재건축 및 리모델링 시행 시 담보주택의 변화에 따른 주택연금계약의 효력 유지 여부와 법적 쟁점 검토 doc_id CNTS-00118877592_2

주택연금제도는 담보주택을 담보로 운용되고 있기 때문에 담보주택의 존속 여부가 주택연금계약의 효력 유지 여부에 중대한 영향을 미치게 됩니다. 따라서 담보주택에 대하여 재건축 등이 시행될 경우 주택연금계약의 효력이 유지되는지 여부와 관련하여, 우선 재건축 등이 시행될 경우 주택연금 가입자가 담보주택의 소유권을 상실하는지 여부를 살펴보고, 담보주택과 신∙증축등주택 간에 동일성이 인정되는지 여부를 살펴보고자 합니다. 둘째, 현행법령 등에는 주택연금계약의 효력 유지에 영향을 줄 수 있는 금융기관의 이행청구, 공사의 지급정지 사유가 규정되어 있습니다. 따라서 재건축 등이 시행될 경우 담보주택에 대한 가입자의 소유권이 동일성을 유지한 채 신·증축등주택에 대하여 인정된다 하더라도, 위 법령 등에 의하여 주택연금계약의 효력 유지가 제한될 수 있습니다. 그러므로 재건축 등의 시행이 이행청구 및 지급정지 사유에 해당하는지 역시 검토해 볼 필요가 있습니다. 최근 주택연금제도가 활성화되고 기존 아파트의 노후화가 진행되면서, 재건축 등의 경우에도 주택연금계약을 유지시킬 것인지 여부가 문제되고 있습니다. 주택연금제도 가입 대상 연령이 만 60세 이상인데 현재 우리나라 국민들의 평균수명이 80세를 훌쩍 넘어서면서, 주택연금계약을 체결한 후 담보 주택이 재건축 등의 대상이 되는 경우가 생기고 있고, 앞으로도 이러한 상황이 많이 생길 것으로 예상되기 때문입니다. 그런데 앞서 본 바와 같이 금융기관은 주택연금을 받은 사람의 사망 및 그 배우자의 사망 등 공사법 시행령 제28조의2로 정하는 사유가 발생한 경우 공사에 대하여 주택연금의 이행을 청구할 수 있고(공사법 제43조의3), 이때 공사법 시행령 제28조의2로 정하는 사유에 재건축 등에 필연적으로 수반되는 이사 등이 규정되어 있어(공사법 시행령 제28조의2 제2항) 재건축 등의 경우 현행 법령상으로는 주택연금계약의 유지에 어려움이 있습니다. 따라서 재건축 등의 경우, 공사법 제43조의3 제1항 및 공사법 시행령 제28조의2 제2항에 의하여 금융기관은 공사에 대하여 주택연금채무의 이행을 청구할 수 있고, 공사는 지체 없이 이행하여야 하며, 이행에 따른 구상권 행사로 주택연금계약이 종료될 수 있습니다. 한편 주택담보노후연금보증 관리규정 제15조는 위와 같은 이행청구사유에도 불구하고 보증규정 제59조의 지급정지 유보요건을 충족하는 경우에는 이행청구사유가 발생하지 않은 것으로 볼 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 보증규정 제59조의 지급정지 유보는 엄격한 요건 하에 인정되고, 주택담보노후연금보증 관리규정 제15조도 ‘이행청구사유가 발생하지 않은 것으 로 볼 수 있다’고 규정하여 재량의 여지를 인정하고 있다는 점에서 한계가 있다고 사료됩니다. 담보주택에 관하여 재건축이 시행되는 경우, 가입자가 재건축에 동의하지 않으면 사업시행자는 매도청구권을 행사할 수 있습니다(도시정비법 제39조). 그리고 사업시행자가 매도청구권을 행사하면 매매계약이 성립되므로 사업시행자의 매매대금 지급 의무와 가입자의 담보주택에 관한 소유권이전등기의무 및 인도의무는 동시이행의 관계에 놓이게 됩니다. 이때 담보주택에 근저당권 등의 권리제한등기가 경료되어 있다면, 그 말소까지도 매매대금 지급 의무와 동시이행의 관계에 있습니다. 따라서 가입자는 공사에게 피담보채무를 변제하면서 근저당권설정등기를 말소하여 줄 것을 요구하게 될 것이고, 이 경우 가입자가 매도청구의 상대방이 됨으로써 재건축 절차에 참가하지 않게 되어 주택연금계약을 더 이상 유지할 필요가 없으므로 공사는 주택연금계약을 해지하고 구상금채권을 변제받으면 될 것입니다. 