한국 토지시장의 지가변동에 나타나는 시공간적 분포 특성과 국민소득 및 정부 정책과의 상관관계 분석 doc_id PCY_201504030331025611_2

국민의 정부는 IMF의 금융지원을 극복하기 위해 부동산시장을 해외에 개방하고 대부분의 부동산 규제를 완화한 시기다. 경제 상황은 좋지 않았으나 공간 효과는 큰 것으로 나타나고 있다. HH 클러스터 지역은 서울시 일부, 서울시 주변 경기지역, 전남 중서부 지역이며, LL 클러스터 지역은 경남, 대구시와 그 주변지역이다. 전남 일부와 영남 일부에서 상반된 클러스터 지역이 나타나고 있다. 참여정부에서는 국민의 정부 말기에 폭등하였던 주택가격을 안정시키려 하였으나 오히려 풍선효과에 의해 급등하는 역효과를 낳았다. 이때의 부동산 규제정책으로 부동산 거래신고제도, 채권입찰제, 종합부동산세 등이 시행되었다. 지역균형발전정책의 일환으로 추진된 기업도시와 혁신도시의 개발계획으로 인해 지가 또한 일부 지방에서 폭등하였다. 그러나 개발 주변지역으로 클러스터가 확장된 상황은 분석 결과에 나타나지 않고 있다. 참여정부시대의 HH 클러스터 지역은 서울, 경기, 충청 지역인데 이는 행정도시의 영향이 크고, LL 클러스터 지역은 전남, 전북, 경남 서부 일부, 강원 남부, 경북 북부 등으로 넓게 퍼져 있어 지역균형발전이라는 정책 목표가 제대로 반영되지 않는 지가변동성을 나타냈다. 전국, 서울˙수도권 토지가격의 공간적 자기상관과 지가변동 및 국민소득과의 관련성을 판단하기 위해 상관분석을 실시하였다. 분석변수는 국민총소득 증가율과 전국 지가상승률 및 서울˙수도권 지가상승률, 3장에서 산출한 전국 지가상승률의 모란지수 및 서울˙수도권 지가상승률의 모란지수로 시계열적 구간은 1987년부터 2013년까지다. 국민총소득 증가율과 전국 및 서울˙수도권 지가상승률의 관계, 전국 지가상승률과 서울˙수도권 지가상승률의 관계는 기존 이론대로 양(+)의 높은 상관성을 보였다. 반면에 국민총소득 증가율과 전국 지가상승률 모란지수와의 관련성은 음(-)의 관계로 일반적 견해와 다르게 나타났다. 이는 국민소득의 증가와 공간적 자기상관이 서로 반비례함을 의미한다. 국민소득 증가율이 낮을 때 공간적 자기상관을 나타내 국지적으로 지가의 변동성이 클러스터한다고 볼 수 있다. 이는 경기상황이 좋을 때는 지가변동성이 전체적으로 고른 분포를 나타내고, 반대일 때는 국지적으로 변동을 일으키기 때문인 것으로 해석될 수 있다. 또한 서울˙수도권 지가상승률 모란지수와의 관계는 통계적으로 유의하지는 않지만 음(-)의 상관으로 관련성의 방향이 같다. 공간적 자기상관성을 나타내는 전역적 모란지수를 산출하여 공간효과의 시간적 변화를 살펴보고, 국지적 모란지수를 이용하여 지역적 클러스터와 시대적 상황을 대비하여 보았다. 아울러 공간효과와 지가변동 및 국민총소득의 관계를 분석하여 지가변동의 시공간적 변화에 대한 특성을 진단하였다. 시대 변화에 따라 한국 토지시장에서 나타나는 지가변동의 시공간적 분포 특성과 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 지가변동의 폭은 물론 4분위 간격이 시계열적으로 매우 다르게 분포하여 한국의 지가변동은 시공간적으로 매우 불규칙적인 것으로 나타났다. 부동산정책을 입안하는 경우 시대적 변동 상황을 중요한 조절요인으로 반영할 필요가 있다. 둘째, 지가변동의 공간적 자기상관성은 시간에 따라 다르게 나타남이 확인되었다. 토지정책을 적용할 때 수시로 공간효과를 확인해야 하고 정책 유지기간도 달라질 필요가 있다. 셋째, 공간적 자기상관의 정도를 나타내는 모란지수는 전국을 하나의 시장으로 분석한 경우와 서울˙수도권을 하나의 시장으로 분석한 경우 각각 다르게 나타났다. 지가변동이 이웃의 영향을 받아 변동하는 정도는 시장의 범위 또는 지역에 따라 다름을 알 수 있었다. 한국 토지시장을 하나의 시장으로 보지 말고 지역시장으로 세분화하여 정책을 입안하거나 토지가격 평가에 공간효과를 고려할 필요가 있다. 넷째, 지가변동성이 국지적으로 클러스터한 지역은 정부별로 서로 다르게 나타났다. 시대에 따른 경제적 상황이 토지시장에 반영된 결과인지, 정부의 지가 정책이나 철학이 작용한 것인지 공간효과의 특성을 확인할 필요가 있다. 다섯째, 공간적 자기상관성은 지가변동이나 국민소득과 반비례하는 것으로 분석되었다. 한국 지가변동은 국민소득이 낮게 증가하거나 서울˙수도권의 지가상승이 낮을 때 공간적 자기상관성이 강하게 나타나 국지적으로 지가변동폭이 큰 지역 또는 작은 지역들끼리 서로 클러스터하는 경향을 보여 가까운 주변지역의 영향력이 커진다고 볼 수 있다. 경기가 좋지 않을 때 토지시장의 변동이 국지적일 수 있으므로 시장의 진단이나 정책방향에서 국지적 동향을 참고하여 시간적˙지역적 균형을 이룰 필요가 있다.