통일 이후 북한 지역의 주택 사유화 과정에서 예상되는 문제점과 이를 해결하기 위한 점진적이고 체계적인 주택 사유화 정책 방안 doc_id PCY_201704200500143051_22

현재 북한 사회에서는 비공식적인 주택 거래가 활발하게 진행되고 있다. 북한의 주택은 소유 형태에 따라 국가 소유, 협동단체 소유, 개인 소유로 구분되며, 소유 형태에 따라 주택의 소유권과 이용권이 법적으로 보호된다. 다시 말해서 주택은 법적으로 소유권이 보장되어 상속･매매가 가능한 개인 주택69), 이용권만을 보장받으며 해당기관으로부터 ‘살림집이용허가증’(이하 입사증)을 발급받아야 하는 국가 소유 주택, 협동단체 소속원에 한해 이용권을 보장받는 협동단체 소유 주택으로 분류된다. 개인 소유 주택을 제외하고 실질적으로 국가 소유 주택과 협동단체 소유 주택은 매달 사용료를 내는 임대 형태의 주택이다. 도시는 개인과 국가 소유의 주택이, 농촌은 개인과 협동단체 소유의 주택 비중이 높다. 현재 북한의 소유권별 주택 분포에 대한 자료는 부재하다. 통일 직전 동독지역의 경우 개인 소유의 주택이 40.4%에 달했던 반면에 북한의 경우 개인 소유의 주택은 매우 작은 비중을 차지하고 있을 것으로 추정된다. 따라서 동독과 달리 통일 이후 북한의 경우 주택 사유화는 매우 광범위하게 진행될 것으로 예상된다. 북한의 법전에 의하며 입사증 없이 살림집에 입사시키거나 입사하는 행위, 이기적 목적 또는 기타 부당한 목적으로 살림집을 교환하는 행위, 돈 또는 물건을 받거나 부당한 요구 조건을 걸고 살림집에 동거 또는 숙박시키는 행위, 국가 살림집을 팔고 사거나 비법적으로 다른 공민에게 빌려주거나 거간하는 행위 등 일체를 불법으로 규정하고 있다. 그러나 위의 법전에서 규정하고 있는 살림집과 관련된 비법적 행위가 실제로는 광범위하게 일상적으로 발생하고 있다. 서울대학교 통일평화연구원이 실시한 ‘2016년 북한사회변동조사’에 의하면(서울대학교 통일평화연구원, 2016), 탈북 직전 거주하던 살림집의 장만 경로를 보면 국가 배정 20.3%, 돈 주고 매입 49.3%, 직접 건축 4.8%, 상속 받음 13.8%, 기타 1.4%로 나타났다. 원칙대로 국가에서 배정한 주택에서 실제로 거주하고 있는 주민들의 비중이 작고, 반대로 불법적 시장거래를 통해 매입한 주택의 비중이 절반 가까이 된다. 내부적 문제는 신분 계층에 의한 차등적 주택 배분에 따른 형평성 문제, 외부적 문제는 사유화 시 남한의 투기자본의 유입 문제가 대두될 것으로 예상된다. 독일의 경우 통일 이후 동독지역에서 기존의 국유 주택들이나 공공조합 주택들을 세입자 중심으로 사유화하는 정책이 추진된 결과 소유권 분쟁, 세입자의 주택매입 능력의 부족 등으로 사유화 과정에 많은 문제점들이 발생했다. 하지만 고용 창출과 연계되어 동독지역의 신규 주택 건설은 점진적으로 증가하여 1997년 독일 전체 건설량의 30%을 차지할 정도였다. 독일의 경험에 비추어 북한지역의 경우 역시 북한 주민의 실질소득 보장 및 고용 창출의 차원에서 장기적으로는 정부 부양책의 하나로 북한지역의 신규 주택 건설을 적극적으로 추진할 필요는 있겠으나 이중체제 기간에는 통일 정부의 막대한 재정 부담을 고려했을 때 정부 주도의 신규 주택건설 사업은 제한될 필요가 있다. 체코, 폴란드, 헝가리 등 동유럽 체제 전환국들의 경우 역시 대체로 실거주자 중심의 매각과 임대 형태의 주택 사유화를 추진했다. 정부의 재정 부담을 줄이기 위해 건설 보조금을 삭감하여 신규 주택 공급이 크게 감소하고 대신 민간 부문에 의해 주로 주택이 공급되다 보니 높은 주택 가격과 지역 격차 문제가 발생했다. 또한 체제 전환국의 경우 국민의 저항으로 임대료의 비율은 낮았지만 에너지 가격 인상 등 주거 유지 비용은 증가하여 가계지출에서 주거 비용이 증가하는 결과를 초래하였다. 