북한의 살림집법에 근거한 주택 건설, 이용, 관리 및 거래 관련 법적 규제와 현실적 시장화 양상 doc_id PCY_201504240920054481_5

주택 설계는 전문설계기관 또는 해당 주택을 사용할 기업소가 맡아 작성한 후, 국가건설감독기관의 승인을 받는다(살림집법 제11조 제3항). 건설주는 건설명시서의 발급, 건설계획 및 계획의 승인, 토지이용허가, 건설허가 등의 승인 절차를 걸쳐야 하며, 승인을 받지 않고서는 주택건설을 할 수 없다(동법 제10조). 주택건설은 시공주31)인 전문 건설기관 및 해당 기업소가 하고, 건설주와 시공주, 또는 해당 기업소, 단체는 주택건설계획에 근거하여 시공계약을 맺고 이행한다(동법 제12조). 주택건설이 완공되면 국가건설감독기관(건설감독성 산하 건축심사감독국)은 건설주와 시공주 등 해당 전문부문 전문가들로 준공검사위원회를 조직하고, 설계에 근거하여 하부구조 건설상태, 주택의 질 보장 상태, 구획정리 상태 등의 준공 검사를 한다(동법 제18조). 준공검사에서 합격된 주택에 대하여는 합격통지서를 발급하고, 준공검사에서 합격되지 못한 주택은 문제를 보강하고 다시 준공검사를 받는다(동법 19조). 주택을 교환하려 할 경우, 인민위원회 또는 해당 기관에 신청하면, 교환신청을 받은 인민위원회와 해당 기관은 교환 조건여부를 검토한 후 합당하면 승인하고 주택이용증을 다시 발급하여주며, 교환조건이 부당할 경우에는 살림집을 교환할 수 없다(동법 35조). 한 세대의 주택에 다른 세대가 동거살림을 하려 할 경우, 우선 서로 해당 이용자와 동거하려는 자의 합의가 있는 조건하에 인민위원회 또는 기관, 기업소, 단체의 승인에 따라 동거주택이용허가증을 발급받아야 한다(동법 제38조). 주택이용 후 퇴거 및 이사의 경우 허가증을 해당 관리기관에 반납하여야 하며, 반납을 하지 않고는 다른 주택에 대한 이용허가증을 발급 받을 수 없다(동법, 제37조). 주택사용료에 대한 소유형태별 납부에 대한 구체적인 규정은 없다. 다만, “살림집을 이용하는 공민은 정해진 사용료를 제때에 물어야 한다. 살림집사용료를 정하는 사업은 국가가격제정기관이 한다.”(살림집법 제42조)는 규정만을 볼 때, 일단 개인주택 소유자에게는 사용료 납부의무가 없는 것으로 이해된다. 현재 개인소유의 주택에서는 ‘주택사용료’를 납부하지 않는 것으로 알려졌다. 주택에 대한 관리는 해당 도시경영기관(인민위원회 및 도시경영사업소) 또는 기관, 기업소가 담당한다(도시경영법 제10조). 각 도시 및 지역별 주택담당 관리원은 순회점검일지에 담당 지구의 주택관리 상황을 정상적으로 조사기록하고, 문제가 발생하면 제때에 해당 대책을 세워야 한다(살림집법 제45조). 주택보수주기를 정하는 사업은 중앙도시경영지도 기관이 하고, 각 주택관리기관은 정해진 보수주기를 엄격히 지켜야 한다(동법 제48조). 주택보수는 보수 규모에 따라 대보수, 중보수, 소보수로 구분하고, 이때 대보수와 중보수는 해당 주택관리기관(도시경영사업소, 건물보수사업소 등)이 맡고. 하고, 소보수는 주택을 이용하는 공민이 자체로 하며, 대보수, 중보수의 경우 사전에 상급기관의 승인을 받아야 한다(동법 제50조). 공민이 신청하면 소보수를 해줄 수 있으며, 이 경우 공민은 해당한 보수비를 지불하여야 한다(동법 제52조). 이 사례는 주택시장의 전형적인 형태인 주택거래 중개인의 등장과 그 활약상을 보여준다. 이 중개인들은 집을 팔겠다는 사람들을 수소문하여 알아가지고는 그 집들에 찾아가 값을 흥정한 다음 시장주변과 버스정류장들에 나가 집을 살 사람이 없는 지를 물어보는 방법으로 중개인 역할을 한다. 