건물 소유주와 사용자 간의 주인-대리인 문제 및 정보 비대칭성이 에너지 효율에 미치는 영향과 이를 해결하기 위한 정책적 방안 doc_id PCY_201508261125110201_2

Levinson and Niemann(2004)은 미국의 아파트(apartment) 거주 형태에서 에너지 비용이 임차인이 아닌 임대인에 의해 지불되는 경우를 분석하였다. 미국의 RECS(Residential Energy Consumption Survey) 와 AHS(American Housing Survey) 자료를 이용하여 에너지 비용이 임대료에 포함된 아파트에서의 에너지 소비량을 분석하였는데, 프로빗(probit) 모형과 헤도닉(hedonic) 모형을 이용하여 임대인과 임차인의 효용함수를 분석하였다. 그 결과 임대료에 난방요금이 포함되는 경우가 그렇지 않은 경우보다 실내온도가 더 높았다. 즉 건물주가 에너지요금을 부담할 때는 임차인에게 에너지를 효율적으로 사용하고자 하는 동기가 부재하게 되고 이에 따라 과잉 소비를 초래함을 실증적으로 보인 것이다. Belliveau(2011) 역시 상업 부문 건물에서 주인-대리인 문제의 존재 여부를 확인하기 위해 임대인이 점유한 건물과 임차인이 점유한 건물의 에너지 소비 차이를 실증 분석하였다. 1992년부터 2003년까지의 상업 부문 건물 에너지 소비량에 대해 회귀분석을 실시하여 임대인과 임차인의 에너지 소비를 파악하였으며, Oaxaca 분해 방법(Oaxaca decomposition)을 통해 해당 에너지 소비 차이가 건물의 특성에 기인한 것인지 혹은 운영 조건에 따른 것인지를 확인하였다. 연구에 따르면 오피스 건물의 임대인 점유의 경우 총 에너지 사용량이 임차인 점유의 경우보다 4.3% 낮게 나타났고 이는 곧 주인-대리인 문제(효율 문제)가 있다는 것을 의미한다. 또한 임차인이 다수인 경우에 주인-대리인 문제(이용문제)는 존재하지 않았다. 저자는 건물에 내장된 설비의 에너지 효율성이야말로 건물 물리적 특성보다도 총 에너지 사용량에 더 직접적인 영향을 미치며 건물을 점유하는 주체의 행태 차이가 주인-대리인 문제를 야기한다는 것을 밝혔다. Gillingham et al.(2012)에서는 미국의 가정 부문을 대상으로 프로빗 모형을 이용하여 냉난방 기기 및 단열재 설치 확률을 분석하였다. 거주자가 건물소유자와 일치할 경우 야간에 난방온도를 조절할 확률이 16% 높고 다락과 천장에 단열재를 설치할 확률은 20% 높은 것으로 나타났다. 그러나 임대인와 임차인 간의 상이한 이해관계를 보정할 경우 기대되는 에너지 절감 효과는 크지 않은 것으로 나타났다. NRTEE and SDTC(2009)에서는 캐나다 정부 차원에서 상업 부문 건물(commercial building sector)에서의 온실가스 감축 잠재력에 주목하고 에너지효율 기술 투자를 방해하는 요인을 연구하였다. 상업 부문 건물에서는 특히 다양한 이해 당사자들로 인한 주인-대리인문제와 정보 비대칭성을 강조했는데 이는 건물의 에너지효율과 관련한 정부와 민간의 정보 차이, 건물 소유주나 관리자, 세입자들은 자신들의 에너지 사용 패턴이나 사용량을 알지 못한다는 점, 그리고 에너지 효율 기술 개발에 대한 불투명한 시장정보 등에 기인한다고 설명한다. 건물 에너지효율과 관련한 주인-대리인 문제를 해결하기 위한 정책 수립 시 이해 당사자들에게 어떤 유형의 규제나 인센티브를 부여해야 하는지와 관련한 세부사항에 있어서는 고려해야 할 사항들이 많다. 특히 정보의 불완전성 문제가 과연 실제에서 일어나는가 하는 문제가 관건이다. 즉, 임차인이 거래 시점에서 건물의 에너지효율에 대한 정보를 전혀 모른다고 생각하는 것은 지나친 가정일 수 있으며, 이런 경우 주인-대리인 문제가 성립하지 않게 된다. 하지만 이는 이 연구의 분석결과와는 상충된다. 