건축, 중개대상물, 건설기술용역 및 전원개발사업 관련 법령의 해석과 적용 범위에 관한 고찰 doc_id CNTS-00118869890_55

먼저, 「공인중개사법」 제3조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제2조에서는 중개대상물을 토지, 건축물과 그 밖의 토지의 정착물, 「입목에 관한 법률」에 따른 입목 및 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단으로 한정하여 규정하고 있고, 「건축법」 제2조제1항제2호에서는 “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소･공연장･점포･차고･창고 등을 말한다고 규정하고 있는 한편, 도시정비법의 정비사업에 따른 “입주권”은 도시정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가에 따라 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미하는 바(「소득세법」 제89조제2항 등 참조), 이 사안에서 입주권이 중개대상물에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서는 「공인중개사법」 제3조제2호에서 중개대상물로 규정하고 있는 “건축물”이 “기존 건축물”에 한정되는지, “장래 건축될 건물”도 포함되는지를 우선 살펴볼 필요가 있다고 할 것입니다. 그렇다면, 주택재건축사업의 조합원이 해당 주택재건축사업에 대하여 도시정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동･호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 “장래에 건축될 건축물”에는 해당될 수 있으나, 건축물의 위치, 상태 등이 특정되어 있지 않으므로, 특정아파트에 입주할 수 있는 권리가 아니라 향후 아파트 동･호수 추첨을 거쳐서 해당 아파트의 분양예정자로 될 수 있는 지위라 할 것이므로(대법원 1991. 4. 23. 선고 90도1287 판결례 참조), 입주권은 중개대상물인 건축물에 해당한다고 보기는 어렵다고 할 것입니다. 따라서, 주택재건축사업의 조합원이 해당 주택재건축사업에 대하여 도시정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동･호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 중개대상물에 해당하지 않는다고 할 것입니다. 그리고, 「건설기술 진흥법」 제26조제1항 본문에서는 발주청이 발주하는 건설기술용역사업을 수행하려는 자는 전문분야별 요건을 갖추어 특별시장･광역시장･특별자치시장･도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시･도지사”라 함)에게 등록하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 같은 조 제1항 본문에 따른 건설기술용역업의 전문분야 구분, 전문분야별 등록요건 및 업무범위 등은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제39조제3항에서는 발주청은 대통령령으로 정하는 설계용역에 대하여 건설기술용역업자로 하여금 건설사업관리를 하게 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 건설사업관리의 세부 업무 내용 및 업무 범위 등 같은 조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 건설사업관리를 수행하는 데 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있습니다. 이 사안은 발주청이 건설기술용역업자(「건축사법」 제2조제1호에 따른 건축사 자격을 갖춘 건설기술자를 기술인력으로 보유하고 있지 않은 건설기술용역업자로 한정함)로 하여금 건설사업관리를 하게 하여야 하는 「건설기술 진흥법」 제39조제3항에 따른 “설계용역”의 범위에 건축설계에 대한 용역이 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다. 먼저, 「건설기술 진흥법」 제2조제3호 본문에서는 “건설기술용역”을 건설기술에 관한 업무를 수행하는 것으로 정의하고 있는데, 같은 조 제2호가목에서는 “건설기술”을 건설공사에 관한 설계 등의 사항에 관한 기술로 정의하면서 그 “설계”의 범위에서 건축설계를 제외하고 있으므로, “건설기술용역”의 범위에서 건축설계에 관한 업무는 원칙적으로 제외된다고 할 것인바, “건설기술용역업자”의 업무범위인 같은 법 제39조제3항에 따른 건설사업관리 대상 “설계용역”의 범위에서도 건축설계에 대한 용역은 제외된다고 할 것입니다. 한편, 「건축법」 제11조제1항 본문에서는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장･특별자치도지사 또는 시장･군수･구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 시장･군수는 같은 조 제1항에 따라 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있는바, 이 사안은 「전원개발촉진법」 제5조에 따라 실시계획의 승인을 받은 전원개발사업자가 전원개발사업을 시행하기 위하여 건축물을 건축하려는 경우 같은 법 제6조제3항에 따라 기본설계도서를 제출하면 건축허가를 받은 것이 되는지, 아니면 「건축법」에 따른 절차를 별도로 거쳐 건축허가를 받아야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다. 「전원개발촉진법」 제5조제1항 본문에서는 전원개발사업자는 실시계획을 수립하여 산업통상자원부장관의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항 본문에서는 산업통상자원부장관이 실시계획의 승인 또는 변경승인을 하려는 경우에는 미리 해당 전원개발사업구역을 관할하는 시장･군수･구청장 및 특별시장･광역시장･특별자치시장･도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시･도지사”라 함)의 의견을 듣고 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후 같은 법 제4조에 따른 전원개발사업추진위원회(이하 “위원회”라 함)의 심의를 거쳐야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제6조제3항에서는 전원개발사업자가 같은 법 제5조에 따라 실시계획의 승인 또는 변경승인을 받은 전원개발사업을 시행하기 위하여 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 건축하려는 경우에는 같은 법 제11조제2항에 따른 기본설계도서를 관계 행정기관의 장에게 제출함으로써 같은 법 제11조 또는 제14조에 따른 건축허가를 받거나 신고한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 먼저, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「전원개발촉진법」 제6조제3항에서는 전원개발사업자가 같은 법 제5조에 따라 실시계획의 승인을 받은 전원개발사업을 시행하기 위하여 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 건축하려는 경우에는 같은 법 제11조제2항에 따른 기본설계도서를 관계 행정기관의 장에게 제출함으로써 같은 법 제11조 또는 제14조에 따른 건축허가를 받거나 신고한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 전원개발사업자가 실시계획의 승인을 받은 전원개발사업을 시행하기 위하여 건축물을 건축하려는 경우에 「건축법」 제11조제2항에 따른 기본설계도서를 관계행정기관의 장에게 제출하면 건축허가를 받거나 건축신고를 한 것으로 된다는 점이 문언상 명백하다고 할 것입니다.