주택연금의 재정적 지속가능성과 수지상등의 원칙을 확보하기 위한 미국·영국의 엄격한 계약심사 기준 및 보증 운영 체계 분석 doc_id CNTS-00118878130_4

계약심사는 주택연금 가입대상에 대한 주택평가액을 산정하고, 보증대상으로 정할 것인지를 결정하는 것이다. 미국과 영국은 계약심사 요건을 엄격하게 적용하여 전체 가입자를 보호하고 재정적 지속가능성을 높이도록 하고 있다. 계약심사조건은 개인의 신용도(재무상태)와 주택의 상태, 유형, 소재지역 등을 대상으로 한다. 미국과 영국은 개인의 신용도를 고려하는데, 이것은 담보주택에 대해 가입자가 주택종합보험료와 재산세를 납입해야 할 의무가 있기 때문이다. 만약 이 의무를 이행하지 못하면 계약이 종료되기 때문에 주요한 심사대상이다. 주택의 상태, 주택의 유형 및 소재지역 등도 중요한 심사대상이다. 미국과 영국을 별도로 살펴보면 아래와 같다. 미국 연방주택청 심사업무 매뉴얼 제4장(Appraiser and Property Requirements for Title Ⅱ Forward and Reverse Mortgage)에는 감정사가 보증대상 주택을 평가할 때 지켜야 할 사항과 최소 보증조건 등을 정하고 있다. 한편 부동산이 위치한 지역도 가입제한 조건에 포함될 수 있다. 공급자들은 명시적으로 외딴집(isolated areas), 일반적으로 제한되는 지역의 우편번호 등을 대상으로 제한한다. 지역제한이 되는 대상은 오랫동안 부동산 가격이 낮았거나, 시골 혹은 외딴 지역 등이다. 주택연금 공급자들은 북아일랜드, 스코틀랜드, 채널아일랜드, 아일오브맨 등을 가입대상에서 제외한다. 아울러 보증대상이 되는 주택은 일정 가격 이상일 것을 정하고 있다. 유럽의 대 부분의 국가에서 최저가격제도가 운영되며, 영국의 2개 회사는 최근 5년간 최저 가입요건을 7.5만 파운드로 인상하였다고 한다. 참고로 미국이나 영국은 주택의 유형이 우리나라와 많이 다르기 때문에 보증제한이 되는 영국의 아파트 등과 직접 비교하기는 어렵다. 최소 보증조건은 6가지로 분류된다. 즉 법적 요건, 토지이용상의 고려사항, 외부환경평가, 입지조건(site conditions), 신축건물의 입지조건, 개량된 주택의 요건이다. 이중 외부환경평가는 7개로 구성되는데, 1) 담보주택이 교통이 번잡한 도로에 인접해 있는지를 확인하고, 소음과 안전 요인이 주택의 매각가능성과 가격에 미치는 영향을 평가해야 한다. 2)공항 인접지역도 동일한 평가를 하며, 3) 고압의 가스관이 지나가는 지역도 심사대상이다. 이외 담보주택이 화공약품을 1,000갤론 이상 보관하고 있는 창고에서 300피트 이내에 있다면 보증대상에서 제외된다. 영국은 주택연금이 시장자율로 운영되기 때문에 계약심사 등 보증조건을 결정하는 것도 공급자가 자유롭게 정한다. Reifner et al,(2009)에 따르면 영국은 일부 형태의 부동산을 주택연금 가입대상에서 제외하고 있다. 미국은 주택연금으로부터 받는 현금흐름이 의료급여(medicare)와 보충적 사회보장급여(supplemental security income benefits)에 영향을 미친다. 따라서 가입자는 이런 사항과 높은 비용, 그리고 주택가격의 하락 가능성 등을 고려하여 주택연금에 가입하도록 안내된다. 이렇기 때문에 연방주택청에서는 고객이 의무적으로 채권자와 독립된 재무설계사로부터 자문을 받도록 요구한다. 