중국, 북한, 독일(동독)의 토지 소유 및 이용 제도와 관련 법적·경제적 현황 및 변화에 관한 고찰 doc_id PCY_201504240920054481_28

앞서 언급한바와 같이 중국은 생산수단인 사회주의적 공유제하에서 토지를 생산수단의 기본요소로 하여 그것을 토지소유권, 토지사용권 및 건물․가옥소유권으로 분리한다. 때문에 국가가 원천적으로 토지의 소유권을 가지고 있고, 개인 및 법인은 국가로부터 일정기간 토지사용권을 취득할 수 있는 독점적인 권리를 가진다. 이러한 토지에 대한 사회주의 공적개념의 특징으로 인하여 개인은 토지에 대한 소유권을 가질 수 없으며 주택 등 건물만 소유할 수 있을 뿐이다. 따라서 중국에서 부동산 거래는 토지사용권 거래와 지상의 부동산 물권 거래로 나눌 수 있다. 즉, 토지는 사용권을 거래하고, 건물은 소유권이 거래된다. 이 토지에 대한 사용권은 용익물권의 일종인 여러 형태의 권리로 구분된다. 여기에는 건설용지사용권, 토지도급경영권(土地承包經營權), 주택기지사용권(宅基地使用權)이 있다. 그리고 건설용지사용권에는 주거용 건설용지사용권에는 비주거용 건설용지사용권으로 구분된다. 토지사용권의 사용기간은 무기한 허용되는 것이 아니라 토지의 공급방식 또는 계약에 따라 일정한 사용기간이 부여된다. 이 사용기간이 만료되면, 토지는 지상의 건축물과 함께 국가로 귀속되는 것이다. 토지가 국가로 반환된다는 것은 다시 말하면 토지사용기간이 끝나 사용권 등기가 말소되면서 국유에 설정되었던 토지사용권의 물권도 소멸한다는 것이다. 물권이 계속 유지되기 위해서는 토지사용기간 만료와 동시에 재계약에 의해 사용권을 연장해야 한다. 주거용 건설용지사용권의 경우 기간이 도래하면 자동 연장되지만, 비주거용 건설용지사용권에 관해서는 자동연장 규정이 없어 이에 대한 지적이 제기된다. 또한 국유토지사용권을 확보한 개인이나 기업은 매년 국가에 토지사용료를 납부해야 하고, 이 토지를 용도에 맞게 활용해야 한다. 일정기간 토지를 개발하지 않을 경우 정부는 토지사용권을 강제로 환수할 수 있는데, 이때 정부가 기본적인 보상비를 지급할 수 있다. 이 같이, 중국에서 부동산의 가치는 토지를 어떻게 활용하느냐에 따라 달라진다. 정부가 개인에게 토지사용권을 판매하거나 임대하는 것도 토지를 효과적으로 개발하기 위해서이다. 따라서 중국에서는 토지보다 지상권이 더 중시된다. 그런데 그동안 헌법에 보장된 사유재산권은 그동안 명분상의 의미만을 가졌던 것이 사실이었다. 정부가 토지를 수용하면서 도시 주민과 농민들, 그리고 부동산 개발업자들에게 형식적 보상만을 해주었기에, 이들의 반발을 초래하면서 여러 분쟁이 발생하였다. 이와 같은 분쟁은 중국헌법이 토지의 사유는 허용하지 않고 있는데 로부터, 토지의 소유권과 사용권이 분리되어 있는데서 비롯된다. 때문에 토지 위에 주택과 건물 을 소유한 개인은 불안을 가질 수밖에 없었다. 중국은 2004년 개정 헌법에서 사유재산을 인정하고(제13조), 토지 수용에 대해 보상하며(제10조 제3항), 사영(私營)기업 등 비공유제 경제의 권리와 이익을 보호한다(제11조 제2항)는 내용을 포함시켰다. 이후 개정헌법에 따른 후속 조치로, 2007년 사유재산의 인정과 보상원칙을 포함하는 물권법이 제정됨으로써, 중국의 소유제도 변화에 새로운 이정표를 세웠다는 평가를 받는다. 소유권을 구성하는 권리는 흔히 사용권, 처분권, 수익권 세 가지가 일컬어 지는데 이것들을 누구에게 귀속시키느냐에 따라 토지제도는 달라진다. 세 권리 모두 민간이 가지면 토지사유제가 되고 세 권리 모두 공공이 가지면 사회주의적 토지공유제가 된다. 사용권은 민간이 갖고 수익권은 공공이 가질 경우 토지가치공유제가 되는데, 이는 처분권의 귀속에 따라 다시, 처분권을 민간이 갖는 토지가치세제와 공공이 처분권을 가지면서 사용권을 가진자에게 한시적으로 처분권을 맡기는 토지공공임대제로 나뉜다. 