독일의 경우 동독지역의 주택 사유화를 추진하면서 주택 임대료가 1991년 기준으로 455% 상승하기도 했다. 하지만 소득 증가 및 주거 보조금 정책으로 큰 사회적 저항이 없었던 것으로 평가되고 있다. 체제 전환국의 경우는 임차인의 권리가 축소되면서 강제 퇴거가 가능해지는 등 저소득층의 주택 문제를 외면했다는 비판을 받았던 반면에 독일의 경우 동독지역에서 임차인의 주거 생활을 법적으로 보호하고 있어 높은 임대료 문제는 다른 체제 전환국가에 비해 큰 저항이 나타나지 않은 것으로 평가된다. 이상에서 살펴본 통일 이후 동독과 체제 전환국의 주택 사유화 정책의 결과를 종합적으로 평가했을 때, 통일 이후 북한지역에서도 몇 가지의 문제점들 즉, 주택 가격과 임대료의 급증, 평양과 신흥상업[산업]도시로의 인구 이동으로 인한 지방 도시의 주택 공동화(空洞化), 낮은 구매력과 재정 부족으로 인한 신규 주택 공급의 급감, 저소득층의 열악한 주거 환경 등이 발생할 것으로 예상된다. 따라서 북한 주민의 기초자산의 보호 및 주거 안정, 인구 이동의 최소화 등의 경제사회적 기능을 고려하여 남한지역이 대기업들과 거대 자본가들에게 독점되지 않도록 주택 사유화가 신중하게 추진되어야 한다. 주택 사유화의 유형은 주택의 유형과 규모, 실거주자의 특성, 주택의 상태 등을 종합적으로 평가하여 유상 사유화, 무상 사유화, 국가 소유 하에 점유자에게 주택을 임대한 후 점진적 사유화, 재국유화를 통해 점유자에게 공공임대주택에 대한 이용권 배분 등 다양하게 고려될 필요가 있다. 주택 사유화 정책은 기초자산 형성 도모와 낮은 구매력의 현실을 함께 고려하여 점진적으로 추진해야 한다. 현 점유자의 신청에 기초하여 ‘주택 소유권 이전청구’ 절차에 따라 관계기관이 신청의 합법성과 적합성을 조사해야 한다. 적합성을 결정할 때 가족 수, 주택 규모, 동거살이 등을 고려하고 주택 매각 가격은 주택 상태, 주택 등급, 위치 및 감가상각 기간을 감안하여 차별적으로 적용하며 주택시장 및 주거의 안정화를 위해 과도기 이중체제 기간에는 ‘일 가구 일 주택’ 정책을 도입할 필요가 있다. 매각 대금은 북한 주민의 낮은 구매력을 고려하여 일정 기간 거치기간을 거쳐 분할 상환하는 방법이 강구될 필요가 있다. 또한 매각 대금을 조기 완납할 경우 할인 혜택 등의 인센티브를 제공하는 것도 도덕적 해이를 예방하는 동시에 주택 사유화를 촉진하는 방안이 될 수 있다. 원칙적으로는 매각 대금이 완료된 주택은 자유로운 양도 및 처분이 보장되어야 하나, 주거의 안정 및 인구 이동의 최소화를 위해 일정 기간 엄격한 심사기준(직장 이전, 교육 등)에 따라 양도 및 처분을 제한하는 정책이 도입될 필요가 있다. 현 점유자에게 우선권을 매각하는 것이 원칙이나, 구매 능력의 부족으로 매입 조건이 안 되는 경우 외부 투자자에게 일정한 조건으로 양도하고 현 점유자에게 우선적으로 임대한다. 이때 외부 투자자의 경우는 북한지역 투자자에게 우선권을 주며, 부재 시 남한지역의 투자자에게 양도할 수 있다. 중앙당 부부장, 내각 부상, 인민군 소장급 이상에게 배정되는 ‘특호’ 주택의 경우에는 형평성을 고려하여 사유화에서 ‘점유자 우선 소유권’ 원칙에서 배제하며 재국유화 후 매각한다. 통일 이전에 자기 자본으로 구입한 주택의 경우 증빙 요건이 충족될 경우 재국유화와 매각의 절차 없이 소유권 이전이 이뤄져야 한다. 과도기 이중체제의 시기에는 주거 안정 및 거대 자본의 독점 방지 등을 고려하여 무분별한 주택 신축 활동을 통제할 필요가 있으며 자가 소유의 토지 내에서 자가 이용(거주) 주택에 한하여 신축 활동을 허용하고 토지 공개념 제도 및 도시개발계획 등을 감안하여 공공임대주택 위주의 신축 사업이 추진될 필요가 있다.