성공적인 관광(단)지 조성을 위한 트렌드 반영 콘텐츠 개발, 장소성 확보, 수요예측 및 사업성 검토를 포함한 체계적인 조성계획 수립 방안 doc_id PCY_201705020520499521_3

또한 지정 관광지와 관광단지 내에는 수요자 맞춤형 관광시설과 매력물, 기본적인 편의시설 등을 조성할 필요가 있다. 최근 들어 모험관광, 레저스포츠, 힐링에 대한 관광수요가 증가함에 따라 번지점프대, 짚라인, 오토캠핑장, 마리나, 워터파크, 테라피센터 등 새로운 도입시설 유형에 대한 전반적인 검토가 요청된다. 향후 지정 관광(단)지 조성계획 수립 시에는 정확한 시장분석과 신규 수요창출 전략을 고려하여 수요자인 관광객들에게 외면 받는 관광지로 전락하지 않도록 유의해야 할 것이다. 관련 선행조사 결과에 따르면, 지난 2007년부터 2015년까지 전국의 지정 관광지 및 관광단지 이용객 수는 매년 평균 약0.7% 증가에 그친 것으로 나타났다(박경열, 2016). 따라서 관광(단)지 조성계획 상의 개발방향 및 사업내용이 최근 관광수요시장의 트렌드를 반영하고 있는지 여부 등을 고려하고, 계획 자체의 타당성을 보다 면밀하게 검토할 필요가 있다. 현행 관광진흥법상 ‘조성계획’이란 “관광지나 관광단지의 보호 및 이용을 증진하기 위하여 필요한 관광시설의 조성과 관리에 관한 계획”으로 규정되어 있다. 또한 관광진흥법 시행규칙에서는 ‘조성계획’에 포함되어야 할 사항으로 관광시설계획, 투자계획, 관광지등의 관리계획만을 명시하고 있어 지금까지의 관광(단)지 조성계획은 물리적 공간 및 시설 위주의 계획 수립에 치중해왔다고 볼 수 있다. 관광(단)지는 부지가 가지는 물리적 요소와 관광활동을 의미하는 프로그램 요소가 결합된 세트(set)로 도입활동 및 시설은 다른 사례를 무분별하게 복제하거나 트렌드라는 시류를 맹목적으로 추종하여서는 안 된다. 관광(단)지 조성의 핵심은 바로 장소성(a sense of place)과 진정성(a sense of authenticity)에 있다고 할 수 있다. 장소성 창조는 그 관광(단)지만이 가지는 독특성과 차별성으로 시간이 흘러도 남을 수 있는 장소의 혼을 만드는 것을 의미하며, 주변 지역과의 맥락적 적합성이 중요하다. 또한 진정성은 진짜 장소에서 보냈다는 감정을 느낄 수 있는 진정한 장소를 만드는 것으로 지역의 문화, 관습, 예술, 자연, 풍경, 역사, 건축, 전통의 보존과 같은 토착적 진실성을 반영하여야 한다. 다시 말해, 관광지 조성사업은 차별적이고 경쟁력 있는 콘텐츠와 프로그램을 어떻게 개발할 것이냐 하는 것이 중요하고 콘텐츠와 프로그램을 중심으로 관광지 조성계획이 수립되어야 새로운 관광 수요를 창출할 수 있다. 보다 구체적으로 신규 관광 수요를 창출하기 위해서는 첫째, 지역이 보유한 고유의 관광자원을 개발해야 한다. 특정 부지에 관광시설용지라는 획지를 정하고 그 곳에 민간투자자가 관광시설을 설치하기만을 기대하기 보다는 지역을 대표하고 특색 있는 자원을 관광이란 그릇에 잘 담아내어 보여주는 것이 필요하다. 둘째, 독특한 형태의 볼거리를 제공해야 한다. 이야기 거리가 있는 건축적 테마나 디자인 요소를 관광자원화하여 관광객들이 흥미롭게 살펴보고 사진도 찍으며 색다른 경험을 할 수 있도록 하는 것이 그 예이다. 셋째, 콘텐츠를 복합화하고 관광루트화 할 필요가 있다. 독특하고 차별적인 콘텐츠들을 다양하게 만들어서 이것들을 관광루트로 연결하고, 하루 종일 즐겁게 다양한 경험을 할 수 있도록 관광지 내에 다양한 관광시설을 설치·연계하거나, 지역관광자원들과 연계하여 관광객이 자발적으로 관람·체험할 수 있도록 하는 방안이다. 둘째, 사업성 검토 단계는 관광개발 의사결정의 절대적 판단기준으로 관광개발사업의 진행여부를 결정하게 되며, 일반적으로 사업성은 시장성 분석과 수익성 분석을 토대로 판단한다. 