따라서 이로부터 얻을 수 있는 결론은 정보의 불완전성이 존재하지 않더라도 현실에서는 낮은 수준의 에너지 비용, 짧은 임대차 계약기간 등의 요인 때문에 정보의 불완전성이 실재하는 것처럼 기능할 수 있다는 결론을 얻을 수 있다. 따라서 관련 정책 수립 시 이러한 한계점을 감안하여야 하며, 효과적인 건물 에너지효율 향상을 위해서는 건물주를 대상으로 한 규제가 선행되어야 한다. 한편 건물의 소유자와 사용자가 다른 경우가 많고 대부분의 경우 건축 및 개보수업자도 서로 다르기 때문에 각 행위 주체 간에 에너지 효율과 관련한 이해관계가 크지 않다면 건물에 대한 투자결정 시 에너지효율 문제를 부각시키기가 쉽지 않다. 따라서 건축업자 뿐만 아니라 건물주, 실제 건물을 사용하는 사람 모두가 협력할 수 있는 체계가 제공되어야지만 건물의 에너지효율 문제의 해결을 기대할 수 있다. 현재 우리나라에서는 건물의 에너지효율을 향상시키기 위한 다양한 정책들이 시행되고 있다. “건축물의 에너지절약 설계기준”이 2008년 제정되어 현재에 이르고 있는 등 건물 에너지 효율을 향상시키기 위한 다양한 제도가 시행되고 있다. 이와 같은 공학적·기술적인 차원의 기준 마련 외에도 2013년 제정된 “건축물 에너지효율등급 인증에 관한 규칙” 등을 통해 에너지 절약 건물의 객관적인 정보를 제공하기 시작하였고, 건물의 매매 혹은 임대계약서에 에너지효율등급, 이산화탄소 배출량 및 에너지 사용량을 담은 에너지평가서를 첨부하도록 하여 에너지효율이 건물의 시장가치에 반영될 수 있도록 하였다. 이와 같은 조치는 그동안 시공사, 건물주 및 건물 사용자 간의 건물 에너지 효율에 관한 정보를 일치시켜 상호 간에 적절한 유인체계를 형성하도록 도움을 줄 수 있다. 사업장에서 사용되는 에너지의 효율적 사용 여부를 진단하고 에너지 절감을 위한 개선안을 제시하는 기술컨설팅 제도로써 연간 에너지 사용량이 2,000TOE 이상인 에너지 다소비 사업자를 대상으로 한다. 에너지 다소비 사업자 중 연간 에너지 사용량이 10,000TOE 미만인 경우 진단비용의 전부 또는 일부를 지원받을 수 있으며, 에너지 진단 주기마다 에너지 진단을 받아야 한다. 연간 에너지 사용량이 2,000TOE 이상인 에너지 다소비 사업자로 하여금 매년 1월 말까지 에너지 사용 현황을 신고토록 하는 제도이다. 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 한 경우 300만원 이하의 과태료가 부과된다. 건축물에너지효율등급제를 2013년부터 단계적으로 의무화함에 따라 매매 또는 임대 등의 부동산 거래 시 건축물의 에너지 정보를 증명서로 발급하여 첨부하도록 함으로써 건축주의 자발적인 에너지 성능 개선과 에너지 절약 활동에 동참을 유도하는 제도이다. 2013년 2월 서울에서의 시범사업(500세대 이상의 공동주택 및 3,000㎡ 이상의 업무시설)을 시작으로 2014년부터 단계적으로 적용 범위를 확대할 예정이다. 에너지 절약형 건축물 보급을 확대하기 위해 국토해양부가 제시한 열손실 방지, 에너지 절약형 설비 사용 등에 대한 기준이다. 연면적 500㎡(3,000㎡이상 업무·판매시설) 이상의 건축물에 대해 단열기준 이외에 추가로 지켜야 하는 의무, 권장사항 등을 기준으로 제시하고 있다. 적용 대상 중 에너지 소비가 많은 건축물에 대해서는 에너지관리공단에 에너지절약계획서를 제출하도록 하여 계획서를 평가해 점수화하고, 일정 점수 이상일 경우에만 건축허가를 받도록 하는 제도이다. 2011년 7월부터 시행된 제도로 건축물 허가 시 연간 에너지 소요량을 평가하여 이를 허가에 반영하는 제도이다. 에너지성능 해석 프로그램을 사용하여 설계 건축물의 단위면적 당 연간 총 에너지 소요량 및 온실가스 발생량을 해석하고 그 값이 표준 건축물보다 작은 경우에만 건축을 허가한다. 신축, 증축 혹은 개축하는 연면적 1,000㎡이상의 공공기관의 건축물(공공용, 문교사회용, 상업용)에 대하여 예상되는 에너지 사용량의 공급의무비율(‘14년, 12%) 이상을 신재생에너지로 공급하도록 하는 제도이다.