젠트리피케이션 현상의 문제점과 이를 방지하기 위한 국내외의 제도적 대응 및 정책적 방안 doc_id PCY_201705020450480711_5

이처럼, 사회적 기업, 소셜벤처, 공방이나 갤러리 겸 카페 운영자 등이 성수동에 새로운 활력을 불러일으켰으나, 성수동의 기존 주민, 수제화 산업등 원래의 산업구조와 유리되면서, 의도와 상관없이 젠트리파이어로서의 역할을 하였다는 의견도 있다. 서울대학교 환경대학원의 김경민 교수는 ‘환경과 조경’에서 소셜벤처나 사회적 기업이 서울숲 인근의 주택가에 자리잡은 것을 지적하면서 이들의 활동으로 인한 지대 상승으로 지역 주민이 쫓겨나게 될 수 있음을 우려하였다. 또한 예술가의 생산 활동 공간이 아닌, 문화 예술 소비공간 확산의 문제점도 지적되었다. 성수동에 입지한 상점의 경우, 상당수가 예술공간을 표방하고 있지만, 창작공간, 예술 활동의 생산적 기능이 뒷받침되지 않는 소비공간은 장소 소비로 이어진다는 것이다. 즉 지역과의 밀착된 연대나 지지기반이 없어, 임대료가 오르면 떠나야 하는 불안한 상황일 뿐이며 이들의 이러한 활동 자체가 임대료의 상승, 젠트리피케이션을 촉발하게 된다는 것이다. 성동구는 전국 최초로 젠트리피케이션 방지를 위한 조례를 제정하고, 임차인과 임대인의 상생협약 체결, 타 지방자체와 MOU를 체결하는 등 선제적이고 다양한 방식으로 대응하고 있다. 젠트리피케이션에 대응하기 위하여 지역사회와의 문제인식 공유 및 공론화를 위하여, 성수도시재생 소식지를 월 1회 발간하고 있으며, ‘찰스 랜드리’ 등 명사 초청해 토론회도 개최하고 있다. 제도적 기반을 마련하기 위하여 2015년 8월부터 12월까지 젠트리피케이션 방지 T/F를 구성하였으며, 기본계획을 수립, 2015년 9월 24일 전국 최초로 조례를 제정하였다. 조례의 정식 명칭은 ‘서울특별시 성동구 지역공동체 상호협력 및 지속가능발전구역 지정에 관한 조례’이며, 젠트리피케이션이 일어났거나, 일어날 가능성이 있는 곳을 지속가능발전구역으로 지정하고 구역 내 주민의 협의체를 구성하여 지속가능발전구역 내 지역공동체 생태계 및 지역 상권에 중대한 피해를 주거나 입힐 우려가 있다고 인정되는 업소와 주민을 제한하는 것이다. 조례를 통해 지정한 지속가능발전구역은 성수 1가의 서울숲길과 방송대길, 상원길 영역으로 설정하였다. 지속가능발전구역 내의 건물주-임차인-지방정부(성동구)간의 상생협약을 체결하여, 건물주의 적정수준의 임대료 유지와 임차인의 상권 유지 및 지속적 성장을 위한 노력을 자율적으로 규약하였으며, 성수동 지역의 141명의 건물주가 동참하고 있다. 또한 임차인의 대항력을 높이기 위해 마을변호사와 세무사로 구성된 전담 법률 지원단을 운영, 부모 법률·세무 상담을 지원하며, 지역상권보호를 위해 안심상가조성도 계획하고 있다. 성수지역 신축예정인 지식산업센터 등 대형 민간 건축물에 일정 부분 인센티브를 제공하고 이에 상응하는 공간을 확보하거나, 뚝섬지구단위계획구역 내 호텔 신축물의 용적율 완화에 따른 개발이익을 안심상가로 환원받아 소상공인들을 지원하는 등 자산화 전략도 추진 중이다. 자산화 전략은 부동산 시장에 정부와 지자체, 사회적 기업이 재원을 투입하여 주택이나 상가건물을 직접 매입함으로써 젠트리피케이션을 억제·지연하는 정책이다. 지역자산화 혹은 지역자산관리의 대표적 사례로 영국 로컬리티57)를 들 수 있다. 영국 전역에 750개, 자산가치 1조 3840억원58)에 달하는 이 개발신탁은 모든 주민들에게 오픈된 회원제도를 바탕으로 지역공동체의 사회, 경제, 환경적 재생을 실현하고 있다는 평가를 받고 있다. 고용인력만 38만 2천명에 이르며, 전문 자원봉사자도 2만2천500명에 달해 마을공동체 복원을 물로 일자리 창출효과도 거두고 있다. 로컬리티의 성공적인 운영사례는 영국 남부의 헤스팅스 (Hastings Pier)이다. 이곳은 1960년대 전국적인 휴가지로 각광받다가 관광객의 급감으로 쇠퇴하였다. 