북한의 주택 제도와 관련 법규 및 주택이용권의 법적 성격에 관한 고찰 doc_id PCY_201504240920054481_4

공유주택은 대도시를 시작으로 개인들에게 저렴한 가격에 양도하는 방식으로 주택을 사유화하기 시작했다. 동시에 상주(常州), 정주(郑州) 등 4개 도시에서 시험적으로 직원들에게 보조금 지원으로 주택을 구입하는 정책을 폈다. 그러면서 임대료를 점진적으로 인상하기 시작했다. 그러나 도시인구의 대부분이 공공주택에 거주했기 때문에 단기간에 임대료를 급속히 인상하는 것은, 정치적, 사회적, 재정적 영향의 부담이 컸다. 따라서 공공주택을 관리하는 단위들은 급진적 임대료 개혁을 공공연히 반대하였다. 임대료 개혁이 부진함에 따라 기존 공공주택의 사유화와 함께 신규주택의 판매를 확대하려고 했다. 또한 신축주택을 대상으로 정부․기업․개인이 각각 비용의 3분의 1씩을 부담하여 주택을 구매하게 하게 했다. 하지만 이를 시행하기 위해서 많은 예산이 필요했는데, 정부가 종종 자기가 부담해야 할 예산을 기업으로 전가하여 직장이 파산하는 등 부작용이 발생하였다. 또한 당시 소득과 소비수준을 볼 때, 주택을 구매하는 것이 현실적으로 실익이 없어서 결국 1986년에 이 제도는 폐지가 되었다. 1983년 12월 공포된 “도시사유주택관리조례”는 도시의 개인주택에 대한 소유권등록, 매매, 임대 등에 관하여 각 규정했다. 이 조례는 직할시, 현, 진과 공업·광업 지구내의 모든 개인건물의 소유자는 반드시 건물소재지 부동산관리기관에 출석하여 소유권등기절차를 경료하고 실제조사를 거쳐 건물소유권증서를 교부받아야 한다. 또한 매매·증여·교환·상속 등의 원인으로 소유권이 이전되거나 건물의 현 상태를 변경하는 경우에는 소정의 서류를 제출하고 소유권이전등기 또는 변경등기절차를 경료하여야 한다(동 조례 제6조, 제7조). 도시 주택을 매매할 때 매도인은 가옥증서와 신분증명을 소지하고, 매수인은 건물을 매수했다는 증명서류와 신분 증명을 소지하여, 건물소재지 관리부서에서 해당 수속을 하게 하여, 투기성 매매를 금지하였다(동 조례 제9조). 그리고 공유주택의 매매의 경우에는 공유자의 동의증명서를 제출하여야 하고, 임대주택의 매매의 경우에는 매도하기 3개월 전에 임차인에게 매도사실을 반드시 통지하여야 하는 데, 이는 공유자와 임차인에게 우선매수권이 있기 때문이다. 국가계획에 의하여 토지나 건물을 획일적, 표준적, 단일화 등으로 관리할 수밖에 없다. 주민들 개인도 토지나 건물, 주택이 국가소유이기 때문에 부동산의 이용에서 수익과 효율성을 제고하는 개념으로 접근하지 않는 등 부동산을 재산적, 경제적 가치를 위한 수익창출의 대상으로 고려하여본 적이 없다고 할 수 있다. 북한은 주민들의 생활을 집단화하기 위하여 주택건설시 설계를 표준화하도록 하였으며, 이에 따라 북한 전역에는 공동주택들이 많이 건설되었다. 때문에 일반적으로 일부 단독주택을 제외하고는 공동주택이 대부분을 차지한다. 이렇게 집단적인 공동생활이 사회주의 국가의 체제유지상 중요한 부분이기 때문에, 집합적인 공동주택을 위주로 건설하면서 시설도 공동으로 이용할 수 있도록 하는 공공서비스적인 체계를 마련하였다. 북한의 주택관련에 적용되는 법들을 보면, 우선 기본법인 살림집법이 있고, 이외 도시경영법, 건설법, 부동산관리법 등이 존재하고 있다. 이 중 도시경영법(1992년 제정)은 살림집법(2009년 제정)보다 15여년 앞서 제정되었으며, 이 도시경영법의 내용에는 살림집법의 내용을 부분 담고 있다. 2009년 1월 제정된 살림집법은 국가 및 협동소유 주택의 건설, 이관, 인수, 등록, 배정, 이용, 관리에 대하여 규정하고 있으며, 모두 6장 63개조로 구성되어 있다. 