한국주택금융공사의 보금자리론 유동화 과정에서 발생하는 다양한 리스크의 유형과 측정 및 관리 방안 doc_id PCY_201711220107082741_1

한국주택금융공사(이하 공사)는 주택저당채권 등의 유동화와 주택금융 신용보증 및 주택담보노후연금보증 업무를 통하여 장기적이고 안정적인 주택금융을 공급하여 국민의 복지증진과 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 설립되었다. 여기서 유동화란 공사가 보금자리론 등 공사를 대신하여 취급하는 주택저당채권을 금융기관으로부터 대출 이후에 양도받고, 이를 기초자산으로 하여 유동화증권(MBS 등)을 발행하는 일련의 절차를 의미한다. 이러한 공사의 유동화를 통하여 조달된 재원은 다시 금융기관으로 흘러가 금융기관의 대출 재원으로 이용되고 있다. 한편 최근 미국과 유로존, 중국과 신흥국에 이르기까지 경기둔화 조짐이 확산되면서 대외 여건 악화로 인한 국내 경기의 하방 위험이 크게 확대되고 있다. 특히 유로존은 경기 부양을 위한 각국의 지속적인 노력에도 정책 여력이 크지 않아 유로존의 경기 부진이 상당기간 지속될 것이라는 시각이 지배적이다. 이러한 상황이 지속함에 따라 리스크관리의 중요성은 그 어느 때보다 점증되고 있는 실정으로, 공사 역시 장기적이고 안정적인 주택금융 공급 지속을 위해서는 리스크관리에 대한 전사적 관심도 제고가 필요하다. 보금자리론은 짧게는 10년에서 길게는 30년 동안 대출원금을 나누어 갚도록 설계된 장기 분할상환 고정금리 주택담보대출의 고유 브랜드명이다. 보금자리론의 기본 구조를 보면, 우선 공사는 유동화에 적합하도록 대출자의 자격, DTI, LTV 등에 대한 대출구조를 사전에 금융기관에 제시하고, 금융기관이 이에 부합하는 대출을 취급하면 공사는 후에 이를 양수하여 유동화를 하고 있다. 공사는 이를 위하여 금융기관과 사전에 기본업무협약 및 양수도확약을 체결한다. 보금자리론 공급에 따른 직접적 리스크는 바로 손실을 보면서 대출을 판매할 가능성에 대한 것이다. 상식적으로 시중 금융기관은 대출금리가 손익균형금리에 근접하게 되면 대출금리를 올리는 등의 조정을 통하여 금융기관의 손실 발생 가능성을 줄이게 마련이다. 반면 공사는 서민의 주거복지 증진이라는 설립 목적 달성을 위하여 시장 상황에 따라서는 보금자리론의 대출금리가 손익균형금리 이하인 상황에서도 대출해야 하는 경우가 있을 수 있으며, 이러한 경우 공사는 금리 차이에 따른 손실을 부담하게 된다. 지금까지는 판매와 관련된 리스크에 대해서 살펴보았다. 그렇다면 금융기관이 보금자리론을 판매한 이후 공사는 이를 얼마의 가격에 사올 것인가? 이는 공사 및 취급 금융기관 입장에서 매우 중요한 이슈가 된다. 양수 가격 결정을 이해하기 위해서는 보금자리론의 가치 평가 방법에 대한 이해가 필요하다. 보금자리론 가치 평가 방법은 채권의 가치 평가 방법과 기본적으로 동일하다고 생각하면 이해가 쉽다. 즉, 시중금리가 오르면 보금자리론의 가치는 떨어지고, 반대의 경우에는 가치가 상승한다. 만약 금융기관이 5%의 금리로 보금자리론을 취급했다고 가정하자. 다음날 시중금리가 10%로 상승하였다면 금융기관은 10%의 금리로 보금자리론을 판매할 수 있기 때문에 5%로 취급된 보금자리론의 가치는 그만큼 하락하게 된다. 