건물 에너지 효율 저해의 주요 원인인 주인-대리인 문제와 그로 인한 시장실패 및 시장장벽에 관한 분석 doc_id PCY_201508261125110201_1

건물의 에너지효율 문제를 발생시키는 시장 요소 중 가장 대표적인 것이 주인-대리인 문제이다. 즉, 건물의 소유자와 이용자가 서로 일치 하지 않음으로 인하여 임대인과 임차인 사이에 에너지 효율 향상을 달성하기 위한 유인이 서로 불일치하고 에너지 성능에 관한 정보도 공유되지 않는 상황이 발생된다. 이렇게 되면 건물주로 하여금 에너지 효율 향상에 대한 투자에 소극적이게 만들어 에너지 비용의 부담이 임차인에게 전가되는 결과를 가져올 수 있다. 또한 임차인이 에너지 비용을 부담하지 않는 경우에는 에너지가 과도하게 사용되는 부작용이 일어날 수 있다. 이상과 같이 건물 에너지 효율 관련 주인-대리인 문제의 중요성에 대해 인지하고 있더라도 그것이 과연 현실에서 존재하는지, 그리고 존재한다면 그 규모는 어느 정도인지에 대한 분석과정이 있어야 실제 정책 수립의 정당성이 확보될 것이다. 해외의 여러 선행연구들에서는 이에 대한 여러 가지 시도들이 있었고 대체적으로 건물소유자와 사용자가 일치하지 않을 경우 에너지손실이 발생하고 있음을 보여주고 있다. 그러나 국내에서는 아직 이와 같은 연구가 수행되지 않아 관련 정책의 수행에 있어 적절한 지침을 찾기가 어렵다. 건물 에너지효율 문제에 있어서 비용 효과적인 에너지효율 기대 수준과 실제 에너지효율 수준에는 명백한 차이가 존재하는데 이 차이를 에너지효율간극(energy efficiency gap)이라 하고 이는 에너지효율과 관련한 시장실패(market failures)와 시장장벽(market barriers)에 기인 한다고 알려져 있다. IPCC(2001)에 따르면 에너지효율 측면에서의 시장장벽이란 에너지 효율 개선을 저해하는 시장 요소를 말한다. 시장장벽은 에너지효율 문제에 대한 우선순위 부재, 에너지효율 기술에 대한 자본투입 불가능, 에너지효율 시장의 불완전성으로 인해 발생하게 된다. 일반적으로 건물을 짓거나 거래할 때 에너지효율 문제를 우선적으로 고려하지 않기 때문에 에너지효율을 개선시키기 위한 투자 유인이 매우 적다. 설사 에너지효율 개선을 위한 투자 의향이 있다 하더라도 많은 경우 에너지효율 기술만을 위한 자본을 확보하기에는 어려움이 따를 수 있다. 또한 에너지효율 기술은 여타 건설업이나 제조업 등 다른 산업에서 건설 기술, 제조 기술 다음으로 고려되는 요소이기에 에너지효율 기술 자체에 대한 시장이 존재하지 않는 것이 현실이다. 이러한 문제는 에너지 비용을 실제로 지불하는 것은 임차인인 반면 임대인에게는 고효율 에너지 설비 설치에 대한 인센티브가 부족한 것이 근본적인 원인이며, 부동산 거래 시 임대인이 건물 에너지효율에 대한 정보를 고의로 누락시키고 임차인에게 잘못된 정보를 제공하는 등의 과정을 통해 발생한다. 임대인-임차인 문제는 주인-대리인 문제와 일맥상통하며 건물 에너지효율 향상이라는 목적을 달성함에 있어 시장장벽(market barrier)으로 작용하게 되고, 결과적으로 에너지효율을 달성할 수 없게 되는 시장실패(market failure)를 발생시키게 되는 것이다. 따라서 효과적인 건물의 에너지효율 개선 정책을 위해서는 에너지효율 측면에서의 시장장벽 중 주인-대리인 문 제 연구가 필수적으로 선행되어야 할 것이다. 주인-대리인 이론에 따르면 서로 다른 수준의 정보와 유인을 가진 두 당사자가 거래를 할 때 주인-대리인 문제가 발생한다. 대리인은 주인을 위해 재화나 서비스를 제공하거나 주인을 대신해 일을 하며 그 대가로 주인은 대리인에게 비용을 지불한다. 여기에는 두 가지 가정이 존재하는데 하나는 대리인은 자기중심적으로 자신의 이익을 추구한다는 것이고(split incentives) 다른 하나는 주인과 대리인 사이에는 정보의 비대칭 문제가 발생한다는 것이다. 