물류단지 실수요 검증 제도의 운영 현황과 사업계획서의 입주수요 및 시행능력 미비에 따른 문제점 및 개선 필요성 doc_id PCY_201603111127595941_4

물류단지 실수요 검증 제도 도입으로 사업계획서를 객관적이고 공정하게 평가하는 것이 중요해짐에 따라 평가 방법, 내용, 기준 등의 평가체계를 명확히 할 필요가 있다. 또한 실수요 검증은 사업자가 물류단지 개발사업을 못하게 막는다는 의미라기보다는 제대로 개발할 수 있도록 철저한 준비를 유도하는 방식으로 추진할 필요가 있다. 앞에서도 언급한 바와 같이 물류단지 총량제 폐지 이후 실수요 검증 제도 도입에 따라 실수요 검증반을 구성하여 운영하게 되었다. 실수요 검증을 통과한 사업에 대해서는 지자체에서 물류단지 지정 및 인허가 절차를 추진하는 것으로 진행된다. 물류단지 실수요 검증반은 물류, 금융, 환경, 도시계획 등 10명 이내의 전문가로 구성되며, 여기에 국토부와 지자체 담당 공무원도 포함된다. 실수요 검증에서는 사업자의 물류단지 개발 사업계획서와 함께 지자체의 검토의견 및 검토자료를 제출받아 입주수요, 사업수행 능력 등을 평가한다. 실수요 검증을 통과한 사업은 국토교통부 물류정책위원회 물류시설분과위원회에 최종 심의하여 결정된다. 현행의 물류단지 실수요 검증은 관련서류 확인부터 사업계획서 내용까지 검토하는 구조로서, 검증위원에게 전적으로 위임하고 있다. 사업계획 내용을 중심으로 평가해야 할 검증위원이 관련서류 및 증빙서류의 진위여부, 일치여부 등을 파악하는 것은 과다한 시간이 소요되고, 평가의 효율성이 떨어진다. 이를 개선하기 위해서는 사업계획서 중심의 물류단지 실수요 검증체계를 3단계로 나누어 추진할 필요가 있다. 첫 번째 검증단계에서는 사업계획 및 증빙서류에 대한 확인 과정을 거쳐야 한다. 1단계 검토는 국토교통부 및 지자체 담당자가 제출된 내용을 검증위원이 쉽게 확인하고 판단할 수 있도록 정리하는 것부터 시작해야 한다. 사업시행자는 사업계획과 증빙서류는 대부분 제출하고 있으나 입주기업, 투자자, 건설사 등의 사업참여자에 대한 사업계획과 증빙서류 대부분이 미흡하다. 이에 국토교통부 및 지자체 담당자는 사업시행자가 제출한 사업계획과 관련서류에 대해서는 사실관계와 정확한 내용을 확인해야 한다. 특히, 입주기업, 투자자, 건설사 등의 사업참여자에 대해서는 서류제출 여부, 사업계획 내용 수록 여부 등을 철저하게 파악하는 것이 매우 중요하다. 물류단지 실수요 검증 제도 도입 이후 물류단지를 개발하기 위해 최근 많은 사업자들이 사업계획서를 제출하고 있다. 실수요 검증 제도 도입 이후 2015년 상반기까지 10개의 사업이 실수요 검증을 통과하였으나 통과하지 못한 사업자가 오히려 더 많은 실정이다. 사업자들이 제출한 사업계획서를 실수요 검증을 위한 평가 기준에 맞추어 살펴보면 공통적으로 나타나는 현상이 있는데 실수요 검증의 핵심 평가항목인 입주수요와 금융조달 부문에서 적합한 수준에 이르지 못하고 있는 것으로 나타났다. 입주수요 관점에서는 물류기업, 화주기업, 유통기업 등이 물류창고를 개발하여 운영하려는 의도가 있는지의 여부가 명확하지 않은 것이 가장 큰 문제점이다. 물류단지에 입주를 희망하는 기업이 필요로 하는 물류창고 규모의 적절성을 판단하기 위해서는 입주기업의 제출서류, 일반현황, 회사규모 등을 기본적으로 검토한다. 제출서류는 실수요 검증을 위해서 반드시 제출해야 하는 서류로서 제대로 구비하지 않은 사례가 많다. 또한, 서류를 제출하였다 하더라도 유효기간 만료, 서류 간의 불일치, 천편일률적인 입주의향(계획), 확인 불가능한 직인 사용 등 사실관계를 확인하기 어려운 경우가 많았다. 물류단지 실수요 검증 제도 도입이후 2015년 10월까지 총 7차례의 평가가 이루어졌다. 약 30여개의 사업자가 신청하여 10개의 사업이 실수요 검증을 통과하였다. 