜하기 때문이다. 우리나라의 연령별 임차 주거비 수준을 살펴보면, 전세거주자의 경우, 30세 미만거주자와 60세 이상 거주자가 소득대비 주거비 비중이 높게 나타난다. 이는 30세 미만의 연령은 사회 초년생에 해당하면서 소득 수준이 적고 60세 이상의 연령은 은퇴시기에 해당하는 연령으로 소득 급감이 이루어지는 시기이기 때문이다. 분석결과에 따르면, 60대 이상의 경우 순자산에 대한 소비지출 민감도가 30대 이하보다 크게 나타난다. 이것은 고령층이 장래 소득에 대한 불안정성이 크다는 것을 반영한다고 생각할 수 있다. 고령층에겐 적정 소비에 맞는 생활비 유지와 건강한 노후생활이 필요하다. 그러므로 이들 연령층에게 현재의 주택이란 노후생활의 생활비 마련을 위한 최후의 보험 성격으로 강하게 작용한다. 또한, 이들 고령층의 경우 주택자산가격의 하락은 생활비지출의 큰 감소와 더불어 주택서비스 면적을 크게 줄이는 것으로 나타난다. 이들 고령층에겐 지속적이고 안정적인 생활비 지출이 필요하고 자산가격의 변동성 위험으로부터 보호될 수 있는 방안이 필요하다. 앞으로, 우리나라의 고령화가 더욱 빠르게 진행되고 있는 현 시점에 자산가격의 하락이 큰 폭의 소비감소를 가져올 수 있다는 점에서 이에 대응하는 정책대응방안을 모색하는 것은 시급하다고 할 수 있다. 이러한 필요를 위해 정부는 주택연금 상품을 보다 정교하게 설계 할 필요가 있다. 왜냐하면 주택연금이 현재 까지는 활성화되지 않은 상황에서 향후 고령화가 더 진행될수록 주택연금의 필요성이 더욱 부각되기 때문이다. 현재 정부는 주택연금 가입 시 주택의 보유세를 일부 인하하고 주택의 활용도를 높이기 위한 세입자 허용 등을 통해 주택연금 활성화를 모색하고 있는 중이다. 따라서 지금 보다 세제 인하혜택을 제공해 고령층의 현금부담을 줄이고 주택 활용을 위한 월세 세입자 유치를 적극 허용하여 고령자의 현금유입을 모색하는 방안을 다양하게 마련할 필요가 있다. 또한 30대 연령층의 경우 결혼 및 가구원수의 증가 등으로 주거의 상향 이동이 절실하다. 특히, 젊은 세대가 월세에서 전세로 주거 이동을 할 때 전세보증금이라는 목돈마련 부담이 매우 큰 해결과제이다. 통상적으로 이들 연령층의 목돈마련 해결 방법으로는 그동안의 축적된 금융자산과 금융기관의 대출 또는 부모와 친인척의 도움이대표적으로 지목되고 있다. 이러한 상황은 젊은 세대가 양질의 주거 서비스에 쉽게 접근할 수 있는 임대시장의 구조 변화가 필요함을 말해준다. 그리고 결혼에 큰돈이필요하지 않은 주택 임대시장의 임대차시장 구조를 마련하기 위해서는 비제도권적인 민간임대주택시장을 개선하고 전․월세시장의 정보인프라를 세우면서 선진적 월세 임대시장을 유도할 필요가 있다. 이때 기존 비제도권 임대시장이 등록 임대시장으로 유입될 수 있도록 세제혜택 등의 인센티브를 제공하고 궁극적으로는 보증금 부담이 약한 월세 주거가 고품질의 아파트에도 적용될 수 있도록 하여 젊은 세대에게 임차시장의 선택 폭을 넓혀주는 방안을 모색하는 것이 필요하다.