미국은 저소득층 노인 등 취약계층을 특별히 배려하지 않는다. 따라서 계약인수 기준에도 이런 조항은 없으며, 엄격하게 심사를 한다. 아울러 재산세, 주택종합보험료 등을 납입하지 못하거나 담보주택을 적정한 상태로 관리하지 못하면 계약을 해지하고, 대출금을 상환할 수 있도록 한다. 이를 기술적 지급불능(technical default)이라고 부르며, 2014년 6월말 기준으로 전체 주택연금 계약의 12.04%인 78,000명 정도가 경매위기에 처했다고 한다. 첫째, 주택연금의 성격을 수지상등의 원칙을 중시하는 완전 사적계약으로 규정한다면 미국이나 영국과 같이 담보주택에 대해 엄격한 계약심사기준을 도입하는 것이 필요하다. 가입단계에서 주택의 매각가능성을 면밀히 심사하여 향후 매각이 불가능할 것으로 예상된다면 담보대상에서 제외해야 한다. 아울러 정부의 재정지원 요건에 대해서도 엄격한 기준을 적용해야 도덕적해이를 최소화할 수 있다. 둘째, 주택연금의 정책목표를 공적 노후보장을 보충하는 기능으로 둔다면 주택연금 가입자격을 엄격하게 제한하는 것이 필요하다. 즉 공적연금의 연금수급액과 다른 현금 수입 등의 합산금액과 부양가족의 지원능력을 고려해서 가입자격을 정해야 한다. 물론, 이 경우 향후 보증손실이 예상되기 때문에 미국과 같이 향후 보증손실의 예상금액의 현재가치인 ‘경제적 현재가치(EV)’의 적자폭 만큼을 매년 예산에 배정하는 것이 필요하다. 이때 예산배정금액은 다른 정부지원제도와 달리 절대금액은 적겠지만, 이 과정을 거치면서 관련 기관의 도덕적해이를 막을 수 있는 장점이 있다. 그런데 원칙적으로 주택연금보증은 가입자의 보증료 수입으로 손실금액을 충당하는 사적계약이다. 즉 사망률, 주택가격상승률, 연금산정이자율 등의 변수를 가정하여 보증보험료 수입이 보증손실을 충당할 수 있도록 하는 수지상등의 원칙에 따라 월연금액을 산출하고 있다. 보증손실은 사망률, 주택가격상승률 등의 경험실적이 가정변수와 다르게 부정적으로 시현되면 발생할 것이다. 공사에 따르면 주택연금보증의 공적 성격을 고려하여 사망률은 국민전체의 사망률에 기초하는 ‘국민생명표’를 사용하되 보수적으로 책정하기 위해 수명이 상대적으로 긴 여성 사망률을 적용하며, 주택가격상승률은 전국 평균을 사용한다. 국민생명표는 현재의 사망률을 나타내기 때문에 의료기술의 발전으로 인한 평균수명 증가를 반영할 수 없으며, 주택연금 가입자라는 선택집단의 사망률이 국민전체의 사망률보다 낮을 가능성이 크다. 주택연금보증은 아래 식과 같이 보증료율은 미리 정한 상태에서 보증료 수입과 보험금 지출의 현재가치가 일치하도록 하는 수지상등의 원칙을 적용하여 연금산정 이자율을 조정하여 월연금액을 산출한다. 한편 보증료는 초기보증료와 연보증료로 구성된다. 초기보증료는 가입 초기에 주택평가액에 대해 1.5%(2016년 2월 이전에는 2.0%)를 부과한다. 연보증료는 매년말 대출원리금에 대해 0.75%(2016년 2월 이전에는 0.5%)를 부과한다. 초기보증료와 연보증료는 금융회사가 공사에 납입하며, 모두 대출원리금에 포함되어 계약종료시점에 상환된다. 한편 보증손실은 주로 Cross-over 시점 이후까지 연금을 지급받은 가입자의 담보주택을 매각하는 과정에서 발생할 수 있으며, 이를 위해 공사는 별도의 통계적 기법에 의해 보증손실을 추정한다.