토지공공임대제와 관련해 토지투기를 방지하고, 통일이후 북한지역의 대대적인 인프라 마련을 위한 자원조달, 통일직후 구입비용이 부족한 실질적인 이용자보다 잉여자금을 가진 소수에게 배분되는 문제점 등을 해결할 수 있는 점에서 긍정적으로 검토해볼 필요가 있다고 생각된다. 토지공공임대제가 도입된다면 그에 따라 농지개량사업 등의 참여주체에 대한 규정도 개정이 필요할 것이다. 다만 여기서는 부수적인 논의이므로 생략하고자 한다. 사적소유 형태로 합의가 이루어진다면 기존의 구 농촌근대화촉진법상의 토지소유권 등 관련 규정은 그대로 적용될 수 있을 것으로 보여진다. 북한은 1948년 9월 8일 헌법을 제정하면서 국적에 관한 규정을 두지 않았다. 처음으로 헌법에서 국적에 관한 규정을 둔 것은 1992년 4월 9일 개정헌법이다. 위 개정헌법은 제5장 제62조에서 “조선민주주의인민공화국 공민이 되는 조건은 국적에 관한 법으로 규정한다”고 규정하였고, 현행 헌법에 이르기까지 그대로 유지되고 있다. 하지만 북한은 헌법에 근거 규정이 마련되기 전인 1963년 10월 9일 처음으로 국적법을 제정하였다. 위 법은 1995년 3월 23일 수정보충되었고, 1999년 2월 26일 수정되어 현재에 이르고 있다. 북한은 국적법을 제정하기 이전에도 대외적으로 국적을 전제로 하는 국제조약들을 체결한 바 있다. 예컨대 1961년 2월 15일 소련과 체결한 「민형사문제에 있어서 상호 법적 조력에 관한 조약」, 1959년 8월 13일 일본과 체결한 「북한 적십자사와 일본 적십자사간의 재일조선공민들의 귀국에 관한 협정(소위 캘커타협장)」, 1957년 12월 16일 소련과 체결한 「이중국적자에 대한 협정」등을 들 수 있다. 실업문제와 불가분의 관계에 있으면서 오늘날의 동독농촌의 현실을 규정하는 또 하나의 요인은 농업생산 격감문제이다. 동독지역의 노동생산 격감은 다음 두 가지 요인에 기인하는데, 첫째는 통일 후 동독 유통체계에 교란이 발생해 동독 중매인의 농산물이 서독인이 장악하는 도매시장 및 물류센터에 접근하지 못한 문제가 발생한 점이다. 판로를 찾지 못한 농산물은 생산자의 파산, 생산 감소로 이어졌다. 둘째 요인은 EU차원에서 과잉생산을 우려하여 독일정부가 동독농산물의 감축을 추진한데 있었다. 그 직접적 정책으로 휴경을 들 수 있는데, 이로 인해 1989년과 91년 사이 곡물재배면적은 12.3%, 감자재배면적은 72.8%가 줄었고, 1993년의 야채생산과 과일생산은 각각 1989년의 20%와 30%수준으로 격감했다. 이것은 독일정부의 통합정책의 기본목표가 동독지역 농업의 재건보다 자본주의적 사회관계 정립에 더 큰 비중을 두고 있었음을 보여준다. 1994년 동독지역 전체 농업경지의 약 90%가 임차지로, 이는 매우 특이한 토지소유 및 이용 관계를 보여준다. 이는 통일후 실시된 사유화 과정에서 비롯된 것인데, 구동독 체제하에서 농경지의 대부분이 농업생산조합(LPG)으로 명명되된 집단농장과 인민농장(VEG)이라 표현되던 국영농장에 속해있었다. 원소유주 반환을 기본원칙으로 한 농업생산조합(LPG)의 사유화는 많은 농민들을 사적 소유주로 만들었지만 1세대들은 이미 늙어 영농활동을 할 수 없었고, 그 2세들은 이미 상당수가 비농업부문에 취업해있어 대부분의 토지를 다시 임대하는 결과를 가져왔다. 반면 금전보상을 기본원칙으로 한 인민농장(VEG)의 사유화는 초기단계로 장기임대차 계약을 체결,시행하였으므로 그 결과 대부분의 토지가 임대되게 되었다. 이러한 임차지의 급격한 증대는 농업경영체의 장기적 투자를 제약하는 원인이 되었다. 왜냐하면 임대차 계약의 종료가 경영의 종료로 이어질 수 있어 이것이 영농활동의 불안요인으로 작용했기 때문이다.