20여 년 동안 총량제시기에 물류단지로 지정된 사업이 26개에 불과하였음을 고려할 때, 최근 1년 반 동안 10개의 사업이 실수요 검증을 통과하였다는 것은 총량제 폐지 효과가 나타난 것으로 볼 수 있다. 그러나 실수요 검증을 위한 물류단지 개발 사업계획서를 검토한 결과 많은 문제점이 발생하고 있는 것으로 나타났다. 첫 번째로, 사업계획서의 내용을 확인할 수 있는 증빙서류는 대부분 미흡하고 오류가 많은 것으로 확인되고 있다. 사업시행자 관점의 사업계획과 증빙서류는 대부분 제출하였으나 입주기업, 투자자 등 사업참여자 관점의 사업계획과 증빙서류는 대부분 미흡하였다. 두 번째로, 미흡한 사업계획에 대해 수정․보완을 요청하였으나 대부분의 사업계획서에는 반영되어 있지 않는 것으로 나타났다. 사업계획의 진위를 판단할 수 있는 서류가 대부분 미비하여 물류단지 개발에 따른 실수요 판단이 어려운 실정이다. 세 번째로, 물류단지 개발사업계획임에도 불구하고, 물류관련 계획은 거의 없고, 단순한 용지개발계획 관련 사항 위주로 작성되어 있었다. 시행능력에서도 실수요 검증을 통과하지 못하는 대부분의 사업자는 입주수요와 유사하게 부동산 개발사업자 또는 사업시행자로 인식할 수밖에 없는 구조이다. 결국 실수요자가 아니라는 것이다. 사업시행자가 물류활동을 영위하고 있지 않더라도 물류단지를 개발할 수 있기 때문에 실수요 검증 제도에서는 실수요자와는 달리 사업계획서를 철저하게 준비할 필요가 있다. 그러나 실수요 검증을 통과하지 못하는 사업자의 사업계획서는 물류단지 실수요가 아니라 인허가 중심의 내용으로 구성되어 있다는 점이 문제이다. 실수요 검증에서는 인허가 관련 내용은 사업을 이해하기 위한 단순 참조 수준으로 보고 있으며, 평가 결과에는 전혀 영향을 미치지 않고 있다. 각종 설명회를 통해 사업시행자에게 개선방안과 유의사항을 알려주고 있음에도 불구하고 실수요 검증을 위한 사업계획서가 아니라 인허가를 위한 도시계획 또는 실시설계 관련 자료를 제출하는 상황이 계속 반복되고 있다. 물류단지 개발을 위해 사업자들이 제출한 사업계획서를 실수요 검증 평가 기준에 맞추어 살펴보면 공통적으로 나타나는 문제점이 발생하고 있다. 입주수요 관점에서는 물류기업, 화주기업, 유통기업 등이 물류창고를 개발하여 운영하고자 하는 의도가 있는 것인지 명확하지 않다는 점이다. 시행능력 관점에서는 물류활동 경험이나 유사한 개발 사업을 추진한 사례가 없고, 기업 규모도 매우 영세하여 대규모 물류단지를 개발할 가능성이 없어 보이는 사례가 다수이다. 일반물류터미널의 인허가권자는 시도지사로 명시되어 있으며, 사업자가 제출해야 하는 서류는 공사시행 인가신청서(공사계획 포함)를 보면 자세히 알 수 있다. 하지만 일반물류터미널의 재정비가 필요함에도 현행의 규정을 적용하기에는 사업성 등의 문제로 한계가 있다. 과거에 다른 용도로의 개발을 몇 차례 시도했음에도 합법적으로 추진하는 것은 불가능에 가까운 것으로 나타난 점으로 볼 때 새로운 정책 마련이 필요하다 하겠다. 일반현황 자료에서는 입주기업의 업종, 소재지, 주요 취급 품목 등을 살펴보고 있으며, 이를 통해 해당 물류단지에 입주가능성이 있는지 확인하고 있다. 이는 재무제표를 기반으로 회사규모, 매출특성 등을 고려하여 수치상으로 설명이 가능한지도 검토하고 있다. 실수요 검증을 탈락한 사업의 경우 대부분의 입주업체는 물류창고 부지를 매입할 수 있는 수준의 재무구조가 아니고 소재지, 품목, 업종 등의 기업특성 또한 납득하기 어려운 경우가 많았다. 입주수요가 부실하고 사업자가 물류관련 업무를 수행하는 실수요 업체가 아니라 택지 또는 부동산을 개발하여 개발이익을 실현하는 사업시행자라 할 수 있다. 실수요자라 하면 단순히 실제 물류활동을 수행하는 업체를 의미하고 있는데, 대부분의 사업자는 물류활동은 전혀 하지 않고 입주수요도 부실한 상태에서 실수요자라 주장하는 사례가 너무 빈번한 상태이다. 게다가 물류단지, 산업단지 등 관련 사업을 개발한 경험이 거의 없는 실정으로 도저히 실수요와는 거리가 먼 업체라 할 수 있다.