국내외 단일가구주택(SFR) 시장의 성장 가능성과 기관투자자 참여에 따른 위험요인 및 정책적 시사점 doc_id PCY_201711220103384441_3

한편 기존 다가구주택과 달리 단일가구주택의 자산관리(property management) 경험이 부족하다는 점 또한 중요한 위험요인으로 부각되었다. 신규 임차인을 모집하고, 임차인으로부터 임대료를 직접 수취할 뿐만 아니라 주택자산을 관리하는 자산관리자(property manager)는 SFR채권의 유동화거래에 있어서 핵심적인 역할을 담당하게 된다. 문제는 과거 단일가구주택의 관리경험이 거의 없는데다 짧은 기간 동안 투자규모가 급증하게 되면서 넓은 지역을 관할하는 자산관리자를 요구하게 되었다는 점이다. SFR채권평가에 관여하지 않은 Fitch와 S&P 뿐만 아니라 Moody’s 또한 이러한 자산관리자의 operational risk를 상당한 비중으로 제시하였다. 또한 업계의 큰 관심은 이러한 SFR채권의 발행규모가 향후에도 지속될 수 있을지, 시장규모는 과연 어느 정도로 확대될 수 있을지에 대한 것이다. 앞서 살펴본 바와 같이 최근 발행이 금리, 한도 면에서 주목할 만한 성공을 거두면서 주택투자기관 입장에서의 SFR채권 발행유인은 여타 자금조달에 비해 상당히 크다. 특히 이들 기관이 이미 보유하고 있는 주택재고만으로도 최근 업계의 전망치는 달성 가능한 수준으로 받아들여지고 있다. 게다가 투자기관들이 SFR채권발행을 통해 저리 조달된 자금으로 투자규모를 더욱 확대할 것으로 점쳐지고 있어 SFR채권시장과 단일가구주택 투자사업의 성장세는 상호 영향관계 속에 확대될 것으로 보인다. 다만 위기를 기점으로 나타난 단일가구주택의 임차거주 관행이 장기적으로 지속될 수 있을지에 대한 의문은 여전히 남아있다. 최근 주택가격 회복세가 본격화되고 있음을 감안할 때, 거주수요에 기반한 주택 구입이 확대되면서 임차수요가 위축될 가능성이 높고, 기존 투자기관들이 차익실현에 나설 경우 단일가구주택의 투자사업의 사업모델 등장은 일시적인 현상에 그칠 가능성 또한 배제할 수 없다. SFR채권의 발행이 기관투자자의 단일가구주택 투자를 가속화할 것으로 전망되면서 기관투자자의 주택시장 참여의 사회적 영향과 이로 인한 정책적 시사점에 대해서도 주목할 필요가 있다. 주택가격 하락이 지속되는 상황에서 기관투자자의 주택시장 참여는 할인매물 소진을 통해 시장내 공급적체를 해소하는 등 시장회복세에 기여한 것으로 평가되었다. 그러나 최근 SFR채권 발행으로 투자확대가 예상됨에 따라 기관투자자들의 시장참여가 주택시장의 순환주기의 불확실성을 심화시키고, 주택매매가격 뿐만 아니라 임대료의 변동성을 확대하는 등 부정적 영향에 대한 우려 또한 대두되고 있다. 일부에서는 유동화거래로 인해 다양한 거래당사자가 참여하게 되면서 주택 소유주체와 관리주체 간 분리로 인한 폐해가 심화될 가능성을 제기하기도 한다. 이렇듯 시장주도의 주택투자 비즈니스가 정착되기 어려운 국내의 현실을 감안할 때, 기관투자자의 주택투자 확대로 인한 SFR채권 발행을 기대하기에도 다소 무리가 따른다. 물론 과거 LH공사가 보유한 공공임대주택의 임대료를 기초로 ABS를 발행한 사례가 있으나, 대상주택이 매매가 가능한 주택이 아닌데다 공적 기관의 차입확대를 위한 일회성 거래로 보여 임대주택 투자로 보기는 어렵다. 그러나 주택시장을 둘러싼 제반 환경의 변화와 이로 인해 주택매매와 임대에 걸쳐 구조적 변화가 진행되고 있는 현 상황에서 기관투자자의 투자확대와 같은 시장참여자의 다변화는 중요한 의미를 갖는다. 잘 알려져 있듯 인구·가구구조의 변화와 더불어 주택보유에 대한 인식이 달라지고 있는데다 저성장 국면 진입으로 인해 향후 자산가격 상승기대가 점차 약화되고 있는 실정이다. 전통적으로 상업용부동산으로 간주되어 온 다가구주택 뿐이 아닌 단일가구주택시장에까지 기관투자자가 참여하기 시작하면서 주택투자의 사업모델이 더욱 진화해 가고 있는 미국의 사례를 견주어 볼 때, 국내 주택시장에서도 기관투자자의 주택투자 가능성, 더 나아가 SFR채권발행의 가능성을 가늠해 볼 수 있다. 특히 주택거주수요가 임차에 편중되면서 전월세시장 불안을 겪고 있는 국내 상황에서 임대주택리츠 등 기관투자자가 주택시장에 참여하여 임대주택 공급 확대에 기여할 가능성이 이슈로 부각되고 있다. 물론 아직까지 여러 가지 여건상 국내 기관투자자들이 주택투자에 참여할 가능성은 크지 않아 보인다. 가장 핵심적인 제약요인은 주택가격에 비해 임대료가 상대적으로 낮기 때문에 투자자의 요구수익률을 충족시키기 어렵다는 점이다. 전세중심의 주택임대차관행은 차치하더라도 주택월세의 경우에도 오피스빌딩을 비롯한 여타 상업용부동산에 비해 낮은 임대수익률을 나타내고 있다. 한편 미국에서 금융기관의 대량 할인매물 공급이 기관투자자의 단일가구주택 투자를 촉발한 점을 감안하면, 투자자 입장에서 가격 요인 뿐만 아니라 일괄매입을 통한 규모의 경제 실현여부가 중요한 요인임을 유추할 수 있다. 월세임대가 일반적이고, 임대수익률이 오피스빌딩과 유사한 국내 오피스텔의 경우 미국의 다가구주택과 달리 구분소유 방식을 취하고 있어 투자자가 최초 개발단계에서부터 일괄 소유하지 않는 한 개별 매입하여야 하는 어려움이 투자의 걸림돌로 작용한다. 매입 단계 뿐만 아니라 투자기간 중 자산실물 및 임대차 등 사후관리에 있어서도 대형화를 통한 비용절감은 큰 의미를 갖는다. 이미 오래전 다가구주택의 주택 및 임대차 관리서비스가 전문화된 미국에서도 SFR채권의 신용평가 시 사후관리 주체의 경험과 노하우가 이슈가 된 점은 이를 뒷받침한다. 다만 최근 국내에서도 주택임대관리업의 법제화를 계기로 체계와 전문성을 갖춘 임대주택관리업체의 등장이 예상되는 바, 안정된 사업모델로서의 주택투자 여건이 점차 개선될 것으로 판단된다.