집을 사겠다는 사람이 있으면, 그를 데리고 집을 팔 사람들의 집을 보여주고 소개비를 받는다. 물론 이 경우 거간죄에 해당된다. 다음 사례는 주택담당 일군이 뇌물을 받고 주택사용권을 제공한 경우다. 어느 도시에서 주택을 이관ㆍ인수를 담당하는 도시경영관리부장이 국가주택과 국가공공건물의 이용(사용권)할 수 있게 편의를 제공하고 뇌물을 받은 행위이다. 이 행위는 관리일군뇌물죄(제257조)에 해당 된다. 마지막 사례는 해당기관의 법적승인을 받지 않고 임의대로 토지에 위치를 잡아 개인주택을 짓다가, 건설감독원이 중지시키자 “네가 내 집을 짓는데 무슨 상관인가”고 하면서 폭행한 사건이다. 먼저 『살림집법』에서 규제하는 행위들은 다음과 같다. 주택건설 부지나 명시서 등을 팔고 샀을 경우, 이기적 목적 또는 기타 부당한 목적으로 주택을 교환하는 행위, 돈, 물건을 받거나 부당한 요구조건을 걸고 주택에 동거 또는 숙박시키는 행위이다. 그렇지만, 국가소유 주택이라고 하여도 주택교환은 오래전부터 관행으로 되어왔다. 형식상 교환을 하는 사유로는 직장과의 거리가 멀어 가까운 주택으로 이사하는 경우, 또는 거주면적이 작고 식구가 많아 좀 더 넓은 주택으로 아사하는 경우 등이다. 그리고 이 경우 가격차이로 인한 웃돈을 지급하는 것도 오래된 관행으로 되어 왔다. 이는 당사자 쌍방이 교환하는 목적물의 가격이 균등하지 않은 경우, 그 차액을 보충하기 위한 즉, 보충지급을 말한다. 이러한 현상에 대해 북한당국도 어느 정도 받아들이는 분위기다. 이와 같이 주택간 교환에 의한 거래와 동거에 의한 주택거래는, 현재 주택 시장화가 활발히 진행되는 합법과 편법이 뒤섞인 영역이기도 하다. 이와 같은 것들은 주택시장의 맹아로써, 이것이 자연스럽게 태동하게 한 원천이라 할 수 있다. 이상에서 본바와 같이, 살림집법에서 주택의 관리주체에 대한 규정을 보면, 국가소유주택은 각 지방인민위원회에, 협동소유주택은 각 기관ㆍ기업소에 등록하고 관리하고 있다. 이 같은 것을 뒷받침하는 근거를, 주택관련 조항이 유일한 형법상 “국가살림집리용질서위반죄”(제146조)에서 찾을 수 있다. 협동소유주택과 관련한 문제들은 형사법적 영역이라기보다, 기본적으로 기관, 기업소에서 자체로 민사법적인 방법으로 처리 할 영역으로 볼 수 있다. 물론 『살림집법』상 이기적 목적 또는 기타 부당한 목적으로 주택을 교환하는 행위, 돈, 물건을 받거나 부당한 요구조건을 걸고 주택에 동거 또는 숙박시키는 행위의 경우, 기관ㆍ기업소의 직권으로 회수 등의 조치를 할 수 있다. 『살림집법』의 규정은 조금 특이한 규정이다. 개인이 자신의 주택을 국가소유 주택으로 전환할 경우, 이에 따른 이관ㆍ인수관련 규정이다. 즉, 살림집법에는 “개인소유 살림집은 소유자의 요구에 따라 국가소유살림집으로 전환할 수 있다. 이 경우, 살림집관리기관은 살림집의 경력관계와 잔존가치 같은 것을 구체적으로 확인하여야 하며, 개인소유로 되어있던 살림집이 국가소유로 전환되었다 하여도 해당 살림집은 그것을 소유하였던 공민이 계속 리용할 수 있다.”(살림집법 제24조)는 규정이 있다. 이와 비슷한 규정으로 도시경영법에도 “도시경영기관과 재정은행기관은 개인살림집을 소유자가 국가소유로 전환시켜줄 것을 요구할 경우에는 그것을 넘겨받고 보상하여주어야 한다. 살림집소유권을 국가소유로 넘긴 공민은 그 살림집을 계속 리용할수 있다.”(동법 제17조)는 보상관련 조항이 있다. 이를 볼 때, 북한은 현실과 다르게 아직도 개인소유제를 제한하면서 전통적인 국가소유제를 지향하고 있는 것으로 풀이된다.