살림집법의 사명은, 주택의 건설, 등록, 관리 등에서 제도와 질서를 엄격히 세워 인민들에게 안정되고 문화적인 생활조건을 보장하는데 이바지함을 그 목적으로 한다고 규정하고 있다(제1조). 구체적으로 살펴보면, 제1장 살림집법의 기본(제1조~제8조), 제2장 살림집의 건설(제9조~제20조), 제3장 살림집의 이관, 인수 및 등록(제21조-제27조), 제4장 살림집의 배정 및 이용(제28조~제43조), 제5장 살림집의 관리(제44조~제56조), 제6장 살림집부문 사업에 대한 지도통제(제57조~제63조)로 구성되어 있다. 먼저 북한의 국가 및 협동소유 주택에 대한 권리관계로서, 주택의 관리 주체를 통해 주택이용권의 법적 성격을 파악하려고 한다. 북한은 주택을 부동산 범주에 포함하고 있다(부동산관리법 제2조). 살림집법상 국가 및 협동소유 주택의 관리 주체(이용설정권자)는 이 주택에 대한 관리 등을 맡은 각 도, 시, 군 인민위원회20) 및 각 기관, 기업소, 단체이다. 해당 절차에 따라 배정받은 주민과 그 가족은 일종의 ‘배타적’인 주택이용권을 갖고, 그 주택에서 기한이 정함이 없이 사용대가(사용료)를 지급하고, 점유 및 이용하게 된다. 주택이용 기간이 정하여지지 않는 이유는, 소속직장별 단위로 주택이 배정되는 등의 여러 특성에 기인된다. 그래서 일반적으로 한번 배치받은 직장에서 주택을 배정을 받고 다른 지방으로 직장을 옮기거나 이사를 가지 않는 한, 퇴직하고 사망할 때까지 일생동안을 한 주택에서 주거하는 것이 일반적이다. 따라서 양도는 금지되나, 상속은 상속인이 다른 거주 주택이 없는 등 일정한 경우에 따라 부분적으로 가능하다. 그러므로 이 주택이용권은 가족명의의 공동이용권으로도 볼 수 있다. 이와 같은 사항은 살림집법 등 관련 법규정에 의하여 규율된다. 주택을 공급ㆍ배정받은 이용권자는 당 주택을 이용하여야 하며, 법규정에 따라서 이용하지 아니한 때에는 해당 담당기관이 이용권을 박탈할 수 있다. 따라서 이러한 주택이용권은 사법적 이용권이 아니고 공법적 이용권이 된다. 다음으로, 민법, 살림집 등 관련법을 통해 주택이용권의 법적 성질을 대강 이해할 수 있다. 북한은 주택소유권과 주택이용권을 법적으로 보호한다는 규정을 두고 있다. 구체적으로, 민법은 “국가는 살림집을 지어 그 리용권을 로동자, 사무원, 협동농민에게 넘겨주며 그것을 법적으로 보호한다.”(민법 제50조)고 규정하고 있고, 살림집법에서도 “국가는 살림집 소유권과 리용권을 법적으로 보호한다.”(살림집법 제2조 2항)고 규정하고 있다. 민법에서는 주택이용권에 관하여 성문법으로 구체적으로 규정된 것이 없으나, 민법상 이를 국가소유권 범위 안에서 파생되는 ‘소유권 이외의 권리’로서 규정하고 있는 점(동법 제49조 및 제50조)으로 미루어 보아 표면상 우리의 물권에서 소유권 이외 제한물권의 일종과 유사한 것으로 볼 수는 있겠다. 북한의 문헌에서는 ‘임대차’에 관한 설명으로 “오늘 우리나라에서는 임대차라는 말 대신에 ‘유상의 빌리기’라는 말을 많이 쓰고 있다”고 설명하고 있어, 표면적으로는 ‘유상의 빌리기’와 ‘임대차’는 같은 의미라는 것을 알 수 있다. 이러한 국가소유의 주택이용관계는 ‘유상의 빌리기’로 볼 수 있는데, 이를 ‘유상대차계약’이라고 정의하도 한다. 그런데 『살림집법』, 『도시경영법』에서 기술하고 있는 주택의 건설, 이관, 등록, 이용, 허가 등에 관한 규정들에서 별도의 구체적인 물권적인 권리에 대한 언급이 없다. 이에 해당 절차에 따라 취득한 주택이용권은 해당 담당기관의 행정적 허가절차에 기초한 행정적 성격이 강한 ‘특별한 권리’ 즉, 개별적 주택행정규범이 된다.