유치권의 성립과 행사범위 제한을 위한 몇 가지 고찰 document_id A220623200714

유치권자가 점유를 상실하면 유치권은 소멸한다. 후에 다시 소유자로부터 물건의 점유를 임의로 이전받았다고 하더라도 유치권이 다시 부활한다고 보아서는 안된다. 이미 그 사이에 다수의 이해관계인이 생겨서 그 제3자의 이익을 침해할 가능성이 매우 높고 그러한 경우까지 유치권자를 두텁게 보호할 이유는 없다. 유치권자는 자신이 최초 물건을 유치할 권리를 가지는 동안에 이미 자기 채권에 대한 보호조치를 충분히 할 수 있는 기회가 주어졌기 때문이다.유치권자의 채권과 동시이행 관계에 있는 채무가 존재하는 것이 밝혀진 경우에는 유치권자는 자신의 채무를 이행제공한 후에야 비로소 채권 전액에 대하여 유치권을 행사할 수 있고, 자신의 채무를 이행제공하기 전이라면 그 동시이행 관계에 있는 금전채무를 초과하는 금액에 대해서만 유치권을 행사할 수 있다고 보아야 한다. 그리고 그 유치권의 행사는 채무자가 동시이행의 항변을 하였는지, 또는 상계의 항변을 하였는지 여부에 따라 달라져서는 안된다.마찬가지로 임대차 종료시에 임차인이 임대인에게 보증금에서 공제하고도 변제하지 아니한 연체 차임 등의 채무가 잔존하고 있는 경우 임차인의 유익비상환청구권에 기한 유치권은 그 대등액을 초과하는 금액의 범위에서만 인정하여야 한다. 임대인의 유익비채무는 임대인의 입장에서는 임대보증금과 같은 역할을 하는 것이므로 연체차임 등은 그 채무에서 당연공제된다고 생각하는 것이 자연스럽고 그렇지 않더라도 하나의 계약에서 발생한 매우 밀접한 견련관계가 있는 채무이기 때문이다.임차인이 유치권을 행사하면서 임차건물의 보존에 필요한 사용을 하거나 임대인의 승낙을 얻어 임차건물을 사용하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사용이익 상당은 유치권부 피담보채권에 변제충당되었다고 해석하는 것이 당사자의 의사에 부합한다. 당사자 사이에 변제충당의 의사를 표시하였는지의 여부와 상관없이 건물의 소유자가 제3자인 경우에는 그 사용이익 상당을 초과하는 유익비에 대해서만 유치권을 행사할 수 있다고 하여야 한다. 채권, 채무는 당사자 사이에서 해결하는 것이 최선이고 제3자의 소유권을 제한하는 유치권의 행사는 합리적으로 제한할 필요가 있으며, 채권자와 채무자가 통모하여 제3자의 권리를 해할 우려가 있기 때문이다. 유치권자가 점유를 상실하면 유치권은 소멸한다. 후에 다시 소유자로부터 물건의 점유를 임의로 이전받았다고 하더라도 유치권이 다시 부활한다고 보아서는 안된다. 이미 그 사이에 다수의 이해관계인이 생겨서 그 제3자의 이익을 침해할 가능성이 매우 높고 그러한 경우까지 유치권자를 두텁게 보호할 이유는 없다. 유치권자는 자신이 최초 물건을 유치할 권리를 가지는 동안에 이미 자기 채권에 대한 보호조치를 충분히 할 수 있는 기회가 주어졌기 때문이다. 유치권자의 채권과 동시이행 관계에 있는 채무가 존재하는 것이 밝혀진 경우에는 유치권자는 자신의 채무를 이행제공한 후에야 비로소 채권 전액에 대하여 유치권을 행사할 수 있고, 자신의 채무를 이행제공하기 전이라면 그 동시이행 관계에 있는 금전채무를 초과하는 금액에 대해서만 유치권이 성립한다고 보아야 한다. 그리고 유치권의 행사는 채무자가 동시이행의 항변을 하였는지 또는 상계의 항변을 하였는지 여부에 따라 달라져서는 안된다. 마찬가지로 임대차가 종료할 때에 임차인이 임대인에게 보증금에서 공제하고도 변제하지 아니한 연체차임 등의 채무가 잔존하는 경우 임차인의 유익비상환청구권에 기한 유치권은 그 대등액을 초과하는 금액의 범위에서만 인정하여야 한다. 임대인의 유익비상환채무는 임대인의 입장에서는 사실상 임대보증금과 같은 역할을 하는 것이므로 연체차임 등은 그 채무에서 당연 공제된다고 생각하는 것이 자연스럽고 그렇지 않더라도 하나의 계약에서 발생한 매우 밀접한 견련관계가 있는 채무이기 때문이다. 임차인이 유치권을 행사하면서 임차건물의 보존에 필요한 사용을 하거나 임대인의 승낙을 얻어 임차건물을 사용하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사용이익 상당은 유치권부 피담보채권에 변제충당되었다고 해석하는 것이 당사자의 의사에 부합한다. 당사자 사이에 변제충당의 의사를 표시하였는지의 여부와 상관없이 건물의 소유자가 제3자인 경우에는 그 사용이익 상당을 초과하는 유익비에 대해서만 유치권을 행사할 수 있다고 하여야 한다. 채권, 채무는 당사자 사이에서 해결하는 것이 최선이고 제3자의 소유권을 제한하는 유치권의 행사는 합리적으로 제한할 필요가 있으며, 채권자와 채무자가 통모하여 제3자의 권리를 해할 우려가 있기 때문이다. 마지막으로 임차인이 임대인에게 임대차계약과 관련하여 지급하여야하는 연체차임 채무, 부당이득반환채무 등의 채무액수나 새로운 소유자에 대한 부당이득반환채무로 인한 채무액수가 유익비상환채권 액수를 초과함에도 불구하고 임대인과 임차인이 통모하여 변제충당의 의사표시나 상계의 의사표시를 하지 않고 유치물의 새로운 소유자에게 유치권부 피담보채권을 변제받기 위하여 유치권을 행사하는 것은 신의칙에 반하는 것으로 허용될 수 없다고 보아야 한다.