공동주택가격의 공신력 제고를 위한 의견수렴 및 이의신청 제도와 지가변동률 조사체계의 개선 과정 doc_id CNTS-00119998293_7

공동주택가격은 국세(종합부동산세, 상속세, 증여세) 및 지방세(재산세) 부과시 기준으로 활용되는 등 국민의 권리ㆍ의무에 직접 관련되므로 소유자 및 이해관계인의 의견을 수렴하는 의견제출 및 이의신청제도를 두고 있다. 공동주택가격 조사․산정과정에서 착오 또는 기타사유로 잘못 조사․산정된 사항을 재조사․확인하여 조정함으로써 적정한 공동주택가격이 공시되도록 사전·사후적 권리보호를 도모하고 있다. 공시된 공동주택가격에 이의가 있는 자는 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 조정․공시하고, 이의신청인에게 그 결과를 서면으로 통지하도록 하고 있다. 공동주택가격 열람 및 의견청취는 공동주택가격을 결정 공시하기 전에 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 듣는 절차로서, 공동주택가격공시 후에 이루어지는 이의신청 및 민원 등을 사전에 해소하여 공동주택 가격의 공신력을 제고하는데 그 목적이 있다. 2019년 1월 1일을 기준으로 조사․산정한 전국 약 1,339만호의 공동주택가격(안)에 대하여 3월 15일부터 4월 4일까지 약 21일간 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인이 열람하도록 하였다. 그 결과 전체 약 1,339만호 중 의견 제출은 28,735호(공동주택가격 상향요구는 597호, 하향요구는 28,138호)로서 전체 공동주택을 기준으로 약 0.21%가 의견을 제출하였다. 의견제출 사유는 주로 실거래가(시세)와의 차이, 인근주택과의 가격균형 미흡, 조세부담 과다, 개별특성 반영의 미흡 등인 것으로 조사되었다. 국민의 사후적인 권리 구제를 위해서 공동주택가격에 이의가 있는 자의 의견을 듣는 절차로서 2019년 4월 30일 결정․공시된 공동주택가격에 대하여 4월 30일부터 5월 30일까지 약 31일간 이의신청기간을 두고 있다. 공동주택가격에 대하여 이의가 있으면 재조사하여 줄 것을 청구할 수 있도록 하고 있다. 공동주택의 0.12%인 16,257호가 이의신청을 접수하였고 이중 실거래가와의 차이 등을 이유로 97.9%인 15,916호가 하향조정을 요구하였으며, 2.1%인 341호는 상향조정을 요구한 것으로 나타났다. 이의신청 건수가 가장 많았던 지역은 서울로 11,558건(71.10%)의 이의신청이 접수되었고, 그 다음으로는 경기 4,034건(24.81%), 대구 143건(0.88%), 인천 135건(0.83%) 순이었다. 국토교통부장관은 공동주택가격을 공시하기 위하여 공동주택의 가격을 산정한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 하며, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. 공동주택가격을 결정·공시하기 전 공동주택 소유자 등의 의견을 듣는 절차로서 의견청취제도를 두고 공동주택가격 결정·공시 후에 이뤄지는 이의신청 및 민원 등을 사전에 해소하여 공동주택가격의 공신력 제고를 도모하고 있다. 국토교통부장관은 매년 4월 30일까지 공동주택가격을 결정·공시하며, 공동주택의 지번, 명칭, 동·호수, 공동주택가격, 공동주택의 면적, 그 밖에 공동주택가격의 공시에 관하여 필요한 사항등을 포함하여 관보에 공고하고, 공동주택가격을 부동산공시가격시스템에 게시하여야 한다. 1975년에 지가변동률 조사를 처음 시작할 당시에는 매년 1회(10월 1일) 또는 2회(10월 1일, 4월 1일)에 걸쳐 시점을 정하여 기준지가 고시지역에 대한 인근지역의 지가변동률 및 전국의 지가변동상황을 조사하였다. 국토교통부장관의 조사․평가의뢰를 받은 감정평가사(구, 토지평가사)가 12,000～20,000개의 표본지에 대한 가격변동상황을 조사하여 평가한 가격을 단순 산술평균하여 지목별 평균과 전국 평균을 산정하였다. 이와 같은 방법으로 1986년까지 실시되어 오던 지가변동률 조사는 표본지의 가격을 단순산술평균하여 변동률을 산정하는 통계적 이론모형 적용상의 불합리한 점이 제기되었으며, 급격한 지가상승을 즉시 포착하여 시의적절한 대응책을 수립하는 데에는 미흡하다는 단점이 지적되었다. 지가변동률은 토지정책 수립과 토지공개념제도의 시행에 필요한 기초자료로 활용되고 토지와 관련된 각종 조세 및 부담금산정 등 국민의 재산상 이해와 직결되는 자료로서 통계의 신뢰성이 요구되었다. 따라서 그동안의 조사체계를 분석하고 개선방안을 모색하기 위하여 1992년 4월 22일 서울대학교부설 통계연구소에 “지가변동률 조사체계 개선을 위한 연구용역”을 의뢰하였다. 연구용역 결과(1992년 10월 18일 완료), 기존 조사방법상 목표모집단(우리나라의 거래 가능한 모든 토지)과 조사모집단(공시지가 표준지)간의 불일치 등 일부 문제점이 지적되었다. 이에 따라 기존의 31,500개의 표본지 수를 유지하는 가운데 시․군․구별로 균일한 신뢰도를 나타내는 표본수 배분기준에 따라 표본지를 배분토록 하고, 가중치의 현실반영도를 높이며 지가지수 산정식을 통계적 방법으로 재검토․조정하는 등 1993년부터 다음과 같이 지가변동률 조사체계를 개편하였다. 그동안 조사․발표되고 있는 지가변동률 조사체계는 1992년 국토교통부에서 서울대학교부설 통계연구소의 연구용역 결과를 토대로 구축하였으나 그간 사회․경제여건이 많이 변화됨에 따라, 표본수와 가중치의 적정성 등의 분석 및 조사체계의 개선을 위하여 1996년 12월에 동 통계연구소에 제2차 연구용역을 의뢰하였다. 연구용역 결과에 따르면, 현행 지가변동률 조사는 1991년 개별공시지가 전산자료에 기초하여 표본설계된 조사방법에 따라 조사되고 있으나 행정구역의 통폐합과 분할․변경 등의 사유로 인한 지가지수 체계의 변경 및 용도지역과 토지이용상황별 지가수준의 변경 등 모집단의 변화를 충분히 반영하지 못하고 있는 것으로 분석되었다. 따라서, 지가변동률 조사의 신뢰성을 향상시킬 수 있도록 동 연구결과에 따라 지가변동률 분석의 기초가 되는 1996년 개별공시지가 전산자료를 활용하여 표본수와 가중치를 조정하는 등 전반적인 조사체계를 다음과 같이 개편하였다.