물류단지 실수요 검증제도의 운영 단계별 절차와 효율적인 사업계획 검토 및 지원 체계 구축 방안 doc_id PCY_201603111127595941_17

외국의 물류시설 관련 정책 사례는 기존 물류시설의 현황 파악보다는 도시․산업․경제․인구구조를 고려할 때 물류시설 개발 및 공급 정책 위주로 분석하고자 하였다. 전문가 의견수렴은 전문가 자문회의, 관계 기관 협의 등을 통하여 각 단계별 연구 및 정책 방향을 설정하는데 참고하였다. 본 연구의 핵심은 물류시설의 개발 및 운영체계에 대한 실태조사라 할 수 있다. 국토교통부는 물류단지 총량제 폐지 이후 물류단지 실수요 검증 제도를 1년 이상 운영하면서 물류단지 개발예정 사업지 방문 및 사업계획서 검토를 총 7차례 수행하였다. 물류단지 실수요 검증위원회에서는 물류단지 개발 사업계획서를 검토하는 과정에서 각 참여자(사업시행자, 물류기업, 화주기업, 지자체 등)의 실태파악이 가능하여 이를 충분히 활용하고자 하였다. 물류단지 실수요 검증 신청서류와 위원회 회의를 통하여 제기된 문제점에 대한 개선방안을 마련하여 정책화를 추진하고자 하였다. 총량제 시기에는 상업시설과 주거시설을 개발하는 목적이 주를 이루었기 때문에 중소규모의 물류단지를 개발하고자 하는 실수요자에게는 개발을 어렵게 하는 제약사항으로 작용하기도 하였다. 그러나 실수요 검증제도 도입에 따라 물류창고 실수요자를 중심으로 물류단지 개발이 가능하게 되었다. 이것이 중소규모의 물류단지 개발과 공급이 가능하게 된 점이다. 지금까지는 2~3개의 물류창고를 개발하기 위해서는 물류창고 개발관련 개별법 적용에 따라 많은 시간과 노력이 필요하였다. 물류단지를 개발하게 되면 개별법이 아닌 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률에 의거 통합심의 형태로 추진할 수 있고, 물류단지 지정 및 인허가 과정도 단축시킬 수 있는 장점이 있다. 게다가 물류단지 개발 시 적용되는 세금 및 부담금 감면 등 각종 혜택도 주어지고 있다. 최근 물류단지 실수요 검증제도에서 대규모로 개발하려는 사업시행자는 엄밀한 의미에서 물류단지 실수요자가 아닐 가능성이 높다. 사업시행자 대부분은 물류창고, 물류터미널 등을 운영한 경험의 거의 없고 물류단지 개발에 따른 투자이익에 초점을 둔 사업자에 불과한 상황이다. 이러한 대규모 물류단지개발사업은 대규모 사업비가 소요되어 자금조달의 어려움, 분양의 위험성 가중 등을 내포하고 있다. 그럼에도 사업시행자들이 물류단지를 개발하고자 하는 것은 물류단지의 주요 시설 중의 하나인 상업시설과 지원시설을 개발할 수 있기 때문으로 풀이된다. 상업시설은 대형 할인매장, 전문상가, 아울렛 등으로 개발이 가능하기 때문에 유동인구가 많다면 어느 정도 사업성을 담보할 수 있는 사업으로 볼 수 있다. 지원시설의 경우 아파트, 주택단지 등 주거시설을 개발할 수 있어 이 또한 사업자가 많은 관심을 가지는 분야이다. 상업시설과 지원시설을 건설하기 위해서 물류단지는 중소규모가 아닌 대규모로 개발되어야만 충분한 부지를 확보하여 사업성을 확보할 수 있기 때문이다. 백석 Y-City 복합시설부지는 1992년 고양시에 출판단지 유치를 위해 유통업무시설로 지정되었으나 파주시에 출판단지의 개발 영향으로 20여 년간 미개발상태이었으며, 특혜의혹 문제로 타 용도 전환이 빈번히 무산되었다. 2007년 연구용역을 통해 특혜 의혹 논란을 대비하여 전체부지면적 대비 49.2%의 토지를 공공시설로 기부채납 하도록 결정하고 2008년 도시기본계획변경을 거쳐 2010년 2월 도시관리계획(지구단위계획)을 변경하였다. 