전월세시장 임대료 지수 세분화 연구 document_id A220623200981

향후 베이비부머 세대의 은퇴와 맞물려 인구의 고령화, 주택가격의 안정, 소득 정체 상황이 유지될 경우 다수의 기관에서는 향후 임대 시장이 월세 중심으로 재편될 것이라고 전망하고 있다. 보증부월세는 전세나 완전월세와 같이 하나의 단일 가격이 아니라 보증금과 월세의 조합에 의해 다양한 스펙트럼의 형태로 존재한다. 이러한 이유로 기존의 월세지수는전월세전환율을 이용하여 전환된 완전월세가격으로 지수를 산정하여 왔다. 그러나 완전월세에 기초한 지수는 다양한 보증금의 비중이 존재하는 보증부월세시장의 변동 추이와 괴리되는 현상이 두드러지는 한계가 있다. 이와 같이 국내 월세시장에 대한 이해와 관련 시장지표가 부족한 상황에서 전세의 급등과 월세의 하락으로 촉발된 기존월세지수의 체감도에 대한 논란이 제기되었고, 주택 임대시장의 임대료 변화를 단일지표로 표현할 수 있는 합리적이고 현실적인 임대료 지수의 필요성이 대두되었다.따라서 본 연구는 기존 월세 관련 통계의 문제점을 살펴보고 실거래가인 전월세확정일자신고 자료를 이용하여 보증금 비중별로 세분화된 임대료지수를 개발한다. 개발된 세분화된임대료지수는 서울시 아파트를 대상으로 지수를 산정한다. 본 연구의 방법론은 향후 지역별 및 유형별로 확대될 전월세 실거래가지수를 산정하는데 있어 초석이 될 것으로 기대한다. 최근 국내 임대주택시장은 전세 비중이 꾸준하게 감소하고 있으며 월세 비중이 급격하게 증가하고 있는 상황이다. 월세의 급증으로 인해 월세 관련 통계의 중요성이 대두되고 있지만, 기존 월세 관련 통계의 경우, 보증부 월세의 보증금 비중에 따라 차별화된 임대료 변화를 단일지표로만 판단하여왔다. 하지만, 국내 주택임대시장의 경우 동일한 주택에 대하여 계약형태가 표준화되어 있지 않아 다양한 보증금 비중의 계약이 가능하고 보증금 비중별로 차별화된 변동양상이 발생하기 때문에 완전월세에 기초한 지수산정 방식으로는 월세시장의 변동추세를 파악하기에는 한계가 있다. 이에 본 연구는 기존 지수산정 방식에 대한 대안으로 다양한 보증금비중의 임대료 변화를 대표할 수 있는 보증부월세 세부지수를 산출하였다. 완전월세에 더하여 개념적으로 월세 비중이 높은 구간의 월세지수, 보증금 비중이 높은 준전세지수, 그 중간 구간의 준월세지수로 나누고, 각 구간의 범위 및 구간을 대표하는 보증금 비중을 선택하여 지수화 하였다. 또한 기존 지수산정 방식과 동일한 방식으로 완전월세지수를 산정하여 비교분석 하였다.산출한 각각의 지수에 대한 비교분석 결과, 보증금 대비 연세의 비중이 상대적으로 높은 월세지수와 준월세지수의 경우 서로 비슷한 변동 양상을 보이고 있었으며, 이와 반대로 연세 대비 보증금의 비중이 상당히 높은 준전세지수와 전세지수가 서로 비슷한 변동 양상을 보이고 있는 것으로 나타났다. 즉, 보증금 대비 연세 배율에 따라 각 지수가 서로 다른 움직임을 보여준 것이다. 이러한 결과는 보증금 대비 연세 배율에 따라 임대료 변동의 차이가 발생하기 때문에, 월세시장을 세분화하여 지수를 산정하는 것이 필요함을 시사하고 있다. 최근 국내 주택 임대시장의 급격한 월세화로 인해 월세시장에 대한 보다 면밀한 분석이 요구되고 있는 상황에서 본 연구는 보다 신뢰성이 높은 실거래가 자료를 이용하여 그동안 시도되지 않았던 세분화된 월세 실거래가지수를 산정한 것에 의의가 있다고 사료된다. 하지만 본 연구는 분석 대상을 서울시 아파트로 한정하였기 때문에 지역별, 주택 유형별 월세시장의 차이를 비교해 볼 수 없었다. 따라서 추후 지역별, 주택 유형별로 세분화된 월세지수를 산정한다면 보다 정확한 분석이 가능해져 국내 전월세시장을 해석하고 이해하는데 많은 도움이 될 것으로 판단된다.