일반상가의 과세불균형 특성과 요인에 대한 실증연구 document_id A220623132794

토지와 건물을 일괄로 평가하는 단독주택과 달리 비주거용 부동산은 서로 다른 평가 주체에 의해 각각 평가되고있어 과세현실화와 공평과세 실현에 더욱 어려움을 가지고 있다. 이러한 이유로 본 연구는 평가주체의 이원화로인한 비주거용 부동산의 과세불균형 문제점을 파악하기 위해 서울과 부산, 인천, 대구의 일반상가를 대상으로 과세불균형의 특성과 원인을 분석하였다. 분석지역 모두 과세의 수직적 불균형이 관찰되었으며, 과세의 수평적 불균형원인으로 시장가치를 제대로 반영하지 못하는 공시지가 때문인 것으로 분석되었다. 또한 공시지가가 낮을 경우 상대적으로 시가표준액의 비중이 커지게 되어 과표현실화율을 증가시키는 원인으로도 분석되었다. 이와 같이 비주거용부동산의 과세불균형 문제는 이중적인 과세평가구조가 원인이며, 이를 해결하기 위해서는 현재 법에서 규정한 바와같이 비주거용 부동산 가격공시제도의 도입과 안정적인 정착이 필요하다. 비주거용 부동산의 과표현실화율 수준과 과세의 불균형 문제는 그동안의 선행연구들을 통해 분석되고 검증되어 왔으나, 비주거용 부동산의 특징인 토지와 건물의 이원화된 평가체계 관점에서는 많이 부족한 상황이었다. 이에 본 연구는 비주거용 부동산의 과표현실화율 결정요인과 과세불균형의 원인을 밝히기 위해 서울과 부산, 인천, 대구의 주요 상권 내에 거래된 일반상가를 대상으로 과세표준액을 시가표준액과 개별공시지가 두 영역으로 나누어 실증분석하였다. 비주거용 부동산의 과세표준액은 공시지가에 비해 시가표준액이 낮아 서울과 같이 토지가격이 높을 경우 시가표준액보다는 공시지가의 영향이 크다는 것을 알 수 있었으며, 토지가격이 낮을수록 시가표준액의 비율이 높아짐으로써 시가표준액도 과표현실화율에 영향을 주고 있음을 알 수 있었다. 공시지가에 기초한 위치지수는 모든 지역에서 과표현실화율에 양의 영향을 주는 것으로 분석되었다. 그러나 이 부분을 잘못 해석할 경우 위치지수가 높을수록 즉, 공시지가가 높을수록 과표현실화율도 높아지는 과세의 수직적 누진구조로 오해할 소지가 있다. 이러한 부분을 좀 더 면밀히 관찰하기 위해 단위면적당 거래가격과 위치지수의 교호작용을 투입한 다중회귀분석을 통해 위치지수는 과표현실화율에 직접적인 영향보다는 단위면적당 거래가격에 조절변수로서의 역할을 하는 것으로 분석되었다. 위치지수가 과표현실화율에 양의 영향을 준 결과는 동일한 가격의 부동산에서 공시지가가 높게 평가될 경우 과표현실화율이 높아지고, 공시지가가 낮게 평가될 경우 과표현실화율도 낮아지는 과세의 수평적 불균형의 원인이 공시지가에 있음을 알 수 있는 부분이다. 시가표준액의 경우 그 산출방법이 전국 공통으로 적용되고 있는 탓에 지가수준이 낮은 지역은 높은 지역에 비해 높은 과표현실화율을 나타내고 있어 이 부분에 대한 개선이 필요하다. 현재 전국 공통으로 적용되는 건물신축가격 기준액을 지역의 물가수준과 임대료 수준 등을 고려하여 지역상황에 맞게 적용할 필요가 있다. 위치지수에 영향을 주는 공시지가는 과세의 수평적 불균형 원인으로 분석되었으나, 또 다른 문제점을 안고 있다. 공시지가 자체가 제대로 평가되지 못할 경우 건물의 시가표준액에도 영향을 받게 된다는 점이다. 따라서 건물의 시가표준액은 재조달원가와 같은 감정평가방식의 원가법 구조로 개편하는 방안도 생각할 수 있다. 하지만 원가법을 적용할 경우 자칫 시가표준액이 줄어들어 증여의 수단으로 악용될 우려가 있다. 결국 비주거용 부동산의 과세불균형은 시가표준액과 공시지가 모두에 원인이 있으므로 이미 법제화된 비주거용 부동산의 가격공시제도 시행과 함께 과세불균형의 원인으로 지목된 공시지가에 대해 표준지 평가와 개별필지의 산정체계에 대한 개선도 필요할 것으로 판단된다.이상과 같은 연구결과의 의의에도 불구하고 본 연구는 다음과 같은 한계를 갖는다. 각 지역마다 수많은 상권이 존재하고 있음에도 대표상권만을 표본으로 사용하였다는 점은 지역의 대표성을 갖기에 한계가 있다. 지역마다 신규상권이나 발달상권이 존재하는 반면 쇠퇴상권도 존재하고 있으므로 다양한 상권을 포함한 연구가 필요할 것으로 판단된다. 추가적으로 비주거용 부동산을 대표하는 상가 중에서 집합상가에 대한 연구도 필요하다. 집합상가는 일반상가에 비해 가격이 비교적 저렴하여 임대수익을 위한 투자처로 일반 국민들이 쉽게 접할 수 있는 부동산이다. 일반상가의 주 용도가 근린생활시설이라면 집합상가의 경우 근린생활시설은 물론이고 판매시설, 업무시설과 같은 다양한 용도군을 포함하고 있어 좀 더 세밀한 비교분석이 가능해질 것으로 판단된다. 이와 같이 연구대상을 일반상가와 집합상가로 나누어 비교분석한다면 본 연구보다 주는 시사점이 더 클 것으로 생각된다.