주택연금보증의 수지 및 보증손실에 결정적인 영향을 미치는 주택가격상승률 가정변수의 중요성과 관리 필요성 doc_id CNTS-00118878130_8

담보주택의 평가액은 월연금액을 결정하는데 중요한 기준이 된다. 아울러 담보주택의 실제 가격상승률이 보증모형에서 적용한 가정변수와 어느 정도 차이를 보이는지가 현금흐름에 중요한 영향을 미친다. 즉 보증모형의 가정보다 주택가격상승률이 높으면 대위변제가 발생해도 손실의 가능성이 적은 것은 물론 유가족에 의한 임의상환의 가능성이 높아진다. 반면 주택가격상승률이 낮으면 대위변제 처리 과정에서 주택매각금액이 대출원리금 누적액보다 적어질 가능성이 있고, 여러번 유찰되면 경매비용과 손해금도 커지게 된다. 물론 유가족의 임의상환 가능성은 매우 낮을 것이다. 공사에서 월연금액을 산출할 때는 수지상등의 원칙을 적용한다고 한다. 만약 영리를 추구하는 민간 금융회사라면 보증대상 담보주택의 가격상승률이 가정변수보다 낮을 것으로 예상되면 월연금액을 삭감하거나 보증대상에서 제외하는 등 엄격한 심사기준을 적용할 것이다. 주택가격상승률은 2007년 도입시기에는 연 3.5%를 사용하였는데 지속적으로 낮아져 2016년 2월부터 연 2.6%를 적용한다. 연금산정이자율도 도입초기에 연 7.12%였으나 현재는 연 5.24%를 적용한다. 한편 도입 초기에는 국민생명표 여성의 사망률을 적용하였으나 2016년 2월부터는 국민생명표 부부형 사망률을 적용하고 있다. 가정변수를 도입초기보다 보수적으로 적용함에 따라 주택평가액이 동일하더라도 월연금지급액은 지속적으로 적어지고 있다. 예를 들면 아래 표에서와 같이 70세에 2억원의 담보주택으로 종신지급형을 선택하면 도입초기에는 월 709,920원을 받을 수 있었으나 현재는 8.7% 감소한 648,250원이다. 주요 가정변수의 책정방식 및 경험실적과 비교한 평가의견은 다음과 같다. 우리와 보증구조가 같은 미국 주택연금보증(HECM)에서는 주택가격상승률은 전국평균주택가격상승률에 경험실적을 반영한 특별조정(ad hoc adjustments)의 과정을 거쳐 책정한다. 특별조정은 가입자 중 기대여명보다 오래 생존하는 대출계약에서 발생하는 경험실적(past program experience)을 기초로 한다. 즉, 계약이후 3년간의 상승률은 평균치에 매년 2%(200bp)를 가산하고, 4년에서 7년차까지 종료할 것으로 예상되는 계약에 대해서는 평균에서 0.5%를 차감하며, 8년차 이후 종료되는 계약은 1.5% 차감한다. 우리나라의 주택연금보증은 경과기간이 짧고 세부 통계가 관리되고 있지 않아 주택가격상승률의 경험실적을 가정변수와 비교하기 어렵다. 공사에서는 한국감정원과 KB 국민은행의 인터넷시세가 공시되는 담보주택을 대상으로 가격상승률을 관리하고 있다. 인터넷 시세가 존재하지 않는 건들에 대해서는 지가상승률 등 대체지표를 활용하여 별도로 추정한다고 한다. 미국, 영국 및 우리나라 모두 전국평균주택가격상승률을 적용한다. 다만, 미국과 영국은 주택연금에 가입했거나 가입이 예상되는 집단을 기준으로 조정한 전국평균 주택가격상승률을 적용한다. 반면에 우리나라는 국민은행 또는 한국감정원 등에서 발표되는 전국 평균가격상승 추이를 반영하여 전문가 집단이 산출한 것을 공사의 이사회에서 결정한다. 미국은 전국 평균인 2.9%를 사용하지만, 특별조정(ad hoc adjustments)을 한다. 