이처럼 정보가 비대칭적으로 분포하는 상황에서 대리인이 주인의 유인을 위해 최선의 노력을 다할 유인이 부족하기 때문에 생기는 문제를 주인대리인 문제라 하며 역선택(adverse selection) 혹은 도덕적 해이(moral hazard)라는 두 가지 양상으로 나타난다. 역선택은 정보를 갖지 못한 측의 입장에서 볼 때 바람직하지 못한 상대방과 거래를 할 가능성이 높아진 현상을 말하며, 도덕적 해이란 정보를 가진 측은 정보를 갖지 못한 측에서 보면 바람직하지 않은 행동을 취하게 되는, 다시 말해 숨겨진 행동이 문제가 되는 상황이다. Murtishaw and Sathaye(2006)은 “주인-대리인 매트릭스 접근법”을 최초로 개발하여 가정 부문 최종에너지 소비에 있어 주인-대리인 문제로 인한 시장실패의 영향을 분석했다. 임대인이 에너지 기술을 선택 할 수 있고 동시에 건물을 실제 사용하여 에너지 요금을 내는 임차인인 경우에만 주인-대리인 문제가 존재하지 않으며 효율적인 기술을 도입하고 에너지를 절약하는 유인이 생긴다고 보았다. 이를 기준으로 가정 부문 주요 건물 에너지 소비(냉장고, 온수, 난방, 조명)에 영향을 미치는 주인-대리인 문제, 즉 시장실패와 관련된 에너지양을 정량화함으로써 시장 가격 이외의 에너지효율 정책의 중요성을 입증하였다. OECD/IEA(2007)은 가정 및 상업 부문 건물 에너지효율 문제에 있어 가능한 여러 유형의 주인-대리인 문제와 국가별 사례 연구를 소개하였다. 국가별로 상이한 여건과 자료의 한계 속에서 주인-대리인 문제의 존재 여부에 대한 판단과 그 정도를 산정하는 다양한 방법들을 통해 주인-대리인 문제에서 파생된 건물의 에너지효율 개선 가능성을 입증하고 건물의 효율 개선 문제에 대한 다양한 정책적 시사점을 도출하였다. 반대로 임차인이 에너지 기술을 선택하고, 임대인이 에너지 사용료를 납부하는 상황을 생각할 수 있다. 여기에서 주인-대리인 문제는 다소 복잡한 양상으로 나타나며 현실에서는 거의 발생하지 않는 형태이다. 마지막으로 임대인, 즉 대리인이 에너지 기술을 선택하고 동시에 에너지 요금을 납부하는 경우이며 이때에는 이용문제(usage problem)가 발생한다. 임대인의 이해관계에 의해 고효율에너지 설비를 갖춘 건물이라 하더라도 임차인은 임대요금만 임대인에게 지불하면 되기 때문에 에너지 절약에 큰 노력을 기울이지 않는다. 대신 초기 투자금액과 에너지 이용료 모두를 최소화하기 위한 모든 노력은 임대인이 하게 된다. 계약 이후 주인과 대리인 사이의 정보 비대칭성으로 인해 야기되는 도덕적해이가 발생한다고 볼 수 있다. 위 네 경우 중에서 주인-대리인 문제로 인한 시장실패는 크게 두 가지 양상으로 나타나는데 하나는 에너지 효율적 기술이 임차인이 점유하는 건축물에 도입되지 않는 문제(효율 문제; efficiency problem)이고 다른 하나는 에너지 효율적인 건축물에서 에너지를 남용하는 문제(이용문제; usage problem)이다. 우선 첫 번째 경우는 임차인이 에너지 기술을 선택하면서 동시에 에너지 사용료를 납부하는 경우이다. 이때에는 임대인과 임차인이 초기 건설비용 및 에너지 비용 최소화라는 같은 유인을 가지므로 주인대리인 문제가 발생하지 않는다. 주로 건물주가 건물을 직접 사용하는 경우에 해당한다. 두 번째는 임차인이 아닌 임대인이 에너지 기술을 선택하는 반면 에너지 사용료는 임차인이 내는 경우이다. 우리나라 가정·상업 부문에서 건물을 임대하여 사용할 때 발생하는 일반적인 상황이며 이 경우 발생하는 문제를 효율 문제(efficiency problem)라 한다. 임대인은 초기 건설비용 및 운영비용을 최소화하고자 하므로 임차인이 내는 에너지 사용료에는 관심이 없다. 때문에 에너지 설비를 구입할 때의 우선 순위는 고효율이 아닌 저비용이다. 문제는 시장에서 저렴한 에너지 기술은 에너지 효율이 낮은 경향이 있어 결과적으로 비용효과적인 에너지 효율 개선을 기대할 수 없게 되는 것이다.