고령화 시대의 노후 소득 보장을 위한 지분활용형 복지로서의 주택연금의 개념, 유럽의 운영 사례 및 모델별 특성과 한국의 제도적 정의 doc_id CNTS-00118878130_1

금융위기 이후 늘어나는 공공복지 지출이 한계에 봉착하면서 주택 등 자산의 일 를 노후자금으로 활용하는 지분활용형 복지(Equity-based welfare)에 대한 국제적인 관심이 커지고 있다. 유럽집행위원회(European Commission)는 2010년 '적정하고 지속가능하며, 안전한 유럽 연금 시스템'(Adequate, Sustainable and Safe European Pension System)이라는 제목의 보고서에서 은퇴 이후 소득보장을 위해 공적 연금 이외 추가적인 소득원을 발굴하고 이를 확대하는 시장 개발이 필요하다고 제안하였다. 이는 인구 고령화로 향후 공적 지출 규모는 더욱 늘어날 전망이나 재정 수지 악화로 실제 지원이 어렵다는 현실을 받아들인 것이라 볼 수 있다. 거주하는 주택과 연계하여 노후 생활비를 조달하는 형태는 다양하다. 주택을 매각하여 그 자금의 일부를 노후 생활비로 활용하는 형태는 로마시대부터 존재하고 있었다고 하며, 대표적인 형태가 프랑스에서 운용되는 Viager(불어로 종신연금)이다. Viager는 주택을 매각하고 해당 주택을 임차하여 거주하는 조건부 사적계약이다. 독일은 Leibrente(독일어로 종신연금)라고 부르며, 부동산 전문 업체들에 의해 상업적 계약으로 진화되었다. 이런 형태는 유럽의 여러 나라에서 19세기부터 민법(Civil Law)에 기초하거나, 영국과 아일랜드와 같이 관습법(Common Law)에 기초한 개인간의 거래로 발전되어 왔다. 네덜란드, 덴마크 및 핀란드 등의 나라에서는 주택을 담보로 한 당좌차월 (overdraft facilities), 신용한도 부여(crdit lines) 등을 통해 노후자금을 보충한다고 한다. 주택연금은 정부의 개입정도에 의해서도 분류해 볼 수 있다. Reifner et al.(2009)의 조사는 유럽연합만을 대상으로 했기 때문에 계약형태에 의해서 대출모델과 매각모델로 구분했다. 그에 따르면 27개 유럽연합 국가 중 13개 국가에서 주택연금을 어떠한 형태이든 취급하는데 상품의 종류는 최소 44개로 추정되며, 영국에서만 14개가 운영된다. 또한 유럽연합에서 주택연금을 취급하는 공급업자 27개 중 18개는 대출모델만, 5개는 매각모델만 취급하고, 3개는 양 형태를 모두 취급하는 것으로 답변했다고 한다. 주택연금을 취급하는 유럽연합 12개 국가 중 영국과 아일랜드를 제외하고는 해당 국가의 민법이나 소비자보호법의 규정만 적용받는다. 즉 주택연금은 민간이 주 도하여 운영된다. 영국과 아일랜드도 금융감독당국에 등록해야 하는 등 정부의 감독을 받아야 하지만 연금액을 책정하기 위한 사망률, 이자율 및 주택가격상승률 등에 대해서는 제한이 없다. 주택연금의 운용실태를 체계적으로 조사한 것은 유럽연합에서 2009년에 수행한 연구보고서에 의해서였다. 이 보고서에서 주택연금으로 구분할 수 있는 계약은 4가지 조건을 충족해야 한다고 보고 있다. 즉, 1) 금융서비스의 형태이어야 하고, 2) 향후 유동성 자금을 지급하는 원천이 되어야 하고, 3) 채무자가 해당 주택에서 사망할 때까지 거주할 수 있는 권리가 부여되어야 하며, 4) 조달된 자금은 주택의 매각으로 상환하는 것이어야 한다. 