대한주택보증의 경영 구조와 한국주택금융공사와의 주택구입자금(중도금) 보증 시장 경쟁 및 보증 운용의 안정성 강화 방안에 관한 분석 doc_id PCY_201506250904418751_6

OECD 가이드라인에 따르면 이사회가 경영감시와 지도기능을 수행하기 위해서는 이사회에 실질적인 권한이 부여되고 그에 부합하는 의사결정구조가 마련되어야 한다. 공운법은 ‘시장형 공기업과 자산규모 2조원 이상의 준시장형 공기업’의 이사회 의장을 기관장이 아닌 선임비상임이사가 수행하도록 하여 기관의 경영과 감독기능을 분리시키고 있다. 금융공공기관 중 유일하게 선임비상임이사가 이사회 의장을 맡고 있는 대한주택보증의 경우, 기관장은 주무부처의 장인 국토교통부장관이 임명하지만 비상임이사는 기획재정부장관이 임명하고 있다. 이사회 의장이 되는 선임비상임이사를 비상임이사 중에서 공공기관 운영위원회의 심의·의결을 거쳐 기획재정부장관이 임명한다는 점뿐만 아니라, 기관장·비상임이사·상임감사위원 모두 임원추천위원회의 추천과 공공기관운영위원회의 심의·의결을 거친다는 점에서 대한주택보증은 이사회가 경영감독 기능을 원활하게 수행할 수 있는 형식적인 요건을 갖추고 있다. 대한주택보증과 한국주택금융공사는 주택금융공공기관이라는 공통점을 가지지만 기관 설립법률에 근거한 고유목적사업은 법․제도적으로 명확히 구분되어 있다. 대한주택보증은 ｢주택법｣ 제76조에 따라 주택건설에 대한 보증을 통해 주택분양계약자를 보호하고 국민의 주거복지향상에 기여하는 것을 설립목적으로 하며 주택에 관한 이행·대출 보증 등을 수행하고 있다. 한국주택금융공사는 ｢한국주택금융공사법｣ 제2조에 따라 주택저당채권의 유동화 등 주택금융의 장기적·안정적 공급을 촉진하는 것을 설립목적으로 하며 유동화증권 발행 및 지급보증, 주택담보노후연금 보증 등의 업무를 수행하고 있다. 그러나 고유목적사업에서 파생된 일부 사업영역에서는 두 기관 간 경쟁이 이루어지고 있다. 대한주택보증과와 한국주택금융공사는 기관별 고유목적사업을 기반으로 주택대출 보증시장에 진출하여 주택구입자금보증(중도금보증), PF보증, 주택임차자금보증(전세자금보증) 등에서 경쟁하고 있다. 이 중 가장 큰 규모를 차지하고 있는 것은 주택구입자금보증(중도금보증)이다. 주택구입자금(중도금) 보증이 2012년 이후 급격하게 확대되고 있다. 보증실적을 기준으로 2012년 약 14조원이던 주택구입자금(중도금) 보증규모는 2014년 약 28조원으로 불과 2~3년 사이에 2배 가까이 증가하였다. 또한 한국주택금융공사가 2004년 이후 독점적으로 사업을 시행하고 있던 중도금보증 시장에 대한주택보증이 2012년 주택구입자금보증 상품을 출시하면서 양 기관 간의 경쟁이 발생하고 있다. 본 평가에서는 대한주택보증과 한국주택금융공사 간 경쟁이 발생하고 있는 주택구입자금(중도금)보증 사업을 분석한다. 2014년 말 기준으로 주택구입자금보증상품은 출시 후 3년 만에 대한주택보증 전체 실적의 20% 이상을 차지할 정도로 급격히 성장하였으며, 중도금보증을 포함한 개인보증은 한국주택금융공사 실적의 43.9%를 차지한다. 이하에서는 주택구입자금보증과 중도금보증의 가입요건을 비교하고, 중도금대출 보증시장의 적자누적 원인을 분석한 후, 동 보증의 안정성을 강화할 수 있는 방법을 검토한다. 또한 두 기관의 주요 사업에 대한 법적 근거를 살펴보고, 보증운용의 안정성 강화를 위한 적정한 보증한도 설정방안을 모색한다. 