부동산 등기자료를 활용한 양도소득세, 법인세, 증여세 등 세원관리 실태 점검 및 효과적인 활용 방안 마련 doc_id CNTS-00118878876_1

감사원은 2016년 11월 “양도소득 과세실태”(2017. 2. 17. 시행) 감사를 실시하여 국세청의 부동산 등기자료를 이용한 세원관리 업무 중 개인에 대한 양도소득세 과세 분야를 점검하였다. 그러나 감사과정에 확인된 개인사업자인 부동산 건설･매매업자의 부동산 등기 자료 및 신탁부동산에 대한 양도소득세 세원관리 등에 대하여는 관련 자료 분석·추출 및 점검에 많은 시간이 소요되어 감사기간 내 처리하기 어려웠고, 아울러 양도소득세뿐만 아니라 법인세나 종합소득세 등의 세원으로도 유용한 부동산 등기자료를 다른 세목의 세원관리시 어떻게 활용하고 있는지에 대해서도 점검해 볼 필요가 있었다. 이에 부동산 등기자료의 활용 실태를 심층 점검하여 효과적인 활용 방안을 마련 함으로써 누락된 세원을 발굴하는등 세원관리를 강화하기 위해 감사주기 등을 고려하여 2017년 연간 감사계획에 반영하고 이번 감사를 실시하게 되었다. 실지감사에 앞서 “양도소득 과세실태” 감사 시 수집한 부동산 등기자료 등을 분석하여 종합소득세 등을 신고·납부하지 않은 혐의가 있는 부동산 건설·매매업자나 법인사업자를 추출하였고, 이후 예비조사(2017. 2. 22.~2. 28.)부터 점검 대상자를 일선 세무서에 통보하여 점검하도록 한 후 2017. 3. 13.부터 같은 해 4. 7.까지 감사 인원 5명을 투입하여 20일간 실지감사를 실시하였다. 주요 문제점을 확인하기 위해 다음과 같은 방법으로 감사를 실시하였다. 먼저 부동산 건설･매매업자의 부동산 양도 관련 등기자료 미처리 문제는 그 원인을 규명하여 관련 부서 간 업무협조 방안을 마련하는 데 중점을 두었고, 신탁부동산의 경우 그간 감사원도 개별 건만 반복적으로 지적해 옴에 따라 이번 감사에서는 신탁 부동산 관련 점검방식을 개선하는 데 중점을 두었으며, 부동산 등기자료를 법인세 신고내용 검증에 효과적으로 활용하는지 여부와 부동산 등기자료 중 우회양도를 통해 증여세를 회피한 사례가 있는지를 확인하였다. ｢소득세법｣ 제3조, 제4조 및 제19조의 규정에 따르면 건설업과 부동산업을 영위하 는 개인사업자는 사업소득에 대한 소득세를 납부할 의무가 있고, ｢부가가치세법｣ 제2조, 제3조 및 제4조의 규정에 따르면 건설업과 부동산업을 영위하는 사업자(이하 “부동산 건설･매매업자”라 한다)가 행하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 과세한다고 되어 있다.그에 따라 부동산 건설･매매업자는 사업용 부동산을 양도하는 경우 종합소득세와 부가가치세를 신고하여야 하고, 개인적으로 사용할 목적으로 소유한 부동산을 양도 하는 경우는 양도소득세를 신고하여야 한다. 한편, 국세청 본청 자산과세국은 부동산 거래정보의 수집·분석을 총괄하는 부서로서 대법원으로부터 전송받은 부동산 등기자료를 과세 대상 세목별로 분류하는 등 과세체계에 맞게 보완한 후 양도소득세에 대한 신고검증업무에 활용하고 있고, 본청 개인납세국은 자산과세국이 보완한 부동산 등기자료 중 부동산 건설·매매업자 관련 등기자료를 종합소득세나 부가가치세에 대한 신고검증업무에 활용하고 있다. ｢국세기본법｣ 제14조, ｢소득세법｣ 제4조 제1항 제3호의 규정 및 ｢국세기본법 기본통칙｣ ‘14-0･･･6’에 따르면 거주자가 자기소유의 부동산을 신탁회사 등에 신탁 하기 위하여 부동산 명의를 신탁회사 등으로 이전한 상태에서 수탁자인 신탁회사 등이 해당 부동산을 타인에게 양도하는 경우 실소유자인 부동산 신탁자가 양도소득세를 신고･납부하도록 되어 있다. 