이 항구를 다시 살려보고 싶은 지역주민들은 로컬리티의 전신인 DTA에 도움을 요청했다. 지역 주민들은 개발업자들의 손에 들어간 헤스팅스 피어를 사들이기로 했으나 당시 피어 소유주의 개발업자 4명이 팔기를 거부해 난항을 겪었다. 주민들은 오랜 법적 소송 끝에 정부로부터 지원받은 1천100만파운드와 지역민들이 자체 조성한 50만 파운드를 합쳐 항구 조성 재개발에 나섰다. 영국도 임대차계약 갱신 거절이 가능한 이유를 6가지로 제한하고 있으며 건물주의 사정으로 계약을 갱신하지 못 한 경우 임차인에게 그에 맞는 보상금을 지불해야 한다. 프랑스는 임대차 기간을 최소 9년으로 보장하고 있으며, 임대인이 계약 갱신을 거절하는 경우, 임차인에게 고액을 보상해야 한다. 계약갱신뿐 아니라 임대료를 올릴 때도 구체적인 근거를 제시해야 한다. 예를 들어 일본에서는 토지나 건물에 매기는 세금 인상, 토지·건물 및 주변 임대료의 가격 변동이 조정기준이 된다. 프랑스 역시 최초 임대료는 자유롭게 정할 수 있지만, 이후엔 점포의 가치가 올랐다는 증빙자료를 제출하고 상가임대차분쟁조정위원회의 검토와 현장검증을 거치지 않으면 임대료를 인상할 수 없다. 우리나라의 경우 제19대 국회에서는 임차임 보호를 위해 여러 차례 개정안을 발의하였지만, 대부분 임기만료 폐지되었다. 2012년에 서기호 의원 등 11인의 발의안은 임대인이 철거 또는 재건축을 위하여 임차인에 의한 계약갱신요구를 거절하고자 할 경우에는 임대인이 임차인에게 적절한 보상을 지급한 경우에 한하도록 하고 적절한 보상의 기준을 제시하였다. 또한 임차건물에 대한 차임 또는 보증금의 증액은 5% 범위 내에서 가능하도록 하는 안을 제안하였지만, 임기만료 폐기되었다. 젠트리피케이션으로 주거지역에 상업공간이 우후죽순으로 생겨나면서 주민의 쾌적한 주거환경 및 경관을 보호하기 위해 보다 강력하고 효율적인 용도규제가 요구되고 있다. 용도의 제한을 통해 혼잡, 범죄, 경관훼손, 사생활 침해 등의 외부불경제 예방하고, 뉴욕시의 맥락적 조닝처럼 용도지역을 세분화 하는 방안이 있다. 또한 현행 용도지역 외에 문화산업지역, 역사도심지역 등 새로운 용도지역을 추가하여 문화 예술인 밀집지역에 대한 사전적 보호조치도 고려할 수 있다. 또는 파리시의 경우처럼 도시기본계획 안에 특정 가로에 대한 보호조항을 추가할 수 있다. 파리시는 공공의 적극적인 보호조치로 젠트리피케이션에 대응하고 있다. 2006년 대기업에 의한 골목상권 침해로 상업 젠트리피케이션이 일어나자 도시기본계획인 파리도시계획(Plan local d'urbanisme)을 수립, 보호조치가 필요한 특정 가로를 ‘보호 상업가로’로 지정하였다. 파리시 도로 전체 길이의 16%에 해당되는 보호상업가로는 총 30,000여개에 이르는 상업시설을 포함하는데, 주로 저층에 독특한 지역 상권을 형성하고 있거나, 상점들이 하나둘씩 폐점하여 지역의 침체가 시작되는 곳으로 지정하였다. 공공부분에서 기 시행중인 정책 사업 중 예술커뮤니티 보호 및 자활성⋅지속가능성을 지원할 수 있는 부분을 연계⋅강화하여 정책 효율성을 제고하도록 한다. 먼저, 문화체육관광부에서 운영 중인 문화영향평가제도와 연계하여, 평가지표 안에 예술 커뮤니티에 대한 항목을 포함하고 세부평가지표로 예술 커뮤티니의 보호, 지역 내 활동 예술가의 자활성, 지속가능성 등을 측정토록 한다. 이를 통해 각종 정책 사업 시행에 따른 예술가 커뮤니티에 대한 영향을 평가하도록 하며, 국가나 지방자치단체의 각종 계획과 정책 수립시 지역의 예술 커뮤니티에 대한 고려가 자발적으로 이루어질 수 있는 근거가 되도록 한다. 문화영향평가 제도의 확산 및 활성화에 따라, 장기적으로는 도시재생사업, 지역 재개발 사업 등 각종 재생⋅개발사업 추진 시, 예술 커뮤니티에 대한 부정적 영향을 최소화 하도록 하는 사전 기제로 활용할 수 있도록 한다. 또한 문화지구제도와 연계하여 예술 커뮤니티의 보호 및 지속가능성을 지원하는 방안도 고려할 수 있다.