시장성 분석은 관광개발로 인해 공급될 관광상품이 시장에서 얼마나 흡수될 수 있는지 여부를 판단하는 것으로, 향후 수요와 공급에 대한 예측을 통해 시장성을 판단하게 된다. 한편 수익성 분석은 투자비에 대한 수익을 평가하는 것으로 관광시설의 운영에 대한 수익성과 관광시설의 개발에 대한 수익성 두 가지 관점에서 접근 가능하다. 셋째, 개발계획 수립 단계는 기본계획에서 설정된 개발구상을 구체화하는 것으로, 사업성 검토결과를 토대로 관광개발의 구체적 추진방향과 목표를 설정하고 개발의 유형과 규모, 도입시설의 내용, 투자규모와 자금조달방법, 추진일정, 장단기 운영계획 등을 포함하는 사업계획서를 작성하여야 한다. 관광(단)지 조성에 있어서 사업규모의 적절성, 재원조달의 근거, 타당성 여부 등을 종합적으로 판단할 수 있는 근거가 바로 수요예측이라 할 수 있다. 조성계획과 유사한 계획 수립 보고서에서도 대부분 수요예측 및 이에 따른 규모의 적절성 등을 기본적인 내용으로 포함하고 있다. 관광진흥법 시행규칙 제58조에 의하면 ‘관광지등의 지정 신청’을 위해서는 ‘관광객 수용능력’ 을 기재한 서류를 첨부하여 제출하도록 하고 있는 바, 수요예측에 대한 내용을 제시할 것을 간접적으로 명시하고 있다. 관광(단)지에 필요한 수요예측은 단순히 개발에 필요한 관광(단)지 총량 수요에 국한되는 것이 아니라, 관광(단)지 내 세부시설별 수요예측이 제시될 필요가 있다. 보다 구체적으로 관광(단)지의 총량 수요, 수요 중 당일 관광객 및 숙박 관광객의 수요 구분, 각 세부시설별 수요, 관광(단)지 내 숙박시설 수요, 주차장 및 기반시설 수요 등의 내용이 포함되어야 한다. 첫째, 기본계획 수립을 위한 기초조사는 관광개발에 착수하기 전 프로젝트 수행에 필요한 기초정보를 수집하고 분석하는 과정을 말하며, 프로젝트에 영향을 미칠 수 있는 국내외 경제․사회․문화적 환경과 관광환경에 대한 분석, 관광행태 분석, 그리고 프로젝트의 요구조건과 대상지의 요건 등을 검토하고 분석하는 과정이라 할 수 있다. 사업대상지 분석은 개발대상 토지의 확보 유무에 따라 두 가지 접근방식이 가능하다. 토지 확보를 못한 경우, 개발 아이디어와 이를 실현할 수 있는 개발방향을 설정한 후 그에 적합한 토지를 물색하는 방식과 반면에 토지를 확보한 경우, 대상 토지를 분석하여 가장 효율적으로 이용할 수 있는 개발방향을 설정하는 방식이다. 이때 토지에 대한 분석은 용도분석, 가치분석, 권리분석, 입지분석 등으로 구분하여 실시할 수 있다. 토지분석이 끝나면 분석결과를 고려하여 개발방향을 설정하고 기본계획을 수립하게 된다. 앞서 수요예측 등에 따른 공급규모의 적정성을 평가하는 것은 사업비의 규모가 적정한지에 대한 판단 근거자료가 될 수 있다. 현재 관광(단)지 조성계획은 공급규모의 적절성은 판단할 수 있으나, 수요와 규모 및 이에 따른 사업비 규모가 적정한지에 대한 판단을 할 수 있는 근거가 미흡한 실정이다. 즉, 사업비 규모의 적정성을 판단하기 위해서는 관광객 수요 및 수용력에 필요한 사업 규모, 그리고 사업비 규모가 함께 연계되어 검토할 수 있어야 한다(한국관광공사, 2014). 관광(단)지 조성계획의 사업비 규모가 적정한지에 대한 명확한 근거가 필요하며, 특히 사업비의 추정단가 등이 합리적일 필요가 있다. 예를 들어, 사업비 추정단가가 공신력이 있는 기준을 근거로 책정하고 있는지에 대한 판단이 필요한데, 용지보상비 등은 공시지가와 용지보상배율 기준 적용, 토목공사비 및 조경공사비 등은 LH(한국토지주택공사) 기반시설 조성비 단가 기준 적용, 시설공사비의 경우 한국감정원 신축건물 단가 기준 등의 적용을 통해 산출근거를 명확히 함으로써, 사업비 규모의 과소/과다 추정에 대한 평가가 이루어져야 한다(한국개발연구원, 2008).