한편, 국세청 본청은 ｢부동산등기법｣ 제63조의 규정에 따라 대법원으로부터 부동산 등기부 부본자료(이하 “부동산 등기자료”라 한다)를 매일 온라인으로 전송받아 일선 세무서로 하여금 해당 등기자료에서 부동산을 양도한 것으로 확인되는 개인이 양도소득세를 제대로 신고하였는지 점검하도록 하는 등 양도소득세 신고검증 업무에 활용하고 있다. ｢법인세법｣ 제55조의2의 규정에 따르면 농지·임야·목장용지의 경우 농업·임업· 축산업을 주된 사업으로 하는 법인이 소유하는 것 등을 제외한 토지와, 농지·임야· 목장용지 외의 토지의 경우에는 ｢지방세법｣이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세 되거나 면제되는 토지, 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지 또는 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지를 제외한 토지는 비사업용 토지로 보아 법인이 해당 비사업용 토지를 양도한 경우 그 양도소득에 100분의 10 8)을 곱하여 산출한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세(이하“양도차익에 대한 법인세”라 한다)로 하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인세(이하 “각 사업연도 법인세”라 한다)에 추가하여 납부하도록 되어 있다. 한편 ｢지방세법｣ 제106조의 규정에 따른 재산세 과세대상 토지 중 종합합산과세대상 토지에 해당하면 법인의 업무와 직접 관련 여부 등을 검토하여 비사업용 토지를 판단할 수 있고, 국세청은 행정자치부로부터 재산세 종합합산과세대상 토지 자료를 통보받고 있어 그 자료를 활용하면 대법원의 부동산 등기부 부본자료(이하 “부동산 등기자료”라 한다) 중 비사업용 토지로 추정되는 양도내역을 추출할 수 있다. 따라서 국세청은 법인의 비사업용 토지거래에 있어서의 양도차익에 대한 법인세가 부족 징수되는 일이 없도록 부동산 등기자료를 활용하여 재산세 종합합산과세대상 토지에 해당하는 토지를 추출한 후 이를 관할 세무서에 통보하여 비사업용 토지의 매매거래가 있는 것으로 추정되는 법인이 양도차익에 대한 법인세를 적정하게 신고· 납부하였는지 점검하도록 하는 등 일선 세무서의 법인세 신고처리 업무에 대한 지도·감독을 철저히 하여야 한다. ｢상속세 및 증여세법｣ 제44조 제1항의 규정에 따르면 배우자 또는 직계존비속에게 양도(이하 “직접 양도”라 한다)한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 또는 직계존비속이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 및 직계존비속의 증여재산가액으로 하도록 되어 있고, 같은 조 제2항의 규정에 따르면 특수관계인에게 양도한 재산을 그 특수관계인이 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 및 직계존비속에게 다시 양도(이하 “우회 양도”라 한다)한 경우에는 특수 관계인이 그 재산을 양도하였을 당시의 재산가액을 그 배우자 및 직계존비속이 증 여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 및 직계존비속의 증여재산가액으로 하되, 당초 양도자 및 특수관계인이 부담한 「소득세법」에 따른 결정세액을 합친 금액이 특 수관계인이 그 재산을 양도하였을 당시의 재산가액을 당초 그 배우자 및 직계존비 속이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 증여추정을 하지 아니하도록 되어 있다. ｢국세징수법｣ 제24조의 규정에 따르면 세무서장은 납세자가 독촉장12)을 받고 지정된 기한까지 국세와 가산금을 완납하지 아니한 경우에는 납세자의 재산을 압류하도록 되어 있고, ｢국세징수사무처리규정｣(국세청 훈령) 제93조 및 제122조의 규정에 따르면 세무서장은 체납발생 즉시 체납자의 재산현황을 전산조회하여 독촉납부기 한이 경과한 후에 신속하게 압류조치를 하도록 되어 있다. 또한 ｢국세징수법｣ 제24조의 규정 및 같은 법 기본통칙 ‘24-0…5’와 ‘24-0…6’ 에 따르면 압류의 대상이 되는 재산은 금전적 가치를 가지고 양도 또는 추심할 수 있는 것이어야 한다고 되어 있고, 같은 법 제33조의 2의 규정에 따르면 국세를 징수 하기 위하여 필요한 재산 외의 재산을 압류할 수 없다고 되어 있다.