하지만, 시설물 설치에 따른 공공재정부담이 따르는 문제가 발생하여, 토지와 건물을 일괄 기부 받고자 당초 공공기여 토지비율을 49.2%에서 32.7%로 축소하고 축소되는 토지가치만큼 공공업무시설 1개동을 건립하여 기부채납하는 조건으로 지구단위계획을 변경결정 하였다. 이에 따라 2010년 5월 복합용지에 대해 주상복합 주택건설 주택건설사업계획승인을 접수하였으나 고양시민 단체 및 고양시의회로부터 “특혜의혹”이 제기되어 재검증이 불가피하게 되었다. 실수요 검증반은 1단계 검토 자료를 기반으로 사업계획서 보완을 요청해야 한다. 사업계획 및 증빙서류가 불일치 또는 허위이거나 사업계획서 보완이 불가능하다고 판단되는 경우에는 과감히 반려할 필요가 있다. 사업계획서를 반려하는 행위는 실수요 검증 제도가 도입되었으나 평가체계가 다소 미흡한 점을 고려할 때 불가능에 가까웠다고 판단된다. 실수요 검증 관련 세부규정과 절차가 마련된 이후에는 부실한 사업계획서를 평가에서 배제할 수 있을 것으로 전망된다. 이에 따라, 검증위원은 실수요가 있는 사업을 중심으로 평가에 임할 수 있으며, 사업자에게 규제적인 측면의 평가보다는 개발사업의 실현 가능성을 제고하는 자문 중심의 역할로 전환이 기대된다. 따라서 1단계 검증에서는 사업계획 내용 수록 및 증빙서류 제출 여부 중심으로 검토한 결과를 사업시행자에게 통보하는 것으로 실수요 검증반을 운영할 필요가 있다. 물류단지 실수요 검증을 위한 사업계획서에 수록하도록 요청한 사업계획 내용과 증빙서류가 반영되어 있지 않다면, 실수요 검증보다는 사업계획서를 반려하는 것이 충분한 사유가 될 것으로 판단된다. 두 번째 검증단계는 사업시행자가 1단계 검토결과에 대해 사업계획서를 보완하는 기간 동안 실수요 검증반은 사업계획 내용을 중심으로 현장 검증을 실시하는 것이다. 물류단지 개발대상 부지는 표고차가 많은 임야, 주변은 주거 또는 상업지역 등의 특성을 보이는 경우가 많아 물류보다는 다른 용도의 개발 가능성이 나타날 수 있다. 이것은 사업계획서 내용과 물류단지 개발부지 현장 은 많은 차이가 나타날 가능성이 높기 때문에 현장 검증을 반드시 수행하여 확인할 필요가 있다. 1단계에서 사업시행자에게 요청한 수정보완 사항은 현장 검증 결과와 연계하여 2단계에서 시행하는 방안도 고려해 볼 수 있다. 이것은 사업시행자에게 현장 검증과 연계한 보완사항을 좀 더 정확하게 요청할 수 있기 때문이다. 다만, 2단계에서 사업계획서 수정 보완 요청은 실수요 검증 기간이 길어질 가능성이 있음에 유의할 필요가 있다. 2단계 검증 후에는 사업자에게 보완 요청한 사항을 토대로 3단계 검증 즉, 평가가 이루어질 필요가 있다. 3단계 검증에서는 수정․보완된 사업계획서에 대해 사업 내용을 중심으로 평가하는 과정을 거친다. 그러나 사업시행자에게 요청한 사업계획서의 보완 내용이 충분하지 않다면 3단계 검증 및 평가에서 배제하는 것도 필요하다. 물류단지 실수요 검증은 규제적 수단이라기보다는 사업시행자가 물류단지 개발계획을 체계적으로 준비하여 사업 추진과정이 원활히 진행되도록 유도하고 물류단지 개발 이후 운영 활성화를 도모하기 위한 방안으로 도입된 제도이다. 단계별 실수요 검증 및 평가 과정을 통하여 사업자에게 충실한 사업계획을 수립하도록 유도하여 물류단지 개발사업의 실행 가능성을 높이는 것이 중요하다. 실수요 검증과 더불어 사업자에게 체계적이고 실현가능한 물류단지 개발계획을 수립하도록 유도하는 지원체계를 구축하는 효과를 기대할 수 있다.