만약 공사가 대출 취급 후 양수 시점에서의 이러한 가치 변동분을 반영하여 시가로 매입하게 된다면 대출 취급 후 양수 시점까지의 금리 변동에 따른 리스크는 취급 은행이 부담하게 된다. 반대로 가치 평가 부분을 무시한 채 대출잔액(액면)으로 사오게 된다면 금리 변동에 따른 리스크는 공사가 지게 된다. 공사는 취급 금융기관의 부담 경감을 위하여 공사 설립 초기부터 액면 가격에 보금자리론을 사오고 있다. 이를 액면 매입 사전 약정이라고 한다. 즉 1억 원의 보금자리론이 1.1일 취급되었다고 가정할 경우 이를 4.1일에 양수할 때에도 1억 원을 금융기관에 지급하게 되는 것이다. 물론 취급 시점 이후 양수시점 전까지 원금 상환이 있었다면 원금상환 부분은 차감한 후 양수한다. 이러한 액면매입 약정에 따라 공사는 대출 이후의 시중금리 변동 리스크에 노출되게 되며, 이러한 리스크를 헤지하기 위하여 공사는 대출 취급 시점에 국채선물을 매도하거나 이자율스왑 페이(Pay) 거래를 수행하고 있다. 국채선물은 국고채 금리가 상승할 경우 가격이 하락하는 구조로서 공사와 같이 금리 상승 리스크에 노출되는 경우 국채선물을 먼저 팔고(매도하고) 향후 금리가 상승하여 국채선물 가격이 하락하였을 때 싼가격에 이를 되사면 이익이 발생하므로 이를 통하여 금리 상승 리스크를 헤지할 수 있다. 이자율스왑도 금리가 상승할 경우 가격이 하락하는 구조로서 이를 페이한다면 후에 금리 상승 시 이익을 취할 수 있다. 헤지에서 기대하는 것은 완전 헤지 효과일 것이다. 완전 헤지라는 것은 다시 말해 만약 보금자리론 가치가 시중 금리 변동으로 인하여 100억 원만큼 변하였다면, 헤지 거래에서도 100억 원만큼 반대방향의 손익이 발생하여 보금자리론에서의 손익과 서로 상쇄되는 구조를 말한다. 다만 공사의 헤지 거래는 이러한 완전 헤지는 일어나지 않고 있는데, 이유는 크게 세 가지로 볼 수 있다. 첫째, 이자율 곡선 기울기 변동 위험이다. 이는 보금자리론은 장기 대출상품인 반면 헤지 목적으로 사용하고 있는 국채선물은 만기가 3년으로 짧음에 따라 발생하는 위험이다. 이에 따라 장단기 금리의 움직임이 다르다면 보금자리론의 가치 변동이 헤지 수단에서의 가치 변동으로 상쇄되지 않을 위험에 노출된다. 이를 이자율 곡선 기울기 변동 위험이라 일컫는다. 한편 MBS 발행비용은 금융기관에 지불하는 대출취급수수료와 더불어 근저당권설정비, 모집인 비용, 채권관리수수료, 공사수수료, 기타비용 등으로 구성된다. MBS 발행비용은 MBS 발행금액의 일정한 비율로 계산되므로 비교적 예측이 쉬운 반면, MBS 발행금리는 예측이 매우 곤란한 측면이 있다. 왜냐하면, 공사는 보통 금융기관이 취급한 보금자리론을 대출취급 후 통상 1~2개월 이후 사오기(양수하기) 때문이다. 따라서 이러한 1~2개월간의 시중 금리 변화에 따른 리스크를 회피하기 위하여 공사는 헤지거래를 수행하고 있다. 한편 금융기관이 취급한 보금자리론을 판매 즉시 사오지 않고 일정 기간 후에 사오는 것은 채권시장에서의 MBS의 원활한 소화를 위해서이다. 예컨대 매일 취급되는 보금자리론 규모가 100억 원이고 회차별 적정 MBS 발행규모가 5,000억 원이라면 MBS 발행을 위한 기초자산 확보에 50영업일이 필요하다. 이러한 시차 차이로 인하여 취급 시점과 양수시점의 차이가 발생하고 있다. 