따라서 이 조건에 의하면 프랑스에서 매년 7천 건 이상의 계약이 이루어지고, 누적으로 40만건 이상 판매된 Viager나 독일의 Leibrente는 금융서비스의 조건을 충족하지 못하기 때문에 주택연금으로 분류할 수 없다. 이 보고서에서 주택연금으로 분류되는 것은 대출모델(Loan Model)과 매각모델(Sale Model)뿐이다. 뒤에서 자세히 기술하겠지만 대출모델은 계약의 속성으로 보면 종료시에 주택을 매매하여 그 자금으로 상환을 하는 매매조건부 대출계약이고, 매각모델은 매각대금을 사망할 때까지 지급하는 매매대금 분할지급형 임차계약이다. 매각모델에서는 주택의 법적 소유자가 회사(매수자)로 양도되며, 매도자는 세입자로 전환된다. 매도자는 원래 소유하고 있던 집에서 종신임차(lifetime lease)의 형태로 거주를 보장받는다. 주택을 현재 시세보다 낮은 가격으로 매매하는 조건이기 때문에 임대료는 받지 않지만, 영국에서는 매월 1파운드 같은 소액을 명목상 받는 경우도 있다고 한다. 매매자금을 지급하는 형태는 일시금, 연금, 혼합된 형태, 혹은 자유로운 인출 등 다양하다. 영어권 국가에서 주택전환형제도(home reversion scheme)라고 알려진 매각모델에서는 주택의 일정비율만 거래하는 계약도 있으며, 그 매입부분은 시장가격보다 낮게 거래된다. 주택 소유자가 사망하면, 회사는 소유지분에 해당하는 재산의 매각대금을 받는다. 매각모델은 주로 개인 간의 부동산 거래 형태로 발전되었기 때문에 점차 인기를 잃고 있다. 그 이유는 주택 매도자의 기대했던 수명과 실제 수명의 차이에 대한 상반되는 이해관계 때문이다. 즉 주택을 매입하는 입장에서는 매도자가 조기 사망하면 유리하고, 매도자 입장에서는 장수하는 것이 유리하기 때문이다. 따라서 일종의 사행계약적 성격이 있다. 그런 이유로 거래는 가까운 이웃 혹은 친척과 이루어졌고, 매입자금을 적게 지급하기 위해 매도자를 살해하는 등 거래 당사자 관계에 뜻밖의 영향을 줄 수 있었다. 고대에는 매도자의 사망 시점은 신의 뜻이라고 받아들였는데, 매각모델을 통해 차익을 보려는 이익추구 욕구가 확산되면서 긴장 관계를 조성하게 된 것이다.금융서비스 공급자들이 이 시장에 참여하면서 장수 위험은 다수의 계약으로 인해 분산될 수 있었다. 즉 개인 간의 계약으로 해결할 수 없었던 장수 리스크를 다수의 계약자를 유치하여 분산함으로써 경제적이고 합리적인 주택연금 시장을 창출할 수 있었다. 주택연금제도는 한국주택금융공사법(이하 공사법)에 따라 운영하며, 퇴직자가 거주하는 주택을 담보로 하여 금융회사로부터 대출금을 연금형태로 지급받아 노후소득을 보완하기 위한 제도이다. 주택연금보증제도는 금융회사가 제공한 대출원리금의 상환불능 리스크를 보증하여 원활한 주택연금 보급을 위한 것이다. 공사법 제2조(정의) 8의2호에 따르면 ‘주택담보노후연금보증’이란 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 대통령령으로 정하는 연금 방식으로 노후생활자금을 대출받음으로써 부담하는 금전채무를 공사가 계정의 부담으로 보증하는 행위를 말한다. 이 경우 “주택소유자(주택을 배우자와 공동으로 소유하는 경우에는 연장자를 말한다)는 대통령령으로 정하는 연령 이상이어야 하며, 그 연령은 공사의 보증을 받기 위하여 최초로 주택에 저당권 설정 등기를 하는 시점을 기준으로 한다”고 정의하고 있다.