담보주택에 관하여 리모델링이 시행되는 경우, 가입자가 리모델링에 동의하지 않는다면 리모델링 주택조합 또는 주택건설사업계획의 승인을 받은 사업주체는 일정한 요건 하에 매도청구권을 행사할 수 있습니다(주택법 제18조의2). 이에 따라 리모델링 주택조합 또는 조택건설사업계획의 승인을 받은 사업주체(이하 ‘리모델링 주택조합 등’이라 합니다)가 가입자를 상대로 매도청구권을 행사할 경우, 가입자는 담보주택의 소유권을 상실하게 되나, 소유권이 이전되더라도 담보물권은 존속하므로 공사의 근저당권은 존속함이 원칙입니다. 다만, 리모델링 주택조합 등이 가입자를 상대로 매도청구권을 행사하면서 가입자에게 공사의 근저당권등기의 말소 후 소유권이전등기를 하여 줄 것을 요구할 수 있고, 리모델링 주택조합 등이 공사에게 피담보채무를 변제하면서 근저당권등기의 말소를 청구할 수도 있습니다. 이 경우 가입자가 매도청구의 상대방이 됨으로써 리모델링 절차에 참가하지 않게 되어 주택연금계약을 더 이상 유지할 필요가 없으므로 공사는 주택연금계약을 해지하고 구상금채권을 변제받으면 될 것입니다. 즉, 수직증축형·세대수 증가형 리모델링의 경우에도 기존 주택부분에 관하여는 전부 멸실이 수반되지 않고 면적의 증감이 있을 뿐이므로 ‘부동산의 변경의 등기’를 하고, 새로 증가한 세대에 대하여는 사업주체가 소유권보존등기 후 일반 분양 등을 하게 될 것으로 추측됩니다. 이에 따르면 담보주택에 수직증축형·세대수 증가형 리모델링이 시행되는 경우에도, 담보주택에 설정된 근저당권은 증축등주택에 관한 근저당권으로서 그 효력이 유지될 것입니다. 다만, 세대수 증가에 의하여 가입자의 대지지분권이 변동될 것인데, 세대수 증가형 리모델링의 경우에는 주택법 제48조의 특례가 적용되지 않으므로 대지 부분에 설정된 근저당권의 가치가 변동될 수 있을 것입니다. 한편 앞서 본 바와 같이 리모델링의 경우에도 사업의 원활한 추진을 위하여 사업 시행기간 동안 사업시행자에게 담보주택을 신탁하는 방식을 택할 수 있습니다. 그런데 담보주택을 신탁함으로써 담보주택의 소유권자가 변동되더라도 담보주택에 설정된 공사의 근저당권은 여전히 효력을 유지하므로 이 경우에도 담보주택에 설정된 근저당권은 증축등주택에 관한 근저당권으로서 그 효력이 유지될 것입니다. 수직증축을 하여 세대수를 증가시킨 리모델링(이하 ‘수직증축형·세대수 증가형 리모델링’이라 합니다)의 경우, 우리나라에 아직 완공 사례가 없어 이에 관한 등기실무가 정립되지 않은 상태이고, 이러한 경우의 등기방법에 관한 특별 규정 역시 없는 것으로 보입니다. 따라서 이에 관하여 일률적으로 판단하기는 어려우나, 리모델링 사업 완료 후 일반적으로 다음과 같이 등기 절차를 거치게 될 것으로 사료됩니다. 즉, 리모델링 사업에 대하여 사용검사가 있게 되면 일반분양용 대지사용권을 부여하기 위하여 대지권등기를 말소하는 의미의 대지권 변경등기를 하고, 분리처분된 구분건물과 조합원에게 귀속되는 대지지분에 대하여 신탁등기가 경료되어 있을 경우에는 각 신탁말소 등기를 한 후, 조합원용구분건물은 건축물대장표시 변경에 따른 건축물표시 변경등기를 합니다. 이때 조합원 소유의 구분건물과 대지사용권이 분리되었으므로 이를 다시 대지권이 아닌 것을 대지권으로 정하는 대지권 변경등기를 합니다. 리모델링 조합명의로 취득하는 증가된 구분건물은 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발에 따라 수탁자인 리모델링 조합이 취득하는 것으로 신탁법 제27조 규정에 의한 신탁재산이 됩니다. 따라서 조합은 조합명의로 구분건물 소유권보존등기를 함과 동시에 신탁등기를 합니다.