공사는 이러한 MBS 발행금리와 발행비용을 합산하여 손익균형금리를 매일 도출하고 있다. 공사는 이러한 리스크를 관리하기 위하여 판매손실리스크라는 개념을 도입하여 관련 리스크를 측정, 관리하고 있다. 판매손실리스크는 앞에서 본 바와 같이 손익균형금리 이하로 보금자리론을 판매함에 따른 리스크를 의미한다. 손익균형금리를 측정하는 방식은 금융기관에 따라 다르게 마련이나, 공사는 향후 공사가 금융시장에서 조달하는 금리(MBS 발행금리)와 비용을 합산하여 측정하고 있다. 여기서 조달 금리는 국고채 5년 금리에 일정 금리를 가산한 금리로 정의한다. 공사는 여타 금융기관과는 달리 예금자로부터의 수신 기능이 없기 때문에 보금자리론 양수 등에 필요한 자금을 자본시장에서 MBS 등을 발행하여 조달하고 있다. 공사의 손실에 대한 정부의 손실보전 조항에도 불구하고 유동성 문제 등으로 인하여 MBS 등의 발행금리는 동일 만기의 국고채 금리보다 높게 형성되는데 이러한 동일 만기의 국고채와 MBS 발행금리와의 차이를 스프레드라고 한다. 한편 앞서 손익균형금리와 보금자리론 대출금리의 차이가 공사가 관리해야 할 리스크임을 언급하였다. 보금자리론 대출금리는 대출 즉시 알 수 있는 반면 손익균형금리는 당일에 바로 MBS를 발행하였을 때의 금리이다. 실제 공사의 회계 정책은 MBS 발행 시점에서 손익이 확정되는 구조이므로 당일에 MBS를 발행하였을 경우의 판매손실리스크는 공사 회계에서는 쓰이지 않는다. 다만 공사는 리스크관리 목적상 당일에 취급된 보금자리론을 당일에 유동화함을 가정하여 보금자리론 판매손실 여부를 측정하고 있으며, 이 결과는 매월 열리는 금리조정심의회에 반영되어 금리조정 여부의 주요 참고자료로 활용된다. 구체적으로 판매손실리스크 측정 방식을 살펴보면 다음과 같다. 일별 판매손실 현황은 판매금액과 금리갭, 그리고 금리 민감도의 곱으로 산출된다. 판매금액은 당일에 판매된 금액을 의미하며, 금리갭은 손익균형금리와 평균 대출금리의 차이를 뜻한다. 마지막으로 금리 민감도는 시중 금리 변동에 따른 보금자리론의 가치 변동분을 의미하는데 위의 경우 시중 금리 1bp 변동 시 보금자리론의 가치는 3.37bp가 변동한다는 의미이다. 지금까지 공사의 보금자리론 판매 및 유동화에 따라 발생 가능한 리스크 및 이의 측정 방법을 살펴보았다. 물론 실무에서는 위에서 언급한 리스크관리 방법 이외에도 보다 다양한 방법으로 리스크를 규정하고, 이를 측정, 관리하고 있다. 이에 공사의 리스크관리는 공사 업무에 대한 전반적 이해 이외에도 통계학적 배경지식 등을 필요로 하는 등 전문적 업무로 이해되고 있다. 또한, 리스크관리의 특성상 정형화된 업무 이외에도 신상품의 출시, 신상품의 구조 개편 등에 따른 비정형화된 리스크 분석 업무 비중 또한 높은 것이 사실이다. 이에 따라 향후 리스크관리 담당자의 전문성 함양 또한 매우 중요할 것으로 판단된다. 최근 공사는 정부의 가계대출 안정화 대책에 발맞춰 적격대출 지원책을 마련하는 등 나날이 업무범위를 확대하고 있다. 또한, 대외적으로는 글로벌 금융위기에 따라 새로운 은행자본 및 유동성 규제를 주요 내용으로 하는 바젤Ⅲ 도입을 앞두고 있다. 이러한 업무범위 확대는 필연적으로 새로운 리스크를 수반하기 마련이다. 따라서 공사는 현행 리스크관리 체제의 적정성에 대한 분석과 더불어 개선점을 찾기 위한 노력을 더욱 경주해야 할 것으로 보인다.