대한주택보증의 2014년 자산은 2013년 대비 3,657억원 증가한 6조1,343억원이다. 주택구입자금보증, PF보증, 정비사업자금대출보증 등 신규 보증상품의 시장안착으로 보증실적이 개선되어 2014년 당기순이익은 3,901억원으로 2013년 대비 1,909억원 증가하였다. 대한주택보증은 금융위기로 주택경기가 침체되었던 2009~2010년을 제외하고 2~3천억원 수준의 당기순이익을 실현하고 있다. 대한주택보증의 2014년 금융부채는 전년 대비 134억원 증가한 1,092억원이다. 금융부채 증가로 인하여 차입금의존도는 전년보다 0.3%p상승한 1.0%이며, 자본증가로 인하여 부채비율은 전년대비 0.6%p 감소한 17.5%이다. 영업이익이 증가하고 이자비용이 감소하여 이자보상배율은 전년보다 크게 증가하였다. 대한주택보증은 주택구입자금보증의 안정적인 운영을 위하여 보증 취급 시 분양보증 발급 사업장에 분양대금의 5%이상을 납부한 분양계약자를 대상으로 분양대금반환채권을 질권 취득하고, 사업시행자와는 보증사고 발생 시 분양대금반환금 전액을 대출금 상환에 우선 충당하도록 약정하는 조치 등을 취하고 있다. 그러나 이상의 조치들은 한국주택금융공사에서도 시행하고 있으며, 주택구입자금보증(중도금보증)에는 여전히 다음과 같은 손실발생 가능성이 존재한다. 첫째, 주택가격 하락에 따른 수분양자와 분쟁발생으로 시행(공)사가 파산하는 경우이다. 주택가격 하락에 따라 수분양자들이 아파트 준공 후에 잔금납부를 거부하고 분양계약해제를 요구하는 등 분쟁발생에 따른 자금난으로 시행(공)사 파산하는 경우가 발생한 바 있다. 대한주택보증의 분양보증이 해지된 상태에서 소송 등이 진행될 경우 장기간 대위변제금 회수가 어려워진다. 대한주택보증의 주택구입자금보증과 경쟁이 이루어지고 있는 한국주택금융공사의 중도금보증의 경우, 2004년과 2009~2011년도를 제외하고 지속적인 손실이 발생하고 있다. 특히 2013년에는 2008년에 발생한 경기침체로 인한 미입주 리스크가 현실화되면서 1,107억원의 손실이 발생하였다. 미입주 리스크란 주택이 준공되었으나 주택가격 하락 등을 이유로 분양계약자가 잔금납부를 거부하거나 대출금을 연체하는 것을 의미한다. 이 경우 원칙적으로 시행(공)사와의 업무협약 또는 채권은행과의 담보신탁 등을 통해 대출금 회수가 가능하지만, 분양보증이 해지된 상태에서 소송 등으로 장기간 대출금 회수가 지연되거나 분양대금 반환금에 대한 제3자의 가압류 등으로 채권이 경합될 경우 대출금회수가 어려워질 수 있다. 중도금보증 부문의 손실을 줄이기 위해서는 구상채권발생 자체를 줄이기 위하여 보증상품 판매 시 분양계약자에 대한 제한요건을 강화하거나, 발생한 구상채권에 대한 관리를 강화하여야 한다. 현재 한국주택금융공사는 중도금보증의 구상채권회수를 위해서 ① 시행사(시공사)와 공사(은행)간 업무협약을 체결하여 분양계약해제 시 중도금대출로 납부한 분양대금의 반환을 확약하고, ② 은행이 취득한 우선수익권을 대위변제 후 양수하며, ③ 시행사와 수분양자 간의 집단분쟁 중재를 통한 분양대금 회수노력과 함께 ④ 채무자 소유 재산에 대한 재산조사 등을 통한 임의상환 유도 등의 노력을 하고 있다. 그러나 대한주택보증은 이에 더하여 주택구입자금보증시 분양계약자의 분양대금반환채권을 질권 취득하여 분양대금반환 채권에 대한 질권 행사를 통해 위약금 및 손해배상금 등에 우선하여 대위변제금을 회수하고 있다.