특별조정은 과거의 경험실적을 반영하는데, 통상 기대여명보다 오래 생존한 대출에서 발생하는 경험실적(past program experience)에 근거한다. 즉, 계약 이후 3년간의 주택가격상승률은 평균치에 매년 2%(200bp)를 가산하고, 4년에서 7년차까지 종료될 것으로 예상되는 계약은 평균에서 0.5%(50bp)를 차감하며, 8년차 이후에 종료되는 계약에 대해서는 1.5%(150bp)를 차감한다고 한다. 연구에 의하면 노령계층이 보유하고 있는 주택의 가격상승률은 평균치보다 낮다고 한다. 보증모형의 다른 변수는 그대로 시현되고 주택가격상승률만 예상과 다르게 시현된다고 가정하자. 보증모형에서는 모든 변수가 가정과 동일하게 시현된다면 경제적 현재가치는 수지가 상등하는 ‘0’가 산출된다. 만약 주택가격상승률을 2014년 가정인 2.9%보다 0.3%p낮은 2.6%를 적용하면 경제적 현재가치는 –2,322,191원으로 계약의 후반기에 적자(현금수지)가 실현되는 것을 의미한다. 현재 담보주택의 평균 상승률은 정확하게 관리가 되지 않고 있다. 관리되는 숫자만을 기준으로 본다면 2009년 계약건은 –0.1%, 2012년 건은 1.0%이다. 주택가격상승률이 1.0%라고 가정하면 경제적 현재가치는 –15,411,077원으로 대폭의 적자가 시현될 수 있다. 종합적으로 보면 주택가격상승률은 월연금액에 큰 영향을 미치는 주요 변수로서 주택연금보증에서 수지적자가 발생하지 않으려면 주택가격상승률을 담보주택의 현실에 맞게 조정하거나, 월연금액을 삭감해야 함을 보여준다. 아래표는 보증모형의 다른 변수는 가정과 동일하게 시현하되, 주택가격상승률만 2.6%, 2.0%, 1.0%로 조정했을 때의 경제적 현재가치를 보여준다. 주택가격상승률은 향후 보증손실의 규모를 좌우하는 주요한 요소이다. 계약이 종료되었을 때 가입자의 상속인이 주택을 인수하는 조건으로 대출원리금을 상환하지 않는다면 공급자는 보증기관에 대위변제를 요구한다. 이때 대위변제한 금액이 주택매각액보다 많으면 보증손실을 초래하게 된다. 대위변제한 금액은 대출금액과 보증수수료의 원리금 합계액으로 계산되는데, 이 금액이 주택가격예상액과 동일하게 되는 시점을 Cross-over라고 한다. 일반적으로 Cross-over 시점이 경과하면 보증손실이 초래된다고 본다. 대위변제할 금액인 원리금누적액은 계약초기에 결정된 대출이자율에 따라 경과기간별로 증가한다. 주택가격예상액은 주택가격상승률 예측 에 따라 좌우된다. 만약 평균주택가격상승률을 사용했다면 그림에서와 같이 Cross-over가 도달되는 시점이 CA인데, 담보주택이 평균주택가격상승률보다 높다면 Cross-over는 CH 시점에 발생하며, 반대의 경우는 CL시점에 발생한다. 한편 정부가 주택연금보증의 보증손실을 보전하기로 규정하고 있기 때문에 재정의 지속가능성이 확보될 수 있어야 차질없는 보급확산이 가능하다. 주택연금은 거주하는 주택을 담보로 금융회사로부터 대출금을 연금의 형태로 지급받고, 부부가 모두 사망하면 한국주택금융공사(이하 공사)가 우선 금융회사에 대출원리금을 대위 변제하고 담보주택을 매각하여 환수하도록 하고 있다. 물론 유가족이 대출원리금을 상환하고 주택을 상속받을 수 있는 임의상환도 허용된다. 공사가 대위변제 이후 양수받은 담보주택을 매각하여 매각대금이 대출원리금과 경매비용 등 필요비용을 제외한 금액보다 적으면 보증보험금으로 차액을 충당한다. 이렇게 차액으로 충당되는 보증보험금의 누적액이 기본재산을 초과하게 되면 보증손실이 발생한다.